【正文】 假、運(yùn)動、居住于一體。 規(guī)模 —— 區(qū)域規(guī)劃總用地約 ，首期建設(shè) 4000多畝標(biāo)準(zhǔn)廠房。 共公開出讓土地 10幅，面積 ，總成交價 元216。 項(xiàng)目周邊缺乏基礎(chǔ)生活配套249。 競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。u 本項(xiàng)目的市場需求分析將區(qū)域設(shè)定在福州范圍內(nèi)，以項(xiàng)目所屬長樂、福州市為主p 長樂房地產(chǎn)市場p 福州市別墅市場p 客戶需求特征長樂房地產(chǎn)市場長樂市房地產(chǎn)市場發(fā)展u 近兩年，受城區(qū)規(guī)模的限制，長樂城區(qū)土地供應(yīng)量減少；u 城區(qū)土地供應(yīng)減少，一定程度拉動地價上漲而最終導(dǎo)致房價上漲u 長樂房地產(chǎn)市場需求旺盛p 土地供應(yīng)及價格? 2023年，長樂土地供應(yīng)量接近 600畝；? 2023年，長樂市土地供應(yīng)量不足 200畝，同比減少 %—— 長樂外經(jīng)貿(mào)局局長 從正規(guī)渠道統(tǒng)計(jì)每年就高達(dá) 9億美元，加總的話估計(jì)每年在百億元人民幣左右。；? 2023年的水鄉(xiāng)溫泉別墅、居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)作為別墅市場的主力銷售良好；他們都處在城市的邊沿地帶，屬于離塵不離城的項(xiàng)目，是典型的居家型別墅；? 2023年，運(yùn)盛美之國花園、水鄉(xiāng)溫泉別墅二期、蘭庭 金海岸 250290 90100 30%運(yùn)盛 業(yè)主中約有三成來自八縣，其中福清最多，其次是長樂，真正土生土長的福州人并不多。開發(fā)商需求及市場滿足情況總結(jié)p 長樂商品房市場（集中在城區(qū)） —————— 案例研究216。招商截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項(xiàng)目 100項(xiàng)，其中內(nèi)資項(xiàng)目 87項(xiàng)，總投資 ，外資項(xiàng)目 13項(xiàng)，總投資 8588萬美元。并重投資度假投資居住 主導(dǎo)現(xiàn)狀 方向項(xiàng)目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機(jī)研判216。的高收入者　目的：度假、投資 隨著區(qū)域規(guī)劃的落實(shí)，和項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，我們預(yù)測本項(xiàng)目的主體客戶群會發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由長樂客戶為主，轉(zhuǎn)化成福州和長樂客戶并重。例子，辦喪事花 30萬很正常?！０缎露及该扑] 2碧海藍(lán)天Le grand bleu碧海、藍(lán)天 ——廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質(zhì) ……沙灘、海岸線、大海 項(xiàng)目功能及配比計(jì)劃細(xì) 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨(dú) 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運(yùn) 動場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會、 飛 行會等美容、 SPA等休 閑 生活會 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護(hù) 、巴士 總 站等 1000m2總計(jì) m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用項(xiàng)目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機(jī)研判216。由南向北推進(jìn)開發(fā)啟動區(qū)規(guī)模建議 ——300 畝u 案例 天津東麗湖 總占地 1500畝，一期占地 353畝； 名城港灣 總占地 1400畝，一期占地 300畝； 云畝天朗 別墅占地 1270畝，一期占地 200300畝 u 長樂商品別墅市場總量 歷史上商品別墅推出總量200套，售出 140套，因此本項(xiàng)目啟動區(qū)規(guī)模不宜過大，別墅 150套以下為佳u 考慮啟動區(qū)對產(chǎn)品的展示及必要配套設(shè)施的建設(shè) 濱海大道東海建議項(xiàng)目啟動區(qū)規(guī)模300畝作為遠(yuǎn)郊別墅，本項(xiàng)目的首次亮像應(yīng)充分考慮產(chǎn)品整體形象展示及相關(guān)配套建設(shè)以弱化區(qū)域陌生度，應(yīng)此需具備一定規(guī)模啟動區(qū)物業(yè)建議p 度假海灘作為最易聚集人氣的公用度假設(shè)施與啟動區(qū)同步建設(shè)；p 度假海灘、假日廣場、風(fēng)情街、酒店、別墅同步建設(shè)，作為項(xiàng)目濃縮版，盡可能展示項(xiàng)目功能，充分感受度假式居住生活。啟動區(qū)建議通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨(dú)占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u(yù) 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對 Crystal river,東側(cè)直達(dá)森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個游憩設(shè)施組團(tuán)，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項(xiàng)游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨(dú)棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。單元式組合精裝公寓： 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品價值整合及對應(yīng) —— 多重體驗(yàn)的復(fù)合載體u 居住體驗(yàn)u 休閑度假體驗(yàn)u 社交體驗(yàn)u 投資體驗(yàn)景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨(dú)立居所 定制獨(dú)棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)度假設(shè)施社交活動休閑氛圍投資價值海濱浴場、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會議、宴會等的配套活動場所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會所會員服務(wù) 游艇會、飛行會等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價值的海岸別墅q 定制獨(dú)棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會廳、會議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價值的論證別墅、公寓》 體驗(yàn)陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結(jié)合項(xiàng)目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 —— 銷售代表文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位p對應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價值取向p與項(xiàng)目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項(xiàng)目的定位p與市場形成差異化項(xiàng)目的形象定位原則客戶特點(diǎn)分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長樂財(cái)富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財(cái)富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會消費(fèi)為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨(dú)立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300m2左右認(rèn)為合適福州財(cái)富階層基本特征基本特征? 企業(yè)主、高知、高管、官員為其主要構(gòu)成? 休閑度假多選擇省外或廈門，周邊會選擇永泰、平潭? 知識層次和閱歷較豐富，有自己的主張置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 置業(yè)較保守， 地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)? 注重居住環(huán)境、景觀、配套? 不排斥投資住宅，做度假、養(yǎng)老用途，總值不宜過高長樂人有炫耀、攀比的消費(fèi)心理，體現(xiàn)在對住宅選擇的品位上u 從客戶訪談我們了解到，長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理u 從福州市場現(xiàn)有高檔樓盤來看，長樂客戶比例較高的通常產(chǎn)品形象奢華、氣派可見，比較而言福州市區(qū)購買力相對較弱，而長樂、福清則具備強(qiáng)大的購買力u 環(huán)境賦予項(xiàng)目度假、投資的價值，但通過訪談了解到，本項(xiàng)目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項(xiàng)目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號 福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨(dú)棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨(dú)棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項(xiàng)目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉山區(qū)上渡路 8號 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨(dú)棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場， 5000 M2水岸會所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨(dú)棟別墅為主，引自然水系切割成 7個島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價 100萬左右，單價約 4000元 /M2；獨(dú)棟別墅 287406 M2 ，總價200萬左右，單價約 6000元 /平米獨(dú)棟、雙拼：面積 320993M2，總價格 180880萬；單價 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項(xiàng)目掃描 3名稱 中天 ———— 長樂天上人間 長樂高檔商品住宅項(xiàng)目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長樂市人民會堂對面 長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約 900個單位戶型面積及價格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價，樓層差價 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價1900元 /M2，樓層差價 50元 / M2客戶群 主要為長樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年