【正文】 000 ㎡ 戶數(shù) 14842 戶 底商 10000 ㎡ 商業(yè)中心 10000 ㎡ 教育及公建配套 10000 ㎡ 地下建筑面積 140000 ㎡ 70％置于地下 停車位 550 個 可售建筑面積 2050000 ㎡ 綠 地面積 792000 ㎡ 第二部分： 武漢 房地產(chǎn)總體前景分析 武漢 房地產(chǎn)市場概況 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟強勢開局，武漢大城經(jīng)濟崛起，無論是中心城區(qū) “ 向心力 ” 作用進一步加強，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。隨著收入增加， 人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進入高檔耐用品消費階段。樓市供應減緩，刺激房價上升，是 今年樓市重回賣方市場的重要因素。 H、 90 ㎡以下小戶型交易量占比接近 1/3 市場份額。同樣，華潤集團上半年在土地市場競得中南、漢鋼、楊園 3 宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽收購 6 月低調(diào)收購徐東團結(jié)村集團 67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開發(fā)權(quán)，未來將成為武昌 中心區(qū)住宅供應量最大的開發(fā)商。 大企業(yè)遷入陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將會帶來巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當?shù)馁彿啃枨蟆?國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸 等。 從 2020 年起，開發(fā)區(qū)先期拿出 5000 畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預打造一個生態(tài)、宜居的生活新城。 第四部分：項目市場定位及價格定位 項目優(yōu)勢分析 陽邏將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場價格，未來 25 年時間內(nèi)、陽邏將面臨 一次居住需求極度旺盛的契機。 根據(jù)以上定位、并參考項目體 量及輻射能力、 柴泊湖項目所針對的客戶群體 應 包括： 客戶屬性 特性 陽邏新城遷移入企業(yè)職工 為解決上班路程過遠的問題、也有就近置業(yè)的考慮。 來自陽邏本地的購買者 屬于本地高收入者、有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎。圓夢花園 項目 在 5 年開發(fā)期內(nèi)的總回收均價為 37003900 元 /㎡總回款金額 最高可達到 58 億元 第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃 為了加快 保利稅前利潤為 149301 萬 元，稅前成本利潤率為 %。 C、 根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設定項目的貼現(xiàn)率為 10%。但是同時，控制成本也非常重要的。 同時，項目采取較快的開發(fā)速度，快速的運轉(zhuǎn)可以盡量避免宏觀經(jīng)濟政策變化帶來的政策風險。 以上配套設置面積合計 28050 ㎡ 水配套： □ 規(guī)劃原則 A、 保利 ② 公建及住宅均采用變頻供水，壓力不超過 。商住樓按規(guī)劃使用商住生活區(qū)開閉所，所用電力現(xiàn)暫定由陽邏開發(fā)區(qū)開閉所供電。 B、 消防 :各建筑內(nèi)設立消防區(qū)域報警裝置。 可行性結(jié)論 綜上所述， 保利本項目選址處于建設中的陽邏污水處理廠的集水范圍。停車場不設置地面排風口，根據(jù)建設單位提供資料，排風口擬設置在高層樓頂部。聲級范圍在50～ 110 dB（ A）。 設備噪聲在采取上述措施治理后，地下室設備其噪聲值傳于地面時僅為 25～ 40dB(A)；能夠達到《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》（ GB12348－ 90）Ⅱ類標準限值。 綜上所述，項目運營期對各類高噪聲設備采用報告內(nèi)所提措施，對商場及各類生活娛樂場所進行嚴格管理，其噪聲對項目內(nèi)住戶及外環(huán)境影響較小，對項目所在區(qū)域聲學環(huán)境影響甚微。 施工期環(huán)境影響分析 本項目在施工過程中會對周圍環(huán)境帶來一定的影響，其具體表現(xiàn)是：在施工建設階段占用土地、改變原有景觀，由建筑機械和運輸車輛產(chǎn)生的噪聲和揚塵、建材處理和使用過程中產(chǎn)生的廢氣物所導致的對周圍環(huán)境的不良影響。 6）施工過程中，應嚴禁將廢棄的建筑材料或煤作為燃料燃燒。工地食堂設置隔油隔渣池，對餐飲污水進行預處理后，對施工廢水設置格渣沉淀池預處理。 3）車輛運輸散體物料和廢棄物時，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運載土方的車輛必須在規(guī)定的時間內(nèi)，按指定路段行駛。 大氣環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測結(jié)果表明， S0 N02 及 PM10 濃度均未超過《環(huán)境空氣質(zhì)量標準 (GB30951996 及 2000 年修改單 )》中的二級標準的要求。經(jīng)過各種治理措施后，項目對周圍的聲環(huán)境影響不大。采取對建筑物內(nèi)部功能進行合理布局，必要時臨路一側(cè)住宅安裝隔聲通風窗，四邊界加強綠化等措施后，外環(huán)境不會對本項目造成不良影響。因此，本項目符合經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益同步增長的原則，可以在擬定位置實施。 項目選址與城市規(guī)劃的符合性 項目位于武漢市新洲區(qū)陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃 (1996～ 2020 年 )》、《陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃》（ 20002020年），及市人民政府辦公廳關于武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃的批復(武政辦 (2002]196 號 )，本項目所在地位于規(guī)劃中的綜合配套居住組團， 因此本項目的建設符合城市總體規(guī)劃。 建設期間的環(huán)境影響評價結(jié)論 在施工期間所產(chǎn)生的污染物會給周圍環(huán)境造成不良的影響，特別是噪聲和粉塵的影響較為明顯。 環(huán)境空氣影響評價結(jié)論 該項目主要大氣污染源是居民廚房廢氣、食堂油煙及停車場機動車進出停車場的尾氣。 施工期間植被破壞的防治措施 對建設項目用地周圍地形、植被調(diào)查和分析，建設用地為常見的植被之間零星間雜一些小魚塘，無耕地。施工工地的糞便污水需經(jīng)三級厭氧化糞池處理，工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。 9）運土卡車及建筑材料運輸車按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載適當，保證運輸過程中不散落；并規(guī)劃好運輸車輛的運行路線與時間，盡量避免在繁華區(qū)、交通集中區(qū)和居民住宅等敏感區(qū)行駛。 2）加強回填土方堆放場的管理，要制定土方表面壓實、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥 土，建筑材料棄渣應及時運走，不宜長時間堆積。 (2) 對生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交廢品回收部門處理，使資源得到再利用。此外，不得引入娛樂、餐飲等有嚴重擾民傾向的商業(yè)項目。 （ 2）空調(diào)設備噪聲治理措施：采用低噪聲型，且其吊裝設備采用減振吊架、落地式安裝設備采用彈簧減振器或橡膠減振墊，進出口設軟接頭。居民采用 天然 氣作為燃料， 天然 氣屬于清潔能源，廢氣產(chǎn)生的污染物小，經(jīng)過通風外排，對周圍環(huán)境影響不大。因此只要建設單位能與污水處理廠銜接好納管事宜，本項 目產(chǎn)生的廢水對周圍水環(huán)境 影響不大。 經(jīng)測算，本項目的盈利能力較強，經(jīng)濟效益較好，且具備很強的抗風險能力，同時該項目也具備良好的社會效益。 第十 一 部分：項目可行性結(jié)論 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)測算，本項目的經(jīng)濟指標良好，可實現(xiàn)稅后利潤為47741 萬元，稅后投資利潤率為 %，靜態(tài)投資回收期 年，動 態(tài)投資回收期 年，項目在經(jīng)濟效益上是完全可行的。 □ 供電工程規(guī)劃 A、負荷預測 總戶數(shù)為 14886 戶、其中低密度住宅物業(yè) 132 戶、高層及小高層物業(yè) 14754 低密度住宅區(qū)用電 =132 戶 25 千瓦 =3300 千瓦 高層及小高層 =14754 戶 8 千瓦 =118032 千瓦 商業(yè)及地下室 =（ 48888 ㎡ +28555 ㎡） 100 瓦 = 千瓦 預測項目總用電負荷約 萬千瓦 B、電源 根據(jù)項目總體規(guī)劃，今后視負荷發(fā)展情況將柴泊湖沿線主輸電通路 10KV 變壓為 110KV 變電所，作為項目主供電源。 本項目產(chǎn)生的廢水主要是生活污水，廢水排放量為 。天 辦公用水 人 100 在推廣及銷售中以保利品牌“自然、和諧、舒適”理念為導向、突出性價比及居住感受。 B、 價格 風險 由于陽邏本地目前市場的銷售價格過低、且部分當?shù)厝俗越昂腺Y建房較多、因此對項目未來的市場銷售價格可能帶來一定影響。本項目具備較強的盈利能力。本項目未來的銷售速度較快。 資金籌措 本項目資金來源主要有三 個渠道，其中自有資金投入 50000 萬元，銀行貸款 20000 萬元，其余為商品房預售收入再投入。 項目價格定位 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 銷售率 06 年銷售價格 07 年銷售價格 增長幅度 鄂發(fā)花園 多層 40% 1600 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 14% 水映瀾灣 多層小高層 30% 2200 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 11% 五環(huán)中央街 高 層 50% 1800 元 /㎡ 2200 元 /㎡ 20% 天琴灣 多層、小高層 70% 1200 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 12% 陽邏城市廣場 高層 60% 1900 元 /㎡ 2400% % 江景花園 高層 100% 1200 元 /㎡ 1600 元 /㎡ 10% 根據(jù)以上的市場反映、保利距離青山 較近 的陽邏價格誘人。 20022020 陽邏電廠 發(fā)電 已就業(yè)人口 5000 人 華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機容量 440 萬千瓦 。屬于丘陵地勢、緊靠天然湖泊、并與 城市 環(huán)線為鄰 ，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力 。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的 “ 升溫 ” ，陽邏還吸引了地產(chǎn)集團、武漢城鄉(xiāng)建設有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個市內(nèi)大型 房企也投身于此。后期項目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價格按樓層、朝向差異不等，在 16002500 元 /平米范圍浮動。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨特優(yōu)勢也為后續(xù)價格的上升提供了良好的空間。 E、武漢價格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性 2020 年上半年，武漢市商品住房均價為 4187 元／㎡，比 2020 年上漲 14%，與此同時，深圳漲幅高達 64%、北京漲幅更甚 達 70%、廣州漲幅達 39%。 B、惜售，推動樓市向上發(fā)展，可能促成準現(xiàn)房時代到來。 2020 年 1－ 6 月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達 萬㎡，與去年同期相比增長 %；全市登記備案銷售 57312 套，成交量比2020 年同期大幅上升?？梢姡錆h發(fā)展速度低于全國水平，有進一步的投資空間。北京、上海、廣州等城市從 3000 億增長到 5000 億，均只用了三年的時間，武漢已經(jīng)進入快速增長階段。圓夢花園項目 初步開發(fā)方案。 市政設施保障 保利 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。而全長 188 公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的 31 106 國道改擴建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏 “ 水鐵公空 ” 立體交通格局將快速形成。圓夢花園 項目位于 武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 內(nèi)，屬于 陽邏經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。圓夢花園 項目 附近有 通往