【正文】 ： 精品風(fēng)情商業(yè)街、 5300㎡超五星會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園 ?進(jìn)駐商家： 官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專(zhuān)賣(mài)、黛絲洗衣店、川上客 金銀湖高爾夫 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門(mén)辦理申建手續(xù)。 規(guī)劃： 盤(pán)龍城位于 北部新城 組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目位于盤(pán)龍區(qū)域生態(tài)居住區(qū)中心 ?黃陂“撤縣改區(qū)”，納入武漢城市規(guī)劃 ?在武漢市 20232023年總規(guī)里面盤(pán)龍城明確定位為武漢北部新城組群 中心 ，重點(diǎn)發(fā)展 航空物流 ，是武漢城市空間拓展的重要區(qū)域； ?盤(pán)龍城 功能定位 為：臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代制造區(qū)，旅游度假區(qū)，生態(tài)人居區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展航空物流 《武漢城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》 ?新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展 ?盤(pán)龍城屬北部新城組群，主要是利用天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住 北部新 城組群 武漢市新城組群規(guī)劃 臨空港物 流產(chǎn)業(yè)區(qū) 都市旅游 度假區(qū) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 49 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì) — 航空港： 將引入南方航空、中國(guó)國(guó)際航空、東方航空等四家航空公司，形成三大功能板塊 —— 北部產(chǎn)業(yè)高地板塊、中部國(guó)際門(mén)戶(hù)板塊和南部服務(wù)新城板塊 東方航空 中國(guó)國(guó)際航空大樓 三大航空 公司總部 中國(guó)國(guó)際航空 東方航空湖北總部 南方航空湖北總部 客戶(hù) 已入駐盤(pán)龍城，通過(guò)訪談，目前在售多個(gè)樓盤(pán)都存在國(guó)航員工客戶(hù) 目前還未入駐，未來(lái)會(huì)有大量高收入航空公司員工進(jìn)入 客戶(hù)特征 收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在 F天下等別墅和人和天地等高層已有航口公司管理人員、飛行員空姐購(gòu)買(mǎi)，航空公司總部是本項(xiàng)目洋房、高層的巨大消費(fèi)力 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 57 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成為華中地區(qū)重要的物流中心。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長(zhǎng) 已有配套 在建 /規(guī)劃配套 教育 盤(pán)龍城小學(xué)盤(pán)龍城一中 規(guī)劃建設(shè) 1所省內(nèi)一流高中、 2所初中和 3所小學(xué) 新東方外國(guó)語(yǔ)高級(jí)中學(xué) （名流）盤(pán)龍中心小學(xué) 醫(yī)療 武漢市第一醫(yī)院盤(pán)龍分院 省級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院武漢大學(xué)人民醫(yī)院 武漢市中醫(yī)院 商業(yè) 中百倉(cāng)儲(chǔ) 社區(qū)商業(yè) 娛樂(lè) 盤(pán)龍城遺址公園 極地海洋館 其他 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 污水處理廠 城市路網(wǎng)建設(shè) 盤(pán)龍城客運(yùn)總站 武漢市第一醫(yī)院 盤(pán)龍城一中 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 中百倉(cāng)儲(chǔ) 新東方外國(guó)語(yǔ)高級(jí)中學(xué) 武漢大學(xué)人民醫(yī)院 1所省內(nèi)一流高中 2所初中 3所小學(xué) 已有配套 規(guī)劃配套 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 60 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 武漢市規(guī)劃所黃主任 交通工具－麻木 現(xiàn)有配套 交通： 目前只有 1229 29 298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內(nèi)沒(méi)有增加公交線路的規(guī)劃 生活配套： 區(qū)域內(nèi)只有一家大型超市“中百倉(cāng)儲(chǔ)”，商業(yè) 28街成空臵狀態(tài)，各項(xiàng)配套的缺乏導(dǎo)致入住率只有 20%40%，常住人口僅 3萬(wàn)人，一片空城景象 空臵的 28街 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們需要 利用區(qū)域價(jià)值以錦上添花，但更需要打造內(nèi)在價(jià)值以成為制勝的法寶， 只有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，并實(shí)現(xiàn)一定程度的溢價(jià) 面臨內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)？ —— 從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)著手分析 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模 ：占地 3500畝，內(nèi)鑲 1500畝的湯仁海 產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼 銷(xiāo)售價(jià)格：聯(lián)排 200平左右，總價(jià) 160250萬(wàn)；雙拼總價(jià) 280290萬(wàn)；獨(dú)棟面積270平，總價(jià) 388萬(wàn)，豪宅獨(dú)棟總價(jià) 700萬(wàn)以上。 人和天地、恒大名都、中國(guó)院子、巢整體表現(xiàn)超越市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格或者銷(xiāo)售的速度。 ——泊景灣銷(xiāo)售代表 程小姐 盤(pán)龍城板塊 38004500元 后湖板塊 60007000元 沿市區(qū)向郊區(qū)推進(jìn)，價(jià)格逐步降低 武漢目前正處于城市中心化階段，對(duì)這階段的城市而言，城市價(jià)值是最高的，他們還沒(méi)有充分過(guò)渡到理解、追求郊區(qū)生活的層級(jí) 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Value 、漢口的外擴(kuò)加速趨勢(shì) Value ，有性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì) 但是，我們也發(fā)現(xiàn)大部分規(guī)劃都在遠(yuǎn)期，短期內(nèi)現(xiàn)狀無(wú)法改變，現(xiàn)狀是怎么樣的呢？ Value Value 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱三橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 市內(nèi)交通 ①?gòu)睦麧?jì)路、集家嘴、武漢客運(yùn)港、六渡橋至盤(pán)龍城的線路各 1條 ②江漢路、武漢廣場(chǎng)至盤(pán)龍城線路各 1條 ③青山經(jīng)徐東、光谷經(jīng)徐東到達(dá)盤(pán)龍城的線路各 1條④傅家坡客運(yùn)站、宏基客運(yùn)站、新華路客運(yùn)站至盤(pán)龍城線路各 1條 ⑤漢陽(yáng)鐘家村、郭茨口至盤(pán)龍城線路各 1條 ⑥機(jī)場(chǎng)至盤(pán)龍城的機(jī)場(chǎng)快線 1條 已有 岱黃高速、盤(pán)龍大道、機(jī)場(chǎng)高速、外環(huán) 未來(lái) 機(jī)場(chǎng)第二通道、武漢大道，地鐵八號(hào)線、天興洲大橋 到武漢市的道路連接由原來(lái)的一條，現(xiàn)在今年是三條道路（不包括機(jī)場(chǎng)高速），如果加上機(jī)場(chǎng)高速一共是五條，交通已經(jīng)是沒(méi)問(wèn)題了，選擇盤(pán)龍城購(gòu)房的已經(jīng)很多漢口的，現(xiàn)在盤(pán)龍城迎來(lái)了快速發(fā)展階段。陽(yáng)邏港系長(zhǎng)江中游最好的深水港。 佳海輕紡城 空港經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，隨之而來(lái)產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶(hù)構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶(hù)群體的來(lái)源會(huì)更加廣泛 制造業(yè) 貿(mào)易 臨空服務(wù)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì) 卓爾企業(yè)基地 三大航空公司總部 漢口北第一批發(fā)城 有效客戶(hù)為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群 批發(fā)城老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情結(jié)弱，一般在武漢無(wú)房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 公司中高層、飛行員、空姐收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作緣，在盤(pán)龍城臵業(yè)需求強(qiáng)烈 物流業(yè) 物流業(yè) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要?jiǎng)恿? 航空 產(chǎn)業(yè)鏈 客戶(hù)導(dǎo)入 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 53 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價(jià)格： 38004500元 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。幸福大道、后湖路 “八縱” 姑嫂樹(shù)路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道、建設(shè)渠路、岔馬路、漢黃路。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性?xún)r(jià)比的區(qū)域，內(nèi)部分為兩大板塊，板塊之間價(jià)格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游、信息服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平的賽馬運(yùn)動(dòng)基地、中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂(lè)世界、金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、武漢國(guó)際風(fēng)情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂(lè)身心的水陸兩棲休閑區(qū)。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 啟示：武漢城市吸附力的提升， 8+1城市的融合均為項(xiàng)目帶來(lái)了大量的外來(lái)人口 ?武漢客戶(hù)到周邊 8市臵業(yè)： ?目前以鄂州紅蓮湖開(kāi)發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主； ?購(gòu)買(mǎi)主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，更多是城際臵業(yè)群體； ?以養(yǎng)老或投資為主。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。 ?武漢成為國(guó)家兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)后，意味著國(guó)家將出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會(huì)變得更好。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 矛盾 /沖突 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) C： 矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 A. Description of the contents ?項(xiàng)目所需的大量客戶(hù)難以保證，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程不能持續(xù) ?區(qū)域形象難以改善，價(jià)格難以突破 ?項(xiàng)目的消化周期會(huì)延長(zhǎng) ?項(xiàng)目很難突破區(qū)域，樹(shù)立形象，塑品牌 目標(biāo) ：在 810年時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢， 快速回現(xiàn)，并提高利潤(rùn)，樹(shù)立品牌影響力，成為區(qū)域的標(biāo)桿 結(jié)果 ：項(xiàng)目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質(zhì)量的客戶(hù)源支撐項(xiàng)目的量和價(jià) 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大供應(yīng) 客戶(hù)定位 182。 ?目前地塊已開(kāi)發(fā)中式別墅 盤(pán)龍灣以及歐式洋房 天璽花園，因此本次策劃用地不考慮恒達(dá)公司地塊與城開(kāi)公司先期動(dòng)工的天璽花園。 【區(qū)域?qū)傩?—— 交通】 盤(pán)龍大道和岱黃高速是漢口市區(qū)通向盤(pán)龍城的主要兩條南北干道，路況較差，且三環(huán)入口處極易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象，而區(qū)域內(nèi)僅有 4條公交線路， 交通不夠便利，整體大環(huán)境不被認(rèn)可 漢口市中心 機(jī)場(chǎng)高速 盤(pán)龍大道 機(jī)場(chǎng) 岱黃高速 三環(huán) 巨龍大道 目前只有 12 2929 298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內(nèi)沒(méi)有增加公交線路的規(guī)劃 盤(pán)龍路兩側(cè)沒(méi)有任何綠化，道路形象較差，“鄉(xiāng)氣”顯現(xiàn)，且短期內(nèi)區(qū)域沒(méi)有南北新干道的規(guī)劃 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 謹(jǐn)呈：武漢地產(chǎn)集團(tuán) 盤(pán)龍城 2400畝項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 為武漢再造一座 “ 城 ” 耕耘于盤(pán)龍中心，成長(zhǎng)于盤(pán)龍中心，最終成就盤(pán)龍中心 1 從企業(yè)的發(fā)展角度審視項(xiàng)目 2 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級(jí)階段 機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目較少、規(guī)模較小 大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商 中級(jí)階段 “量大就是美” 通過(guò)項(xiàng)目數(shù)和開(kāi)發(fā)量的增加來(lái)積累知名度 高級(jí)階段 產(chǎn)品系列化 規(guī)模化擴(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬(wàn)科、金地產(chǎn)品系列 區(qū)域運(yùn)營(yíng)商 先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性土地資源或成本優(yōu)勢(shì) 招商在蛇口、華僑城、萬(wàn)科在坂雪崗 最高級(jí)階段 客戶(hù)的主導(dǎo)性 龐大的客戶(hù)基礎(chǔ)或客戶(hù)專(zhuān)營(yíng)的能力 香港新鴻基、美國(guó)Pulde 武漢地產(chǎn)基本完成了品牌發(fā)展各個(gè)階段的運(yùn)作和嘗試 思考 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 中百倉(cāng)儲(chǔ)超市（ 8000平方米） 2 F28街 3 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 4 盤(pán)龍一中 5 第一醫(yī)院亞健康治療中心 6 武漢市醫(yī)療救治中心 7 黃陂區(qū)醫(yī)院 8 建設(shè)銀行 9 農(nóng)業(yè)銀行 盤(pán)龍大道 巨龍大道 低認(rèn)知度的后湖 項(xiàng)目名稱(chēng) 自住投資比 恒大名都 自住：投資 =8： 2 巢上城 自?。和顿Y =8： 2 漢飛向上城 自?。和顿Y =7： 3 F陽(yáng)光城 自住：投資 =8： 2 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【本體總結(jié)】 二線省會(huì)城市、城市遠(yuǎn)郊、低認(rèn)知度、無(wú)景觀資源的大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部地勢(shì)平坦，存在少量待拆遷農(nóng)房和高壓線走廊，無(wú)明顯的景觀資源 地勢(shì)平坦，無(wú)景觀資源 ?占地 2841畝，本次策劃用地約 1714畝，容積率可調(diào)整，在武漢屬大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 大規(guī)模，容積率可調(diào) ?項(xiàng)目至北側(cè)后湖約 300米，距中百倉(cāng)儲(chǔ)最遠(yuǎn)距離約3KM，緊鄰巨龍大道并靠近盤(pán)龍大道，昭示性好 緊鄰主干道，可享受一定的資源與配套 ?區(qū)域?qū)傩裕? ?非城市發(fā)展規(guī)劃主方向，發(fā)展緩慢，定位缺失 ?受道路與配套的影響，人氣不旺，對(duì)區(qū)域存在抗性 區(qū)域價(jià)值低，存在抗性 ?盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于漢口北側(cè)，距離市中心半小時(shí)車(chē)程，區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施陳舊，生活配套匱乏 城市遠(yuǎn)郊，配套匱乏 ?武漢地處華中腹地，是九省通衢的特大省會(huì)城市，城市首位度高，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)達(dá) 華中腹地，臵業(yè)熱點(diǎn) 遠(yuǎn)郊 環(huán)境差 有抗