【正文】 預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著根本性的影響。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平、應(yīng)用前景等。 【 案例 】 2023年 11月 7日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂） 》 。 （ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 以此判斷市場(chǎng)供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)程度等參數(shù)提供依據(jù)。 企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員以此了解不同消費(fèi)者行為，以正確細(xì)分市場(chǎng)，制定企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。 主要調(diào)查工程咨詢(xún)公司、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 主要包括對(duì)城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價(jià)值取向、意識(shí)形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項(xiàng)目總體戰(zhàn)略性定位。 （ 2） 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購(gòu)房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素。 11%6%7%9%10%2%6% 10% 0% 9%13%17%地段 交通 價(jià)格 文化氛圍周邊商業(yè) 小區(qū)規(guī)劃 施工質(zhì)量 小區(qū)內(nèi)配套開(kāi)發(fā)商及品牌 戶(hù)型設(shè)計(jì) 物業(yè)管理 其他 （ 3）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平是指消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最重要因素，它直接決定了消費(fèi)者的購(gòu)房承受能力。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤(pán)；另一類(lèi)是不同區(qū)域但定位相似的樓盤(pán)。 單價(jià)反映的是樓盤(pán)品質(zhì)的高低，而總價(jià)反映的是目標(biāo)客戶(hù)群的選擇結(jié)果。通過(guò)開(kāi)展一系列促銷(xiāo)活動(dòng)的安排，可以營(yíng)造樓盤(pán)的銷(xiāo)售氛圍，促進(jìn)銷(xiāo)售； ③ 人員 促銷(xiāo)調(diào)查。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況調(diào)查 銷(xiāo)售情況是判斷一個(gè)樓盤(pán)最終的指標(biāo)，但也是最難獲得準(zhǔn)確信息的部分，主要包括： ① 銷(xiāo)售率。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察： （ 1）專(zhuān)業(yè)化程度 。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，是尋求直接在最終用戶(hù)中建立品牌知名度來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售，還是依賴(lài)分銷(xiāo)渠道來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售的程度； （ 4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。 （ 6）縱向整合度。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定價(jià)策略，會(huì)影響到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)分流以及市場(chǎng)推廣工作等，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真組織調(diào)研，并提出對(duì)策； （ 9）與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的關(guān)系。 代理中間商簡(jiǎn)稱(chēng)代理商，是指代理人、經(jīng)紀(jì)人等。資料的獲取來(lái)源有一手資料和二手資料。 如：從房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱的相關(guān)資料。 訪(fǎng)問(wèn)法是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)被調(diào)查者的方式上了解市場(chǎng)情況和客戶(hù)需求的一種方法。人員調(diào)查又分為 入戶(hù)面談 和 攔截式面談?wù){(diào)查 兩種方式。 人員訪(fǎng)問(wèn)法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： ①非常靈活，交談時(shí)的主題和時(shí)間安排都可以根據(jù)具體的客戶(hù)情況進(jìn)行改變； ②人員訪(fǎng)問(wèn)法一般拒答率較低，面對(duì)面地訪(fǎng)問(wèn)往往會(huì)對(duì)被訪(fǎng)問(wèn)者產(chǎn)生一定的壓力，使他們較為認(rèn)真地回答問(wèn)題； ③面對(duì)面的調(diào)查氣氛比較輕松，適于進(jìn)行深度調(diào)查，并且隨意聯(lián)想，會(huì)收集到意向不到的信息。 （ 3）郵寄訪(fǎng)問(wèn) 郵寄訪(fǎng)問(wèn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中一個(gè)比較特殊的收集資料的方法。它有很多形式，調(diào)查人員可以發(fā)郵件給被調(diào)查者或者將問(wèn)題答卷放在網(wǎng)上供被調(diào)查者填寫(xiě)。觀察法主要有以下四種形式： （ 1）直接觀察法。 就是調(diào)查人員親自參與某項(xiàng)活動(dòng)，來(lái)收集有關(guān)資料。比如 在房展會(huì)上，調(diào)查人員可以觀察參觀者手中哪家樓盤(pán)的手提袋最多。 目前國(guó)內(nèi)常用的定性研究法有： （ 1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)。 （ 3）投影技法。 以調(diào)查房地產(chǎn)廣告效果為例，表示如下： 選定一些消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象 廣告宣傳對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響 根據(jù)消費(fèi)者對(duì)廣告的接受效果來(lái)看樓盤(pán)銷(xiāo)售量的變化 實(shí)驗(yàn)體 處理 結(jié)果 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法的創(chuàng)新 精心設(shè)計(jì)調(diào)查有導(dǎo)向性主題，通過(guò)公開(kāi)有獎(jiǎng)?wù)髟?xún)征集公眾的意見(jiàn)，來(lái)獲取需求信息。 由企業(yè)贊助，組織媒體記者聯(lián)盟，有針對(duì)性設(shè)計(jì)調(diào)查內(nèi)容，借助記者采訪(fǎng)、宣傳新聞的權(quán)利，達(dá)到調(diào)查的目的。 甄別問(wèn)題 背景資料 問(wèn)卷標(biāo)題 問(wèn)卷說(shuō)明 主體問(wèn)卷 問(wèn)卷編號(hào) 一份完整 的調(diào)查問(wèn)卷 （ 1）問(wèn)卷編號(hào)與問(wèn)卷標(biāo)題 問(wèn)卷標(biāo)題用于概括說(shuō)明調(diào)查研究的主題 ， 可使被調(diào)查者對(duì)將要回答哪方面的問(wèn)題有一個(gè)方向性的了解 ， 其設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)明扼要 ， 使被調(diào)查者容易識(shí)別 。 （ 3）甄別問(wèn)卷 甄別問(wèn)卷的主要目的是對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行篩選，而是否對(duì)被訪(fǎng)者進(jìn)行篩選（如繼續(xù)訪(fǎng)問(wèn)或終止訪(fǎng)問(wèn)）是由調(diào)研目的或市場(chǎng)環(huán)境等因素決定的。 除此之外，根據(jù)調(diào)查目的，有時(shí)還需要對(duì)被訪(fǎng)問(wèn)者的其他信息進(jìn)行篩選，這些問(wèn)題都會(huì)在甄別問(wèn)卷里出現(xiàn)。 比如在消費(fèi)者研究中，背景資料主要包括被訪(fǎng)者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入、婚姻狀況等信息。 （ 1） 事實(shí)性問(wèn)題 （ 2） 行為性問(wèn)題 。 例： 請(qǐng)問(wèn)你對(duì)某某花園小區(qū)的看法如何？（每對(duì)只選一個(gè)） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品位高（ ） 品位低（ ） 戶(hù)型設(shè)計(jì)合理（ ） 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理（ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ） （ 2）開(kāi)放式問(wèn)題 對(duì)所提問(wèn)題回答沒(méi)有限制。 例： 當(dāng)您聽(tīng)到以下詞匯時(shí)，首先會(huì)想到什么？ 麗江花園 （ ） 祈福新村 （ ） 碧桂園 （ ） ④ 順問(wèn)式 例： 購(gòu)房時(shí)您所看重的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)你認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） 地段（ ） 價(jià)格（ ） 環(huán)境（ ） 設(shè)計(jì)（ ） 服務(wù)（ ） 品牌（ ） 其他： ————————— 。 （ 5） 采用優(yōu)質(zhì)的紙張 （ 6） 問(wèn)卷印刷要精美 （ 1） 避免一般性問(wèn)題 （ 2） 避免過(guò)于專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ) （ 3） 避免含義不確切的用詞 （ 4） 避免導(dǎo)向性提問(wèn) （ 5） 避免敏感性問(wèn)題 釋疑法、假定法、轉(zhuǎn)移法。 通過(guò)對(duì)資料的編碼 ， 可以方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作 ， 為分析研究工作做準(zhǔn)備 。常用的統(tǒng)計(jì)表包括簡(jiǎn)單頻數(shù)表和交叉列聯(lián)表等。從宏觀到微觀、從大環(huán)境到小環(huán)境、從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都要進(jìn)行全面調(diào)查。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容 第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 第二部分 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 （ 1）消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)。 、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 。 第五部分 房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查 。 。 、素質(zhì)及其租售代理情況。 。 、尤其是同類(lèi)街區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型的供給量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 （ 3）是長(zhǎng)期合作還是短期合作。 （ 7）資料歸企業(yè)獨(dú)家享用，還是與調(diào)查機(jī)構(gòu)共享。 （ 4）了解調(diào)查機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :23:1301:23:13March 15, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 上午 1時(shí) 23分 13秒 上午 1時(shí) 23分 01:23: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:23:1301:23:1301:23Wednesday, March 15, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 15日星期三 1時(shí) 23分 13秒 01:23:1315 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :23:1301:23Mar2315Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 15日星期三 上午 1時(shí) 23分 13秒 01:23: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自