【正文】 目規(guī)劃 確定調(diào)查對象 面對一個調(diào)查總體，通常需采用一定抽樣方法，抽取樣本，作為調(diào)查對象。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 (3) 整群抽樣 將總體按一定標準劃分成群或集體，以群或集體為單位按隨機的原則從整體中抽取若干群或集體，作為總體的樣本，并對被抽中各群中的每一個單位都進行實際調(diào)查。而使用較多的是其中的“地域抽樣法”。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場調(diào)查 直接觀察法 親身經(jīng)歷法 痕跡觀察法 行為記錄法 焦點小組座談會 深度訪談法 投影技法 即不直接觀察被調(diào)查對象的行為，而是觀察被觀察對象所留下的痕跡，如該產(chǎn)品的報紙廣告上附有回執(zhí)條，憑回執(zhí)條可以購買優(yōu)惠價商品，我們根據(jù)回條情況就可以知道這則廣告的注意率和信任度了 是由經(jīng)驗豐富的主持人以一種無結(jié)構(gòu)的、自然的形式與一個小組的被訪者交談，主持人負責(zé)組織討論，深層了解消費者的消費態(tài)度、知覺、動機，從而獲取對一些有關(guān)問題的深入了解。 實驗法是將調(diào)查縮小到一個比較小的規(guī)模上，通過實驗后得出一定的結(jié)果，再對整個市場進行推測。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場調(diào)查 調(diào)查 調(diào)查 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的創(chuàng)新 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 ? 直接調(diào)查 直接與政府人士 、 房地產(chǎn)代理商 、 發(fā)展商 、 金融部門 、 行業(yè)協(xié)會 、 社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸 ， 詢問 、 請教 ， 以較快的速度獲得所需的市場信息 。 ? 直接征詢 難度相對較大 ， 但獲得的信息具有較強的參照性 ， 對項目的定位和營銷的制定很有意義 。 ? 現(xiàn)場 “ 踩點 ” 調(diào)查 常用的辦法 。 Q=nqp Q:總市場潛量（元）； n：購買者數(shù)量（人）； q：購買者的平均購買數(shù)量； p：平均單價（元 /單位） 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場分析的手段與方法 （二）市場趨勢分析的方法 購買者意圖調(diào)查法 優(yōu)點：首先，通過這些訪問，企業(yè)分析人員可以了解到在沒有公開發(fā)布資料的情況下考慮各種問題的新途徑。 在滿足下面三個條件的情況下，購買者意向調(diào)查法比較有效： （ 1）購買者的購買意向是明確清晰的。 一般情況下，銷售人員所做的需求預(yù)測必須經(jīng)過修正才能利用，因為： （ 1）銷售人員的判斷總會有某些偏差，受其最近銷售成敗的影響； （ 2）銷售人員可能對經(jīng)濟發(fā)展形勢或企業(yè)的市場營銷總體規(guī)劃不了解； （ 3）為使其銷售大大超過配額指標，銷售人員可能會故意壓低其預(yù)測數(shù)字； （ 4）銷售人員也可能對這種預(yù)測沒有足夠的知識、能力或興趣。 （市場營銷者必備能力） 房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得優(yōu)勢，就要識別自己能夠有效服務(wù)的、極具吸引力的細分市場，就要為項目的目標客戶做一個形象的描述。 （ 3）不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。 可衡量性、可實現(xiàn)性、 可盈利性、可區(qū)分性 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 （二） 房地產(chǎn)市場細分參數(shù) 地理位置 人口統(tǒng)計學(xué)特征 購房行為 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 地理位置 ① 省內(nèi)購買者； ② 國內(nèi)其他省購買者； ③ 境外購買者。 人口統(tǒng)計學(xué)特征 ⑵ 家庭規(guī)模 家庭規(guī)模主要指家庭人口數(shù)量的多少以及家庭組織范圍的大小。根據(jù)家庭成員的血緣關(guān)系，一般分為 6種類型： ① 單身家庭，指獨居者； ② 夫妻家庭，由一對夫妻組成的家庭； ③ 核心家庭，由一對夫妻與其未婚子女組成的家庭； ④ 主干家庭，由兩代以上的人組成，而每代只有一對夫妻組成的家庭； ⑤ 聯(lián)合家庭，由兩代以上的人而同一代中又有兩對夫妻以上組成的家庭； ⑥ 其他家庭，即上述 5種類型家庭以外的其他家庭。 人口統(tǒng)計學(xué)特征 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 人口統(tǒng)計學(xué)特征 ⑸ 目前的居住狀況 工作位置、居住位置、目前經(jīng)常居住的住宅的性質(zhì) 房改房、商品房、公司宿舍等等、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、對目前經(jīng)常居住的住宅滿意的地方、不滿意的地方等等。 ⑴ 使用時機 使用時機是指根據(jù)人們對住宅產(chǎn)生需要、購買或使用的時機加以區(qū)別。因此，住宅開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，假如以追求利益來細分住宅市場，就必須讓自己的產(chǎn)品突出某些最吸引人的特性，并分別做好廣告宣傳，以最大限度地吸引某個或若干個住宅消費者群。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 購房行為 ⑷ 購房的消費行為和習(xí)慣 打算購買的住宅的位置、打算幾個人居住、具體住的人的人口統(tǒng)計學(xué)特征、購房目的、能夠承受的最高單價、總價、對裝修、家私和電器的要求、購房的關(guān)注要素、購房的信息來源等等。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 （三） 房地產(chǎn)市場細分的程序 ⑴ 根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍 ⑵ 列舉潛在顧客的基本需求 ⑶ 分析潛在顧客的不同需求 ⑷ 舍去潛在顧客的共同需求 ⑸ 為市場暫時取名 ⑹ 進一步認識各分市場的特點 ⑺ 估算各分市場的規(guī)模大小 ⑻ 選擇目標市場、設(shè)計市場營銷策略 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 房地產(chǎn)市場細分與定位 （四） 房地產(chǎn)目標市場的選擇 目標市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的細分的領(lǐng)域。 ? 塑造產(chǎn)品在細分市場的位置。 兩者是市場營銷的基礎(chǔ)和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的營銷和策劃都會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。 后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況； ? 一種是過分強調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調(diào)“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷； ? 另一種情況是“簡單拷貝，適當修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。 房地產(chǎn)項目規(guī)劃 競爭者分析 識別競爭者。 分清戰(zhàn)略群體 判斷競爭者的反應(yīng)模式。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :21:0003:21:00March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 上午 3時 21分 0秒 上午 3時 21分 03:21: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 03:21:0003:21:0003:21Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 14日星期二 3時 21分 0秒 03:21:0014 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:0003:21Mar2314Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時 21分 0秒 03:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提