【正文】 告是嚴(yán)格保密的 . Page 48 商圈的劃分與選擇 聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇 ?劃分商圈。天） 代表品牌 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客 小肥羊、譚魚(yú)頭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 43 物業(yè)及選址要求 茶坊、酒吧、咖啡 面館 面包、面點(diǎn)房 商圈選擇 選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境； 以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng) 滿足人們速食的要求； 宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò) 10人次的區(qū)域 各種商圈均可開(kāi)設(shè)； 品牌企業(yè)多開(kāi)設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上 立店障礙 須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門(mén)會(huì)審?fù)? ； 國(guó)家對(duì)酒吧課以重稅 與普通餐廳相同 立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門(mén)會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)； 離污染源 10米以上 物 業(yè) 要 求 建筑要求 50~400平方米 ； 對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異； 層高不低于 ； 如與居民相鄰，設(shè)置隔音層 80200平米； 其余與普通餐廳相同 60~120平方米 ； 框架式結(jié)構(gòu)； 層高不低于 ； 門(mén)面寬度 6米以上，櫥窗開(kāi)闊 配套設(shè)施 電力按每 100平米 10千瓦配置 自來(lái)水供應(yīng) 與普通餐廳相同 與普通餐廳相同 合作方式 租期 2年以上 租金 3~20元 /（平方米 地下室防水：用電量 /平米 停車(chē)位 150個(gè)以上停車(chē)位 需配備大型停車(chē)場(chǎng)，數(shù)量不小于 1個(gè)車(chē)位 /60㎡ 合作方式 租賃自營(yíng) 租期 20年 免租 12個(gè)月以上 租賃、自建 租賃、期限 20年 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 38 選址要求 便利店 要素 要求 商圈 以商店所在點(diǎn)為中心，半徑 300米左右（中小城市為 500米左右），目標(biāo)人口在 26003000人； 選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多； 選擇地鐵或車(chē)站附近，流動(dòng)顧客較多； 選擇寫(xiě)字樓、影劇場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場(chǎng)所； 一般 300米內(nèi)無(wú)相同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者 物 業(yè) 要 求 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用 6年 樓層 獨(dú)立商鋪或樓房底層，門(mén)面展開(kāi)寬度不少于 6米 面積 60~120平方米 配套設(shè)施 同時(shí)配備上水和下水； 一般可的、快客等需要 25— 30KW的總電量，而全家、羅森 等需要要有 35KW以上的電量。 位于城市主干道、 十字路口 A、城市規(guī)模： 省城或中心城市；常住人口 100萬(wàn)以 上，年均消費(fèi) 6000元以上 B、商圈要求： 一級(jí)商圈：密集住宅區(qū)， 3公里內(nèi) 50萬(wàn) 人以上，鄰主干道 8條以上公交線，店面日均人流 8萬(wàn) 二級(jí)商圈： 3公里內(nèi) 30萬(wàn)以上，有 6條以上公交線，日 均人流量 6萬(wàn)以上 三級(jí)商圈： 3公里內(nèi) 20萬(wàn)以上， 4條以上公交線，店面 日均人流量 4萬(wàn)以上； C、 3公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不超過(guò) 2家。 ?成立于 1987年，至今已在 250個(gè)城市擁有直營(yíng)門(mén)店 800余家，先后收購(gòu)永樂(lè)和大中 ?經(jīng)營(yíng)理念 商者無(wú)域，相融共生、薄利多銷(xiāo)、服務(wù)當(dāng)先 ?品牌形象 ?謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖?、?成本控制專(zhuān)家?、?消費(fèi)行家和服務(wù)專(zhuān)家?、?供應(yīng)鏈管理專(zhuān)家 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 26 五星 專(zhuān)業(yè)店 ?百思買(mǎi)（世界最大家電零售企業(yè) ）旗下企業(yè)，中國(guó)家電零售連鎖的前四強(qiáng)企業(yè) ?成立于 1998年 ，已在全國(guó)七十余個(gè)大中城市 開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)化連鎖賣(mài)場(chǎng) 136余家 ?經(jīng)營(yíng)理念 ?以顧客為中心?的商業(yè)理念 提倡 關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 27 電器類(lèi) 專(zhuān)業(yè)店 蘇寧電器 國(guó)美電器 五星電器 商圈區(qū)位 城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市 級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈； 店中店：大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，或接 近電器或日用消費(fèi)品區(qū)，市級(jí)區(qū)級(jí)商圈 社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口 10萬(wàn) 特定市場(chǎng)店：手機(jī)、 IT一條街 樞紐店：地鐵、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭交通 樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈 交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈； 地級(jí)城市市區(qū)人口 50萬(wàn)以上， 具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心； 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈； 城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大， 物 業(yè) 要 求 產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 面積 3000平方米以上 小型店： 30～ 50平米。 ?發(fā)展?fàn)顩r ?宜家家居在全球 34個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有 240個(gè)商場(chǎng) ,其中有 6家在中國(guó) ,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。全力投資開(kāi)拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來(lái)將更積極在全國(guó)各城市開(kāi)拓新店。?主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店?。Page 1 商業(yè)業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 2 業(yè)態(tài)種類(lèi) 零售業(yè)態(tài) 零售購(gòu)物型 ?購(gòu)物中心 ?專(zhuān)賣(mài)店 ?超市 ?便利店 ?專(zhuān)業(yè)店 ?倉(cāng)儲(chǔ)店 ?百貨商店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 3 業(yè)態(tài)對(duì)比 業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心 百貨商店 超市 專(zhuān)業(yè)店 專(zhuān)賣(mài)店 便利店 倉(cāng)儲(chǔ)店 定義 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。 ?黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 14 太平洋百貨 ?品牌特點(diǎn) ?太平洋 SOGO百貨集團(tuán)秉持 ?改革、速度、挑戰(zhàn)? 的經(jīng)營(yíng)行動(dòng)方針，以專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求 ?營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定； ?設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 20 專(zhuān)業(yè)店 代表品牌：宜家 ?品牌特點(diǎn) ?采購(gòu)模式：全球化的采購(gòu)模式 ?產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲(chǔ)物、兒童宜家 ?推廣口號(hào)：生活，從家開(kāi)始 ?經(jīng)營(yíng)理念 ??提供種類(lèi)繁多、美觀實(shí)用、老百姓買(mǎi)得起的家居用品?。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國(guó)最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 25 國(guó)美 專(zhuān)業(yè)店 ?中國(guó)第一家連鎖型家電銷(xiāo)售企業(yè)，也是中國(guó)大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。供氣 排水通道 \通風(fēng) \發(fā)電機(jī) \消防 \環(huán)保 其他 2個(gè)主出入口；外立面廣告 3個(gè)；廣場(chǎng) 轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理 免費(fèi)廣告牌：高炮 2個(gè)；門(mén)頭 2個(gè) 合作方式 租賃期限 20年或 20年以上 租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是 20年－ 30年） 超市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 37 選址要求 超市 人人樂(lè) 華潤(rùn)萬(wàn)家 北京華聯(lián)（大型綜超） 商圈區(qū)位 一二線城市 大型商業(yè)地塊和住宅密集區(qū) 城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū) 。卸貨通道（消 防通道）寬幅： 3米 。樓上租金略低 租期 2年以上 視商圈、路段、位置而定，一般不高于 4元 /（平方米 在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。 直營(yíng)或加盟 租期 10年以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page 50 全球最大的比薩專(zhuān)賣(mài)連鎖企業(yè) 必勝客 ?全球最大的餐飲連鎖企業(yè) — 百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè) ?1958年成立，在全球９０多個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有 店 ?必勝客在中國(guó) 1990年進(jìn)入中國(guó)，已在中國(guó) 50多個(gè)城市開(kāi)設(shè)了 187家連鎖店 ?品牌訴求 從?休閑餐飲?到?歡樂(lè)餐廳 ?，消費(fèi)群以年輕一族為主，注重時(shí)尚流行 ?經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 （ STP營(yíng)銷(xiāo)），即細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品 (或服務(wù) )定位。 影院數(shù)量和規(guī)模確定指標(biāo) 基本觀眾人數(shù)；每個(gè)基本觀眾每年看電影的場(chǎng)數(shù)每年放映天數(shù)；每天放映場(chǎng)數(shù)；年平均上座率；其他經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、文化消費(fèi)能力，生活習(xí)慣，自然環(huán)境等因素。時(shí)間越長(zhǎng)，消費(fèi)增加，有力拉動(dòng)餐飲和其他消費(fèi)需求 影院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . Page