【正文】 。 2023/2/17 11:31:4611:31:4617 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/2/17 11:31:4611:31:4617 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。業(yè)態(tài)分布特色餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)食品零售精品小百貨以餐飲、休閑娛樂為主，精品小百貨以及品牌食品零售為輔的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特色商業(yè)廣場(chǎng)的定位居住配套型商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目 挑高戶型 共 92套，參考市場(chǎng)同類型的挑高戶型，建議價(jià)格區(qū)間 1500016000元 /平米價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目挑高戶型結(jié)合 5月入市的時(shí)間以及市場(chǎng)半年的自然增長(zhǎng)率，建議取 5%增長(zhǎng)率，項(xiàng)目挑高公寓入市均價(jià)約 15520元 /平米對(duì)比項(xiàng)目 加權(quán)系數(shù) 本項(xiàng)目 中央尚上城 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 德盈國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)位價(jià)值 20% 1 位置交通 20% 1 周邊環(huán)境 5% 1 1 商服配套 10% 1 1 硬件產(chǎn)品 10% 1 1小區(qū)環(huán)境 5% 1 1 1項(xiàng)目規(guī)模 5% 1 1 戶型結(jié)構(gòu) 10% 1 物業(yè)管理 5% 1 1發(fā)展商品牌 5% 1 1營(yíng)銷包裝 5% 1 1 1　 比準(zhǔn)評(píng)分 1 　 銷售均價(jià) 　 15000 15000 17000　 比準(zhǔn)均價(jià) 14781 14634 14778 15384 　 參考權(quán)重 　 40% 50% 10%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?領(lǐng) ” ，引領(lǐng)、領(lǐng)袖之意，是對(duì)項(xiàng)目氣質(zhì)的提煉，也是客群特質(zhì)的概括：本案作為片區(qū)內(nèi)稀缺的酒店式公寓產(chǎn)品，坐擁雙地鐵極速圈，引領(lǐng)財(cái)富發(fā)展的導(dǎo)向；同時(shí)，面向掌控城市話語權(quán)的都市新貴，指引著城市的未來。崛起的商圈，正在改造的道路交通 “ 十字路口 ” ， 可預(yù)見的升值空間216。 開車上門，性格強(qiáng)勢(shì)公寓上門客戶分析典型客戶 2：p 男， 20多歲，在附近辦公p 辦公需求，從事電子商務(wù)，打算買一間，自己?jiǎn)胃?，最好是挑高戶型典型客?3：p 男， 40多歲，居住在林景雅苑p 純投資，與另一個(gè)合伙人一起投資，打算購買一棟商業(yè)體，購買力強(qiáng)，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度高典型客戶 4：p 女， 20多歲，非南京本地人，單身，在附近蘇寧電器上班p 自己手上有 20多萬存款，想買一套小戶型自住，住宅價(jià)格過高，商業(yè)性質(zhì)的價(jià)格較便宜啟示 2：推廣需繼續(xù)側(cè)重區(qū)域內(nèi)渠道，客戶關(guān)注地段和產(chǎn)品性價(jià)比，推廣主題建議直接聚焦項(xiàng)目區(qū)位和產(chǎn)品差異化賣點(diǎn)，項(xiàng)目的區(qū)位規(guī)劃前景要通過說辭強(qiáng)化p辦公客戶和純投資客戶對(duì)價(jià)格的敏感度相比自住客戶較低，p因此考慮到挑高和露臺(tái)產(chǎn)品的溢價(jià)，建議適當(dāng)拉大平層戶型與明星戶型的價(jià)差，p重點(diǎn)將自住客戶引導(dǎo)至平層戶型客戶定位公寓平層戶型帶露臺(tái)的平層區(qū)域內(nèi)工作緣客戶過渡性自住以年輕的新南京人為主個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦公客戶小個(gè)體戶、物流、貿(mào)易業(yè)等周邊拆遷工廠員工辦公大企業(yè)辦公客戶 挑高戶型核心客群輔助客群游離客群公寓平層戶型區(qū)域內(nèi)居住緣投資客戶私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理層策略篇 ：核心策略目標(biāo)指引策略競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者追隨者— 搭便車，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者挑戰(zhàn)者 +補(bǔ)缺者通過創(chuàng)新產(chǎn)品擔(dān)當(dāng)城北市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者與整體市場(chǎng)的補(bǔ)缺者市場(chǎng)占位核心價(jià)值梳理核心價(jià)值梳理F－項(xiàng)目的特性 /屬性216。（ 3）低樓層。純板式；252。曉莊國(guó)際廣場(chǎng) ： 依托 地鐵口 ，占位 曉莊新商圈 ，以 5米挑高 的高性價(jià)比辦公戶型贏得辦公 +投資客戶的一致認(rèn)可，均價(jià) 15000/平米左右，客戶以周邊工廠企業(yè)主、個(gè)體企業(yè)辦公客戶為主；平層戶型以 民用水電和 65年產(chǎn)權(quán)為賣點(diǎn)，均價(jià)約為 13900元 /平米，吸引周邊長(zhǎng)線投資客及過渡自住客戶項(xiàng)目概況： 棲為城北商業(yè)中心；共有 3棟樓，其中 1為辦公，霞區(qū)和燕路與棲霞大道交叉口，總占地 35391㎡ ，總建面 147272㎡ ； 14層為商業(yè)，統(tǒng)一招商，定位 3樓為酒店式公寓產(chǎn)品描述： 15層為 3m高辦公， 620層為 5米挑高辦公，主力戶型為 4066㎡ ；民用水電，未來可通天然氣；毛坯交付推售情況： 10月 30日一次性推出所有貨量， LOFT產(chǎn)品南向均價(jià)為 15500元 /㎡ ，北向均價(jià)為 13900元 /㎡ ；酒店式公寓 02棟均價(jià)為 13900元 /㎡ ， 03棟均價(jià)為 14100元 /㎡ ；開盤當(dāng)天 LOFT產(chǎn)品去化約 60%，酒店式公寓去化約15%。公寓市場(chǎng)住宅產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 —— 主打居住功能，面積集中在 4070平米之間，主力客戶為投資客u位于城市核心地段，以 絕版地段及核心商圈 的升值空間吸引了全市的高端投資客戶u位于非城市核心地段的 一般具備軌道交通利好和成熟生活配套 ，功能設(shè)計(jì)偏自住商業(yè)產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 —— 主打辦公市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)， 利用挑高創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值u商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓一般定位為以宜商宜住，尤其是辦公為主的酒店式公寓，面積區(qū)間控制在 3045平米之間。春節(jié)假期過后，逐漸步入常態(tài)，攀升百套之上。本報(bào)告要解決的核心問題 :項(xiàng)目小戶型公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及客戶定位項(xiàng)目小戶型公寓的核心價(jià)值及整體策略結(jié)合項(xiàng)目整盤的推售節(jié)奏，考慮小戶型公寓的入市時(shí)機(jī)及銷售節(jié)奏如何實(shí)現(xiàn)小戶型公寓的快速銷售北地塊作為整體的商業(yè)綜合體的招商與銷售建議報(bào)告思路報(bào)告思路目標(biāo)指引策略市場(chǎng)及競(jìng)品分析客戶分析營(yíng)銷策略總綱策略分解及執(zhí)行公寓的核心策略 策略分解及執(zhí)行項(xiàng)目本體分析 核心策略市場(chǎng)篇 ：鎖定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)指引策略競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)南京細(xì)則南京細(xì)則本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在售房源： 中央 上尚 城僅剩 5套挑高房源，其中 3套 50平方米朝南， 1套80平方米朝東， 1套 60平方米朝北，均價(jià) 16000元 /平方米。金域中央： 依托地鐵 3號(hào)線、占位中央門北五塘商圈新中心，以項(xiàng)目整體的商業(yè)定位價(jià)值和精裝品質(zhì)作為公寓的核心賣點(diǎn)項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于下關(guān)區(qū)五塘村幕府西路城北新興住宅區(qū)核心區(qū)域 五塘商業(yè)中心；三期 有 1棟樓， 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ， 40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品描述： 總占地 ㎡ ，總建面 :220230 ㎡ ； 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ，共 684套，主力戶型為 3541㎡ ；商用水電，精裝交付項(xiàng)目 近況： 3月 5日公開售樓處，預(yù)計(jì)五月底開盤區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品核心值點(diǎn)?未來五塘商業(yè)中心： 三種業(yè)態(tài)，地標(biāo)性建筑?精裝產(chǎn)品交付： 區(qū)域內(nèi)首家精裝成品公寓?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 3號(hào)線五塘村站?低總價(jià)： 戶型小總價(jià)低p推廣主題： 中央門北地標(biāo)新中心，地鐵畔精裝 SOHOp推廣調(diào)性： 年輕，醒目，品質(zhì)感一般p推廣渠道： 戶外、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、南京樓市雜志，短信，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋；p覆蓋區(qū)域： 大牌覆蓋區(qū)域，鹽倉橋，熱河路，邁皋橋均有覆蓋。低密度252。項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品戶型 面積（平米） 客戶構(gòu)成曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 平層 (65年 ) 40113 過渡性自住客戶 30%，純投資客