【正文】 房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)空間 商業(yè)機(jī)會(huì)： ，增值退出型 金融機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 土地儲(chǔ)備中心 購(gòu)房者 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、 建筑商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 土地儲(chǔ)備 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 建設(shè) 土地出讓 與開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn) 銷(xiāo)售 G F E D C B A H 產(chǎn)品 產(chǎn)品 A：土地儲(chǔ)備貸款 B：土地出讓金 C：土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)貸款 D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 E：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)貸款 F：按揭貸款 G：定金、預(yù)付金 H：按揭貸款 I：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓 經(jīng)營(yíng)、 租賃 金融機(jī)構(gòu) 物業(yè) I 房地產(chǎn)融資的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)融資類(lèi)產(chǎn)品 ? 地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)越來(lái)越明顯的金融化特征。 受托人 遵照投資顧問(wèn)的交易建議對(duì)受托資產(chǎn)進(jìn)行管理。 中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金 中發(fā)君盛 （北京） 投資管理有限公司 管理人 / 普通合伙人 商業(yè)銀行 托管人 政府引導(dǎo)基金 其他投資人 有限合伙人 專(zhuān)注于新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域 投 資 中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì) 發(fā)起人 / 投資顧問(wèn) 中小企業(yè)（天津）創(chuàng)業(yè) 投資基金 （有限合伙） 投資管理有限公司 管理人普通合伙人托管銀行托管人政府引導(dǎo)基金有限合伙人專(zhuān)注于新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì) 67 投資階段與組合比例 ? 投資組合是控制風(fēng)險(xiǎn)的重要手段 ? 廣泛的項(xiàng)目來(lái)源和專(zhuān)業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)為投資組合提供保證 本基金的主要投資階段及比例 3 ： 4 ： 3 種子期 起歩期 成長(zhǎng)期 擴(kuò)張期 PreIPO 擴(kuò)張期 成熟期 上市階段 未上市成長(zhǎng)企業(yè)股權(quán)投資 二級(jí)市場(chǎng)證券投資 IPO上市 主 要 活 動(dòng) 時(shí)間 負(fù)責(zé)人員 最終成品 ? 項(xiàng)目意向 篩選報(bào)告 ? 立項(xiàng)項(xiàng)目 名 單 ? 確定針對(duì)行業(yè)、企業(yè)、管理層、市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查內(nèi)容 ? 全面收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，進(jìn)行分析整理 ,確定企業(yè)有無(wú)持續(xù)發(fā)展和核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，分析項(xiàng)目的未來(lái)成長(zhǎng)性 ? 討論確定項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程和相應(yīng)條款 ? 開(kāi)展多次談判以形成交易決策 ? 具體實(shí)施完成投資項(xiàng)目 ? 為項(xiàng)目方提供相應(yīng)增值服務(wù) ? 在董事會(huì)層面積極參與企業(yè)管理、監(jiān)控 ? 協(xié)助企業(yè) IPO ? 或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、大股東回購(gòu)等方式退出 ? 基金分配清算 超 60%，提取30%，其余部分再按出資比例分配。 ? 其他市場(chǎng)份額較大的品種主要是素描和雕塑等。 總結(jié)與感悟 ? 資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 為何失望總比希望多？ ? 投資銀行業(yè)務(wù) 先小人后君子原則 信用風(fēng)險(xiǎn)的把握是經(jīng)驗(yàn)更是藝術(shù) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)基于人性：貪婪與恐懼 ? 金融沒(méi)有文化，只有技術(shù)！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 2023 年春拍中近現(xiàn)代書(shū)畫(huà)有 3 件作品破億。 ‖ ? ―就像其他任何引起人們欲望的東西一樣，油畫(huà)有需求；就像其他任何稀有的東西一樣，油畫(huà)有價(jià)格。 48 周 ? 模式：目前主流的 PE都采取合伙企業(yè)方式來(lái)進(jìn)行； ? 注冊(cè)地：天津在稅收等方面具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 財(cái)務(wù)健康，企業(yè)規(guī)范； ? 新商業(yè)模式，有市場(chǎng)潛力； ? 行業(yè)前三； ? 高管具有遠(yuǎn)大的目標(biāo)； ? 可選擇自身產(chǎn)業(yè)的上下游。操作方式是在信托平臺(tái)成立一個(gè)母信托，然后由母信托再選擇已經(jīng)成立的陽(yáng)光私募信托計(jì)劃進(jìn)行投資配置，形成一個(gè)母信托控制多個(gè)子信托的信托組合品。 基金化產(chǎn)品 示例：國(guó)元農(nóng)業(yè)基金一號(hào)集合資金信托計(jì)劃 ? 投資于河南省內(nèi)具有高成長(zhǎng)性的未上市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)。 ? 三種常見(jiàn)方式： 其一是受讓資金需求方或第三方持有的既有股權(quán) 其二是以信托產(chǎn)品募集的資金對(duì)標(biāo)的公司進(jìn)行增資 其三是為并購(gòu)、資金監(jiān)管等目的新設(shè)項(xiàng)目公司 示例：北京地王股份股本金融資 1. 簡(jiǎn)介 ? 北京極樂(lè) 股份是一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金 10億元。 ? 存續(xù)期較長(zhǎng)。 對(duì)借款合同、抵押合同及質(zhì)押合同進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證。 ? 經(jīng)談判，綜合融資成本 30%/年。 ? 更喜歡自己作出投資決策，不依賴(lài)于投資建議。我在招行辦了個(gè)隨借隨還業(yè)務(wù)，正好有授信，我這就去支點(diǎn)貸款用。 我現(xiàn)在資金一時(shí)周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，想借 100萬(wàn)，用 1個(gè)月，利率好說(shuō)，快幫我想想辦法啊！ ? B君：你就燒包吧！ ? A君：唉，這不為了泡妞好使嘛 ? B君：好吧，下不為例啊！我有個(gè)哥們?cè)阢y行做產(chǎn)品經(jīng)理，幫你問(wèn)問(wèn)！ ? 我：不難！你簽個(gè)合同，借給他 100萬(wàn)，提完車(chē)直接開(kāi)到你家車(chē)庫(kù)放 1個(gè)月，鑰匙你都留著。收他多少利息呢？ ? 我：月單利 4%5%吧。 主要特點(diǎn) ? 兼有服務(wù)導(dǎo)向型和產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶的特征。 高凈值客戶投資于高收益信托產(chǎn)品、陽(yáng)光私募、私募股權(quán)基金（ PE）等的趨勢(shì)日益增強(qiáng)。 ? 擔(dān)保能力的量化工具： 經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流、可供出售金融資產(chǎn)、銀行授信額度等。 優(yōu)點(diǎn)： 符合監(jiān)管要求 母公司不得不回購(gòu) 信托層面清算即可實(shí)現(xiàn)退出 股債混合型技術(shù) ? 一般為 ―小股 +大債 ‖模式 ? 主要目的是將償付順序提前，極端情況下先以債權(quán)方式優(yōu)先退出大部分資金 收益類(lèi)安排 ? 收益混合型技術(shù) ? 收益分檔安排 ? 募集期高收益安排 ? 募集期保證金方式 收益混合型技術(shù) ? 固定 +浮動(dòng) ? 隨基準(zhǔn)利率調(diào)整（同比例 /同幅度） ? 掛鉤指數(shù)型 房?jī)r(jià)、金價(jià)、 CPI 收益分檔安排 ? 本質(zhì)是一種價(jià)格歧視 ? 與產(chǎn)品的監(jiān)管限制相匹配： 信托 50份 有限合伙 49份 ? 刺激大額成交的需要 ? 收益分檔的銀行經(jīng)驗(yàn) 募集期 ? 募集期高收益安排 ? 募集期保證金方式 ? 時(shí)間優(yōu)先、金額優(yōu)先的原則 高端金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)之 經(jīng)典范式 ? 信托的基本結(jié)構(gòu) ? 證券結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品 ? 陽(yáng)光私募 ? 流通股質(zhì)押融資 ? 信托貸款 ? 信貸資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)類(lèi) ? 股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品 ? 基金化產(chǎn)品（主動(dòng)管理型） 委托人 融資驅(qū)動(dòng) 受益人 信托項(xiàng)目 資金直接使用人 已有的金融產(chǎn)品 投貸 買(mǎi)賣(mài) 投資驅(qū)動(dòng) 受托人 以資金形態(tài)的信托財(cái)產(chǎn)為例 信托的基本結(jié)構(gòu) 信托要素 委托人 （受益人 ） 受托人 信托財(cái)產(chǎn) ? 單一 ? 集合 ? 平行型結(jié)構(gòu)：制定統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu) ? 分層型結(jié)構(gòu)：制定多樣化的風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu) ? 主動(dòng)型管理 ? 被動(dòng)型管理 ? 投資領(lǐng)域：信托公司相比其它金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)