【正文】 年集中推貨，競爭激烈。競爭對手分析 —— 新城萬博國際廣場萬博 2023年 1月 30日開盤，住宅銷售 120套，住宅銷售價格 /平米（含 3000元 /平米裝修），公寓銷售價格 /平米（含 3000元 /平米裝修）。銷售一度陷入僵局，租售結(jié)合的銷售方式，銷售仍然不暢，主力購房客戶為新北區(qū)工業(yè)園區(qū)的高端技術(shù)移民和外籍人士，本地客戶接受度相當(dāng)?shù)?；萊蒙雙子星座，精裝公寓。2023常州精裝修房與毛坯房發(fā)展?fàn)顩r一常州精裝修房與毛坯房發(fā)展?fàn)顩r一同一區(qū)域公寓，僅僅由于裝修上的差異，價格和銷售速度相差較大同一區(qū)域的低密度多層公寓，因為不帶裝修賣不過帶裝修的高層公寓，有時候物業(yè)形態(tài)也不是最大的競爭優(yōu)勢。精裝修房購房客戶二：客戶描述： 劉先生， 39歲，從事模具生活與制作。對于正方京城的這套房子，劉先生是這樣考慮的，還過三年女兒就要上小學(xué)了，而正方京城的學(xué)區(qū)是局前街小學(xué)，為了女兒的教育，全家可以搬到市內(nèi)居住，在方便孩子的教育的同時，選擇市中心居住生活也是非常便利的。主推廣語：獻(xiàn)給榮耀這座城市的人競爭個案重點分析競爭個案重點分析啟示 :新城首府利用精裝修 增加了項目的附加值 ，刺激了消費者的興奮度，規(guī)避了項目地段上的相對劣勢。1樓： 44層超高層住宅 +6層 SOHO辦公產(chǎn)品： 78178㎡左右，主力為 170㎡左右大戶型。產(chǎn)品： 100140㎡中等戶型。產(chǎn)品剖析產(chǎn)品剖析總體戶型比例統(tǒng)計 :本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻魧Τ邔拥慕邮芏绕?，仍需引導(dǎo)產(chǎn)品剖析產(chǎn)品剖析本報告是嚴(yán)格保密的。1A2戶型（ ㎡）優(yōu)點：，房型方正，全明設(shè)計；，附加值高；，衣帽間與衛(wèi)生間，功能齊全；；，可以賞景休閑。2C2戶型（ ㎡）優(yōu)點：1. 房型方正大方，全朝南的健康全明設(shè)計；2. 客廳外帶大陽臺，贈送一半的使用面積；3. 有主客雙衛(wèi)生間；4. 廚房間帶一生活陽臺。3 深入剖析我們的客戶第一部分：項目再認(rèn)識本報告是嚴(yán)格保密的。另外小區(qū)綠化、地段和產(chǎn)品質(zhì)量都是常州客戶較關(guān)注的購房因素。智能化設(shè)施本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2 項目定位本報告是嚴(yán)格保密的。項目機會p 萊蒙雙子星及商業(yè)街的成功運作，使得萊蒙都會在市場上形成一個現(xiàn)代、高端的物業(yè)形象，有利于進(jìn)一步借助市場的關(guān)注度，進(jìn)行定向炒作；p 前期積累的萊蒙會會員和萊蒙雙子星客戶，都是我們的非常有效的潛在客戶群體；p 無可復(fù)制的西瀛里城墻、傳臚第是項目獨特的人文景觀。并加強自身產(chǎn)品品質(zhì)監(jiān)控，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場口碑。 人文名宅項目整體定位：中央地段核心屬性現(xiàn)代城市地標(biāo)屬性深厚文化積淀奠定項目高度本報告是嚴(yán)格保密的。 專為高端人士打造的精品生活特區(qū)?？蛻舴治黾彝ツ晔杖朐?2030萬元左右本報告是嚴(yán)格保密的。p 該 部分客 戶 不但具 備較 強 的 經(jīng)濟實 力，大部分也具 備 豐富的社會 閱歷 。 運營為先戰(zhàn)略：打造城中央地標(biāo)級生活特區(qū)龍城中央 娛樂 享受萊蒙鵬源 18年的全國品牌發(fā)展效應(yīng)及萊蒙都會所形成的成熟商業(yè)氛圍、人氣效應(yīng)和品牌價值。n 標(biāo)準(zhǔn)五：身份象征具備鮮明的高檔社區(qū)形象：入住城市核心商圈版塊，即是身份與地位的榮耀象征。推廣主題萊蒙時代 改變常州龍城中央　典藏地標(biāo)地段物理屬性描述突出 “ 絕版價值 ”項目檔次定位萊蒙時代形象定位本報告是嚴(yán)格保密的。前期以戶外廣告、現(xiàn)場包裝推出項目形象；中期結(jié)合事件營銷活動主要以報紙進(jìn)行軟硬廣強勢炒作；短信、彩信等小眾媒體進(jìn)行信息告知；網(wǎng)絡(luò)跟蹤報道和形象熱度維系。項目形象海報216。第二階段：認(rèn)籌階段時間： 2023年 5月 —6 月前提條件? 現(xiàn)場售樓部啟用? 模型、樣板房到位? 銷售宣傳資料全部到位? 現(xiàn)場戶外包裝完成（地塊周邊包裝、展旗、拱門、氣球、場地、條幅等）本報告是嚴(yán)格保密的。目的：吸引客戶關(guān)注，為展現(xiàn)項目高端形象持續(xù)制造市場新聞點。 增強客戶信心，進(jìn)一步吸納誠意客戶 ,為認(rèn)籌奠定基礎(chǔ)。分眾傳媒電梯廣告 216。項目宣傳海報、樓書折頁等 （ 8萬）216。二、營銷安排營銷物料 圍墻、圍板更換內(nèi)容線上推廣+線下SP配合現(xiàn)場活動做小眾推廣期： 在前期成功開盤的基礎(chǔ)上，再次蓄勢待發(fā)。7月 18日推出首批房源解籌（ 2樓）216。 方式：與業(yè)主面對面交流，征詢業(yè)主對于物業(yè)管家服務(wù)的內(nèi)容和要求，并邀請記者，在相關(guān)媒體新聞事件版面及節(jié)目進(jìn)行軟文報道。系列客戶圈層 營銷活動本報告是嚴(yán)格保密的。活動時間： 2023年 9月 19日活動目的： 公開展示項目品質(zhì)、工程形象，制造情景營銷，培育誠意客戶忠誠度，以及對產(chǎn)品和未來生活的認(rèn)同、展望，擴大口碑傳播，加速項目影響力。尋找常州 “ 十大財智 精英人物訪談 ” 活動活動目的 ：通過對各財智精英的訪談，了解他們成功的歷程，以及他們現(xiàn)在對生活、家庭、事業(yè)、成功的理解活動形式 ：在長征哦主流媒體上采取項目冠名的形式活動組織 ：由報社出面組織，和報社記者達(dá)成協(xié)議，并結(jié)合項目的硬廣造成影響精英人物的領(lǐng)袖號召力所造成的影響自然和本項目聯(lián)系起來本報告是嚴(yán)格保密的。 成立萊蒙時代非盈利組織，讓家中的太太團集合在一起，定期舉辦互動活動、體驗活動、講座活動等。 現(xiàn)場精美餐飲； 充分整合與利用各項可供利用的資源，以戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟的名義，與各渠道進(jìn)行洽談，彼此交換優(yōu)質(zhì)客戶資源。渠道整合二：移動、聯(lián)通高端客戶 客戶渠道建立：本報告是嚴(yán)格保密的。本次計劃推出 132套，計劃實現(xiàn) 80%銷售率。本次計劃推出 60套，計劃實現(xiàn) 70%銷售率。1月 2月 3月 4月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月5月SOHO開盤期總形象亮相 熱銷期國裔蓄客期 開盤期 SOHO開盤強銷期推廣節(jié)奏2023年度媒體布署年度媒體布署本報告是嚴(yán)格保密的。 出租汽車預(yù)約服務(wù)B 特約服務(wù) 參考 安排及組織文娛活動服務(wù) Unit Integration是單元一體化的英文解釋， U8又稱之為 Unit Integration of 8，在萬科金域西嶺全面家居解決方案中， U8是住宅 8大創(chuàng)新體系的簡稱。U趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)你的身份從你的鞋子就已經(jīng)暴露出來了。 基于成都家庭喜歡吃火鍋的愛好，萬科在 餐桌旁設(shè)置有電源插座 ，讓你隨時都可以使用電火鍋招待親朋好友。U愉快的廚房空間系統(tǒng)根據(jù)家庭生活行為模式的相關(guān)資料收集以及系統(tǒng)研究， 萬科依據(jù)人體工程學(xué)和科學(xué)的餐廚動線設(shè)計了廚房空間系統(tǒng) ，使烹飪程序更加流暢輕松；光潔的流線表面使清潔打理更為簡單快捷； 還有超大容量的儲納空間 ，讓鍋碗瓢盆各得其所、井井有條 ……讓你與家人真正體驗 “ 愉快實用 ” 和 “ 親密分享 ”的餐廚新空間。通過大量統(tǒng)計觀察和數(shù)據(jù)研究，設(shè)計師發(fā)現(xiàn)家庭空間的生活動線主要集中在主臥、餐廳和客廳之間。而基于預(yù)防意外的情況，還設(shè)計了三部分智能安防系統(tǒng)，其中包括有紅外線雙重監(jiān)控系統(tǒng)，主臥 24小時報警按鈕，廚房煤氣報警系統(tǒng)等。1以我獨沈久，愧君相見頻。1比不了得就不比，得不到的就不要。1乍見翻疑夢，相悲各問年。靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。U更加人性化的家居智能化系統(tǒng)從快樂家庭生活的理念入手，把先進(jìn)科技在家居空間進(jìn)行廣泛應(yīng)用。 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于男主人對移動電話 24小時待機的要求， 為臥室的每個床頭柜都配置了兩個插座：一個為臺燈準(zhǔn)備，另一個供手機充電用 。U神奇的廳房空間系統(tǒng)萬科創(chuàng)新設(shè)置了廳房空間設(shè)計的 7大細(xì)節(jié)之處。U星級感受的公共空間系統(tǒng) U趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)U神奇的廳房空間系統(tǒng)U愉快的廚房空間系統(tǒng)U享受型衛(wèi)浴空間系統(tǒng) U功能強大的收納空間系統(tǒng) U獨具創(chuàng)意的家政空間區(qū)域 U更加人性化的家居智能化系統(tǒng) 解析 U8—— 源于萬科居住解決標(biāo)準(zhǔn)本報告是嚴(yán)格保密的。 辦理衛(wèi)星、有線電視的開通、電腦終端入網(wǎng) 業(yè)主房屋內(nèi)部的各項功能設(shè)施安裝及維修服務(wù) 內(nèi)、外部保安服務(wù) 本報告是嚴(yán)格保密的。將項目劃入覓度橋小學(xué)學(xué)區(qū)配合項目人文特性的體現(xiàn)；配合項目銷售和宣傳推廣；覓度橋小學(xué)是常州客戶較為認(rèn)可的優(yōu)秀小學(xué)。本次計劃推出 60套，計劃實現(xiàn) 90%銷售率?？蛻羟澜ⅲ呵勒衔澹贺旊U、車險業(yè)務(wù)部渠道整合六：尚美佳常州客戶資源本報告是嚴(yán)格保密的。萊蒙會成員：萊蒙業(yè)主、世都意向客戶、社會熱心人士萊蒙會權(quán)益打造：萊蒙會員購房優(yōu)惠積分尊享；萊蒙品牌商家聯(lián)盟，客戶持萊蒙會員卡消費優(yōu)惠；萊蒙客戶溝通平臺及常州所售項目信息發(fā)布。時間： 2023年 5月底至 2023年 12月底常州時尚風(fēng)向標(biāo)6人文 活動時間： 2023年 1月216。設(shè)定獎項 —— 前三名取得“ 香港迪士尼樂園游 ”讓成功者更多的關(guān)注家庭，經(jīng)常參與家庭的活動，感受家庭的幸福溫馨線下 ——時間： 2023年 11月底本報告是嚴(yán)格保密的。公寓推出階段費用預(yù)計： 約 33萬元主要內(nèi)容：報紙第三批房源推盤廣告 1次； （ 8萬）戶外廣告更換： （ 5萬）圈層活動營銷： （ 20萬）本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 9月至 2023年 10月底城市精英 價值高地4持續(xù)建立價值制高點，去劃剩余住宅，順勢推出公寓產(chǎn)品錦臺第四階段：公寓產(chǎn)品推出階段本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 8月 28日開始 線上 ——本報告是嚴(yán)格保密的。時間： 2023年 7月 25日解決問題：再制造市場關(guān)注度，吸引更加高端客戶關(guān)注，同步啟動 3樓的線上營銷。二次開盤期營銷節(jié)點開盤后簽約 二批房源開盤線上線下 與馬未都共賞藏品暨二次認(rèn)籌香港專才物業(yè)團隊進(jìn)駐 LV新品中部地區(qū)首發(fā)儀式優(yōu)惠政策開盤前認(rèn)籌享受 5萬抵 10萬優(yōu)惠；成功認(rèn)購可獲得 LV新款禮品。高檔茶樓、酒樓宣傳展板 （ 5萬）216。高檔茶樓、酒樓宣傳展板本報告是嚴(yán)格保密的。認(rèn)籌階段營銷活動目標(biāo) 通過此階段活動，吸納誠意客戶 300名以上，為一批成功開盤夯實基礎(chǔ)。繳納誠意金 30000元的客戶，取得俱樂部會員資格；萊蒙名流俱樂部 “ 會員可享受萊蒙集團旗下物業(yè) ” 一卡通式優(yōu)先權(quán)和優(yōu)惠：免費參加俱樂部舉行的各項活動；參加名人會館私人活動取得優(yōu)先選購房權(quán)；216。 二、營銷安排營銷物料 現(xiàn)場各項銷售物料宣傳推廣強勢推廣期： 在項目入市期形象已經(jīng)較為深入人心的基礎(chǔ)上，本階段進(jìn)一步拔高項目形象，以 “ 城脈居所” 為核心推廣方向，以營銷活動為線進(jìn)一步拔高項目形象，進(jìn)一步維系項目熱度，為開盤做好充足鋪墊。戶外重要路口形象廣告 （ 200萬）216。營銷關(guān)鍵點216。時間： 2023年 4月 11日（周日）釋放銷售信息： 售樓處、戶外、報紙。通過項目價值的梯次演繹 進(jìn)行推廣、結(jié)合 科技、尊貴的銷售現(xiàn)場包裝及服務(wù) ，實現(xiàn)項目的高價銷售。營銷戰(zhàn)略目標(biāo)常州城市生活典范 六大標(biāo)準(zhǔn)n 標(biāo)準(zhǔn)一：城市地標(biāo)與城市標(biāo)志性建筑的聯(lián)系，彰顯城市 30年沉淀的生活精華。產(chǎn)品、市場構(gòu)成樹型圖 發(fā)展定位回顧 本報告是嚴(yán)格保密的。 BLOCK 街區(qū)概念：私享者的 STYLE領(lǐng)地特點：精裝 /街區(qū) /創(chuàng)新 /總價保障：專業(yè)管理 /收益保障定位基礎(chǔ)：通過引入公寓運營租賃專業(yè)操作，結(jié)合港式服務(wù)的植入，解決目前市場酒店公寓 “ 有概念，無實質(zhì)；有投資概念，無保障收益 ” 現(xiàn)狀，顛覆目前市場操作模式。3 項目全年營銷計劃本報告是嚴(yán)格保密的。在向上走的同時，非常在意圈層人員對其看法和評價。目標(biāo)客戶承受力 按揭款不超過家庭總收入的 1/3。城市中心綜合體的物理屬性決定了項目具備優(yōu)勢的地段價值。同時也具備占位中心區(qū)形象第一把交椅的姿態(tài)和氣度。項目定位項目定位本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位項目定位本報告是嚴(yán)格保密的。逛店類型本報告是嚴(yán)格保密的。提升產(chǎn)品質(zhì)量，增加產(chǎn)品附加值，提高物業(yè)服務(wù)水平。生活配套需求本報告是嚴(yán)格保密的。深入剖析我們的客戶深入剖析我們的客戶理想戶型 采光好 戶型方正 南北通透 動靜分區(qū)實用率高私密性強各空間面積比例合適有露臺陽臺、客廳和餐廳連通主臥帶衛(wèi)生間 有玄關(guān) 臥室均朝南 有書房 有飄窗 小型儲物間 隔音效果好 客廳大且朝南