【正文】 預(yù)測，是項(xiàng)目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有著根本性的影響。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、國內(nèi)外先進(jìn)水平、應(yīng)用前景等。 【 案例 】 2023年 11月 7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂） 》 。 （ 3）房地產(chǎn)市場供需狀況 以此判斷市場供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)程度等參數(shù)提供依據(jù)。 企業(yè)營銷人員以此了解不同消費(fèi)者行為，以正確細(xì)分市場，制定企業(yè)的市場營銷策略。 主要調(diào)查工程咨詢公司、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)銷售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 主要包括對(duì)城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價(jià)值取向、意識(shí)形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項(xiàng)目總體戰(zhàn)略性定位。 （ 2） 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場需求的因素。 11%6%7%9%10%2%6% 10% 0% 9%13%17%地段 交通 價(jià)格 文化氛圍周邊商業(yè) 小區(qū)規(guī)劃 施工質(zhì)量 小區(qū)內(nèi)配套開發(fā)商及品牌 戶型設(shè)計(jì) 物業(yè)管理 其他 （ 3）消費(fèi)者購買力水平 消費(fèi)者購買力水平是指消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最重要因素，它直接決定了消費(fèi)者的購房承受能力。 競爭樓盤分為兩類，一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。 單價(jià)反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價(jià)反映的是目標(biāo)客戶群的選擇結(jié)果。通過開展一系列促銷活動(dòng)的安排，可以營造樓盤的銷售氛圍，促進(jìn)銷售； ③ 人員 促銷調(diào)查。 （ 4）競爭樓盤的銷售情況調(diào)查 銷售情況是判斷一個(gè)樓盤最終的指標(biāo)，但也是最難獲得準(zhǔn)確信息的部分，主要包括： ① 銷售率。 對(duì)競爭對(duì)手的調(diào)研可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察： （ 1）專業(yè)化程度 。 指競爭對(duì)手在銷售樓盤時(shí)，是尋求直接在最終用戶中建立品牌知名度來拉動(dòng)銷售，還是依賴分銷渠道來推動(dòng)銷售的程度； （ 4）開發(fā)經(jīng)營方式。 （ 6）縱向整合度。 指競爭對(duì)手的產(chǎn)品定價(jià)策略，會(huì)影響到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分流以及市場推廣工作等，開發(fā)商必須認(rèn)真組織調(diào)研，并提出對(duì)策； （ 9）與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系。 代理中間商簡稱代理商，是指代理人、經(jīng)紀(jì)人等。資料的獲取來源有一手資料和二手資料。 如：從房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱的相關(guān)資料。 訪問法是通過直接詢問被調(diào)查者的方式上了解市場情況和客戶需求的一種方法。人員調(diào)查又分為 入戶面談 和 攔截式面談?wù){(diào)查 兩種方式。 人員訪問法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： ①非常靈活，交談時(shí)的主題和時(shí)間安排都可以根據(jù)具體的客戶情況進(jìn)行改變； ②人員訪問法一般拒答率較低，面對(duì)面地訪問往往會(huì)對(duì)被訪問者產(chǎn)生一定的壓力，使他們較為認(rèn)真地回答問題； ③面對(duì)面的調(diào)查氣氛比較輕松，適于進(jìn)行深度調(diào)查，并且隨意聯(lián)想，會(huì)收集到意向不到的信息。 （ 3）郵寄訪問 郵寄訪問是房地產(chǎn)市場調(diào)查中一個(gè)比較特殊的收集資料的方法。它有很多形式，調(diào)查人員可以發(fā)郵件給被調(diào)查者或者將問題答卷放在網(wǎng)上供被調(diào)查者填寫。觀察法主要有以下四種形式： （ 1）直接觀察法。 就是調(diào)查人員親自參與某項(xiàng)活動(dòng)，來收集有關(guān)資料。比如 在房展會(huì)上，調(diào)查人員可以觀察參觀者手中哪家樓盤的手提袋最多。 目前國內(nèi)常用的定性研究法有： （ 1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)。 （ 3）投影技法。 以調(diào)查房地產(chǎn)廣告效果為例，表示如下： 選定一些消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象 廣告宣傳對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響 根據(jù)消費(fèi)者對(duì)廣告的接受效果來看樓盤銷售量的變化 實(shí)驗(yàn)體 處理 結(jié)果 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的創(chuàng)新 精心設(shè)計(jì)調(diào)查有導(dǎo)向性主題，通過公開有獎(jiǎng)?wù)髟冋骷姷囊庖?，來獲取需求信息。 由企業(yè)贊助，組織媒體記者聯(lián)盟，有針對(duì)性設(shè)計(jì)調(diào)查內(nèi)容，借助記者采訪、宣傳新聞的權(quán)利，達(dá)到調(diào)查的目的。 甄別問題 背景資料 問卷標(biāo)題 問卷說明 主體問卷 問卷編號(hào) 一份完整 的調(diào)查問卷 （ 1）問卷編號(hào)與問卷標(biāo)題 問卷標(biāo)題用于概括說明調(diào)查研究的主題 ， 可使被調(diào)查者對(duì)將要回答哪方面的問題有一個(gè)方向性的了解 ， 其設(shè)計(jì)應(yīng)簡明扼要 ， 使被調(diào)查者容易識(shí)別 。 （ 3）甄別問卷 甄別問卷的主要目的是對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行篩選，而是否對(duì)被訪者進(jìn)行篩選（如繼續(xù)訪問或終止訪問）是由調(diào)研目的或市場環(huán)境等因素決定的。 除此之外，根據(jù)調(diào)查目的，有時(shí)還需要對(duì)被訪問者的其他信息進(jìn)行篩選，這些問題都會(huì)在甄別問卷里出現(xiàn)。 比如在消費(fèi)者研究中，背景資料主要包括被訪者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入、婚姻狀況等信息。 （ 1） 事實(shí)性問題 （ 2） 行為性問題 。 例： 請(qǐng)問你對(duì)某某花園小區(qū)的看法如何？（每對(duì)只選一個(gè)） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品位高（ ） 品位低（ ） 戶型設(shè)計(jì)合理（ ） 戶型設(shè)計(jì)不合理（ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ） （ 2）開放式問題 對(duì)所提問題回答沒有限制。 例： 當(dāng)您聽到以下詞匯時(shí)，首先會(huì)想到什么？ 麗江花園 （ ） 祈福新村 （ ） 碧桂園 （ ） ④ 順問式 例： 購房時(shí)您所看重的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)你認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） 地段（ ） 價(jià)格（ ） 環(huán)境（ ） 設(shè)計(jì)（ ） 服務(wù)（ ） 品牌（ ） 其他： ————————— 。 （ 5） 采用優(yōu)質(zhì)的紙張 （ 6） 問卷印刷要精美 （ 1） 避免一般性問題 （ 2） 避免過于專業(yè)的術(shù)語 （ 3） 避免含義不確切的用詞 （ 4） 避免導(dǎo)向性提問 （ 5） 避免敏感性問題 釋疑法、假定法、轉(zhuǎn)移法。 通過對(duì)資料的編碼 ， 可以方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作 ， 為分析研究工作做準(zhǔn)備 。常用的統(tǒng)計(jì)表包括簡單頻數(shù)表和交叉列聯(lián)表等。從宏觀到微觀、從大環(huán)境到小環(huán)境、從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都要進(jìn)行全面調(diào)查。 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容 第一部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 第二部分 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 （ 1）消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢。 、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 。 第五部分 房地產(chǎn)促銷調(diào)查 。 。 、素質(zhì)及其租售代理情況。 。 、尤其是同類街區(qū)同類產(chǎn)品類型的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 （ 3）是長期合作還是短期合作。 （ 7）資料歸企業(yè)獨(dú)家享用，還是與調(diào)查機(jī)構(gòu)共享。 （ 4）了解調(diào)查機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :23:1301:23:13March 15, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 上午 1時(shí) 23分 13秒 上午 1時(shí) 23分 01:23: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:23:1301:23:1301:23Wednesday, March 15, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 15日星期三 1時(shí) 23分 13秒 01:23:1315 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :23:1301:23Mar2315Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 15日星期三 上午 1時(shí) 23分 13秒 01:23: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自