【正文】 計(jì)計(jì)算 編制計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表和統(tǒng)計(jì)圖 比較分析、結(jié)論 （ 2）撰寫調(diào)查報(bào)告 調(diào)查研究報(bào)告主要是歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。 注意： 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查中， 房地產(chǎn)金融狀況 是影響房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素之一。鋒尚國(guó)際公寓衛(wèi)生間的瓷磚全部是整磚并與衛(wèi)生潔具對(duì)中；除精裝修質(zhì)量外，在建筑科技上還設(shè)有衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)（根除衛(wèi)生間異味）、健康置換式新風(fēng)系統(tǒng)（預(yù)防空調(diào)病）、垃圾處理系統(tǒng)等八大子系統(tǒng)。 （ 4）社會(huì)文化環(huán)境。 對(duì)城市或區(qū)域的交通條件進(jìn)行調(diào)查和分析，有助于項(xiàng)目選址、交通組織方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等工作。 （ 3）項(xiàng)目對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等分析與調(diào)查。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 對(duì)整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況的總體調(diào)查主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給總量、供給變化趨勢(shì)、供給的充足程度、房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀；本地以及外地房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)等方面的調(diào)查等。 ① 廣告 促銷調(diào)查。 指不同房屋的成交先后次序，反映了市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度； ③ 客戶群分析。如果出售，是自己銷售還是通過(guò)代理商銷售等； （ 5）樓盤質(zhì)量。 （ 10）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手歷來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)情況、土地儲(chǔ)備情況、未來(lái)的開發(fā)方向等。 如：通過(guò)實(shí)地調(diào)研和發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷獲取的資料。 根據(jù)調(diào)查人員與被調(diào)查者的接觸方式，訪問(wèn)法可分為人員訪問(wèn)、電話訪問(wèn)、郵寄訪問(wèn)和網(wǎng)上訪問(wèn)四種類型。 （ 2）電話訪問(wèn) 電話訪問(wèn)是通過(guò)在電話中與選定的被調(diào)查用戶交談以獲得市場(chǎng)信息的一種方法，它是一種間接的方法。 右圖為新浪房產(chǎn)某次網(wǎng)上調(diào)查表部門截圖。 （ 3）痕跡觀察法。 （ 2）深度訪談法。 通過(guò)舉辦論壇，吸引消費(fèi)者與社會(huì)各界的目光，借助公眾的看法評(píng)述來(lái)達(dá)到市場(chǎng)調(diào)查的目的。 此外 ， 在問(wèn)卷標(biāo)題上方 ， 一般還有問(wèn)卷編號(hào) ， 方便調(diào)研結(jié)束后的統(tǒng)計(jì)工作 。 如在消費(fèi)者習(xí)性調(diào)研中，主體問(wèn)卷一般包括被訪者的消費(fèi)區(qū)域、消費(fèi)場(chǎng)所、消費(fèi)頻率、消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力、消費(fèi)方式以及各種意見(jiàn)和建議等內(nèi)容。 答案對(duì)立互斥的，非此即彼。 例： 請(qǐng)問(wèn)您今年內(nèi)打算購(gòu)房嗎？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算購(gòu)買住宅的建筑面積為： ————————— 。 （ 1）制表分析。 （ 3）多為集體負(fù)責(zé)完成。 。 。 第七部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 。 開發(fā)商與房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)的合作 （ 1) 各級(jí)政府部門組織的調(diào)查機(jī)構(gòu) （ 2）新聞單位、大學(xué)和研究機(jī)關(guān)的調(diào)查機(jī)構(gòu) （ 3）專業(yè)性市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu) 綜合性市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu) 咨詢公司 廣告公司的調(diào)查部門 企業(yè)內(nèi)部的調(diào)查機(jī)構(gòu) （ 1) 希望調(diào)查機(jī)構(gòu)提供何種調(diào)查活動(dòng)。 （ 2）了解調(diào)查機(jī)構(gòu)的信譽(yù)。 :23:1301:23Mar2315Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 01:23:1301:23:1301:233/15/2023 1:23:13 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 15, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 15日星期三 1時(shí) 23分 13秒 01:23:1315 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 15日星期三 上午 1時(shí) 23分 13秒 01:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 1時(shí) 23分 :23March 15, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 （ 6）了解調(diào)查機(jī)構(gòu)收費(fèi)的合理性。 （ 5）在調(diào)查時(shí)間上有何要求，提交報(bào)告的最后期限。 、銷售渠道、使用情況的調(diào)查和分析。 第六部分 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查 、控制與調(diào)整情況。 量的影響。 （ 1）需求動(dòng)機(jī)調(diào)查；（ 2）購(gòu)買行為調(diào)查。如 : （ 2）制圖分析 常用的統(tǒng)計(jì)圖有直方圖、餅形圖、態(tài)度對(duì)比圖、輪廓圖或形象圖等，以餅狀圖為例進(jìn)行介紹。 編輯 編號(hào) 統(tǒng)計(jì)分析 調(diào)查資料收集以后，首先要進(jìn)行編輯整理，將零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去其糟粕、留其精華，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 ② 語(yǔ)句完成式 例： 如果您欲購(gòu)房，您購(gòu)房的主要理由是： ———————————— 。 【 示例 34】 （ 6）作業(yè)記載 作業(yè)記載一般放在首頁(yè)，也可放在最末頁(yè)，主要包括兩部分： ①訪問(wèn)員填寫的相關(guān)的資料，主要包括被訪問(wèn)者姓名、聯(lián)系電話、住址，以及訪問(wèn)員姓名、訪問(wèn)日期、訪問(wèn)時(shí)長(zhǎng)、訪問(wèn)地點(diǎn)等基本資料。 ② 短期內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房欲望的人 ，這樣的訪問(wèn)對(duì)象訪問(wèn)結(jié)果可能失真； ③ 非家庭購(gòu)買決策者或決策影響者 ； ④ 行業(yè)從業(yè)人員 ，如業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理以及營(yíng)銷人員。 （ 1）結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷 針對(duì)每個(gè)問(wèn)題一般設(shè)置盡可能全面的答案 一般只提問(wèn) ，不提供答案 有的問(wèn)題設(shè)置全面的答案 ， 有的只提問(wèn) 封閉式 開放式 半封閉 （ 2）非結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷。例如： 欲了解調(diào)查對(duì)象對(duì)某個(gè)新推出的樓盤，你可以這樣問(wèn)他：“ 如果您的朋友有意購(gòu)房，您認(rèn)為他會(huì)對(duì)這個(gè)樓盤感興趣嗎？ ” 。 有些情況下，為了降低調(diào)查者的記錄負(fù)擔(dān)，可以通過(guò)錄音機(jī)、攝像機(jī)、照相機(jī)以及其他一些監(jiān)聽(tīng)、監(jiān)視設(shè)備記錄下來(lái)，分析客戶購(gòu)房的心態(tài)，有針對(duì)性地進(jìn)行樓盤營(yíng)銷的策劃。例如， 派調(diào)查人員去現(xiàn)場(chǎng)了解樓盤的銷售情況等等。 特點(diǎn) ： ①調(diào)查范圍廣、成本低，能夠通郵的地方都可以實(shí)施； ②它給被調(diào)查者充分的考慮時(shí)間，避免受到時(shí)間限制，也不受調(diào)查人員的傾向影響； ③它可以節(jié)省調(diào)查人員的數(shù)量，不需要對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)。 目前，問(wèn)卷調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中經(jīng)常采用的調(diào)查手段之一。 缺點(diǎn)： 由于時(shí)間跨度長(zhǎng)、針對(duì)性不強(qiáng)，使得所收集的信息不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或已經(jīng)過(guò)時(shí)，甚至存在一些錯(cuò)誤。 對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查有助于正確選擇該地區(qū)最有影響力的媒體，做好市場(chǎng)推廣，從而提高營(yíng)銷的效果。 （ 7）成本狀況。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要依靠品牌知名度進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而不是依靠?jī)r(jià)格或其他度量進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的程度，如萬(wàn)科、中海、金地等開發(fā)商品牌。 ④ 客戶關(guān)系 促銷調(diào)查。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格調(diào)查 它是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最基本、最便于調(diào)控的，在實(shí)際的調(diào)查中也是最難取得的真實(shí)信息。主要內(nèi)容包括：消費(fèi)者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地、宗教信仰等。具體包括： （ 1） 用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析 。 包括城市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、類型、企業(yè)資質(zhì)與實(shí)力等概略資料。 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 主要調(diào)查城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總體水平，主要產(chǎn)業(yè)及分布、居民收入水平、購(gòu)房消費(fèi)能力等情況。 （ 4）人口環(huán)境 人口是構(gòu)成市場(chǎng)的主要因素之一。 注意： 在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件和調(diào)查要求的輕重緩急，靈活安排調(diào)查步驟及程序，并非一成不變。一手資料是指為了解決特定的問(wèn)題而專門收集的原始資料。 ⑥ 評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性，以及方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作。 初步分析中，如果原來(lái)提出的課題涉及面太寬或者不切實(shí)際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過(guò)大、內(nèi)容過(guò)多，無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)事實(shí)其實(shí)地加以調(diào)整。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目定位 投資機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 感知市場(chǎng) 了解市場(chǎng) (1)準(zhǔn)確性原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性取決于三個(gè)方面。 （ 1）能夠分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；（ 2）能夠?qū)Ψㄒ?guī)政策等軟環(huán)境進(jìn)行分析。 （ 1）能夠確定調(diào)查的主題與內(nèi)容；（ 2）能夠市場(chǎng)調(diào)研方法；（ 3）能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。 （ 1）能夠確定市場(chǎng)調(diào)研范圍及流程；（ 2）能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷；（ 3）能夠組織人員開展市場(chǎng)調(diào)研工作。 （ 1）能夠至少使用一種調(diào)研方法完成市場(chǎng)調(diào)查工作；（ 2）能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息；（ 3）能夠收集市場(chǎng)信息。 。 。 。 本章學(xué)習(xí)要求 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查