【正文】 09年的市場(chǎng)在成功消化本年度的供應(yīng)的同時(shí)，也在消化 0 08年的存量 ? 09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量 成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月 100萬(wàn)平方米左右的高位 ? 第一個(gè)成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟(jì)回暖、利好政策和房交會(huì)的累加效應(yīng)，使成交量一躍達(dá)到了 200多萬(wàn)平米。年末政府連續(xù)出臺(tái)政策遏制抑制房?jī)r(jià)飆升。 2:區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 09年成都二環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅供不應(yīng)求 可以看到， 2023年成都二環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域銷(xiāo)售套數(shù)持續(xù)高于供應(yīng)套數(shù)。 成都 A區(qū) 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 成都 A區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括： 55150平米電梯公寓。 包括甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓。 ?主要供應(yīng)集中在華潤(rùn)翡翠城。 3:項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目核心價(jià)值解構(gòu) 本案研究 四大價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 投資價(jià)值 保利中心 桐梓林生活配套圈 玉林生活配套圈 商業(yè)配套圈 川大生活配套圈 百聯(lián)天府生活配套圈 棕南生活配套區(qū) 教育配套：四川大學(xué)、川大附小、錦官新城小學(xué)、棕北小學(xué)、棕北中學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、成都七中、成都信息工程學(xué)院 商業(yè)配套：一環(huán)路經(jīng)濟(jì)圈、川大校園經(jīng)濟(jì)圈、玉林商業(yè)圈、桐梓林商業(yè)圈、棕南商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈、百聯(lián)天府商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 醫(yī)療配套：四川省第二人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)科醫(yī)院、華西醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西婦產(chǎn)兒醫(yī)院、棕南婦科醫(yī)院 區(qū)域價(jià)值研究 二環(huán)內(nèi)，主城區(qū)中心，配套極為成熟和齊全。 ? 商住混合 ， 形象較難統(tǒng)一 。 可以看出這 6個(gè)二手項(xiàng)目平均租金增長(zhǎng)到 436元/㎡ /年，每平米年增長(zhǎng)率達(dá) %。 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國(guó)際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 具有使用功能的領(lǐng)先性和時(shí)尚潮流感 國(guó)際級(jí)商務(wù)自由空間 現(xiàn)代生活無(wú)限空間 商鋪 位于城市核心區(qū)稀缺商業(yè) 都市時(shí)尚商街物業(yè) 城市核心高稀缺商業(yè) ? 結(jié)合客戶(hù)之結(jié)論，保利的中心的目標(biāo)客戶(hù)很“務(wù)實(shí)”、 “時(shí)尚” ，他們依賴(lài)、享受都市生活。 金色海蓉（螞蟻工房 單層） 疊翠峰（清水） 威斯頓聯(lián)邦公寓（清 水） 表單均價(jià) 6500 7500 9000 類(lèi)比權(quán)重 90% 86% 98% 樓盤(pán)權(quán)重修正值 35% 20% 45% 保利中心類(lèi)比價(jià)格 8405 市場(chǎng)比較法 —— 推導(dǎo) ? 公寓部分豐富了全案的產(chǎn)品序列，豐滿(mǎn)了本案城市綜合體整體形象。 年底視實(shí)際情況加推東區(qū) 1號(hào)樓 9月中旬開(kāi)售，首推西區(qū)部分 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 推售計(jì)劃 優(yōu)先推售住宅產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售中后期推出產(chǎn)品 6月下旬加推西區(qū)南樓 5月 1日推售西區(qū)北樓 3梯 5戶(hù)【 185套】 3梯 4戶(hù)【 148套】 3梯 4戶(hù)【 148套】 3梯 4戶(hù)【 148套】 3梯 4戶(hù)【 148套】 1批次：住宅 296套 2批次：住宅 629套 1批次： 399套 二期 具體推貨步驟 3批次： 228套 3梯 4戶(hù)【 148套】 3梯 13戶(hù)【 228套】 一期 4梯 23戶(hù)【 399套】 具體推貨安排 一期首批次： 5月圖示藍(lán)色部分 理由： 三梯四戶(hù)的住宅在目前產(chǎn)品中，品質(zhì)及朝向相對(duì)較次，價(jià)格構(gòu)成可相對(duì)較低，首推利于實(shí)現(xiàn)后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)格提升。 寫(xiě)字樓對(duì)工程呈現(xiàn)度的銷(xiāo)售依賴(lài)，以及商業(yè)對(duì)住宅及公寓呈現(xiàn)度的依賴(lài)，最后推出寫(xiě)字樓，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 1. 物業(yè)開(kāi)車(chē)門(mén)迎賓，專(zhuān)職管理員代客泊車(chē)。 3. 產(chǎn)品的自用性和投資性雙線訴求。臨近各產(chǎn)品銷(xiāo)售期之前根據(jù)丌同產(chǎn)品的特性集中訴求。 本案無(wú)論住宅、商業(yè)還是寫(xiě)字樓都有各自特異的使用功能?？蛇x擇《華西都市報(bào)》或《成都商報(bào)》做捆綁式合作。 網(wǎng)絡(luò)： 主流門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，主流博客 營(yíng)銷(xiāo)話(huà)題 《成都，發(fā)展研究》 說(shuō)的城市價(jià)值 《久違的棕南》 說(shuō)棕南的過(guò)去現(xiàn)在和未來(lái)。 ? 重點(diǎn)單位團(tuán)購(gòu)、活動(dòng)邀約，單位內(nèi)網(wǎng)信息發(fā)布： ? 教育：川大、華西醫(yī)院、科分院、玉林中學(xué)、玉林小學(xué) ? 金融：中央銀行、中信銀行、華僑銀行等 ? 高端消費(fèi)場(chǎng)所資料覆蓋，客戶(hù)資源置換互動(dòng)： ? 餐飲：銀杏、錦翠、首席、中國(guó)會(huì)所等 ? 賣(mài)場(chǎng)：仁和春天、百聯(lián)天賦、美美麗城、仁恒廣場(chǎng)、三和汽車(chē)、港宏汽車(chē)等 ? 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：米蘭咖啡、石田咖啡、紫藍(lán)等 圈層組織： 異地商會(huì)圈層活動(dòng) +行業(yè)領(lǐng)袖膜拜： 廣州商會(huì)、溫州商會(huì)、閩南商會(huì)等。 活動(dòng)設(shè)計(jì)：保利城中心最具投資價(jià)值樓盤(pán)專(zhuān)場(chǎng)優(yōu)先推介，整合相關(guān)具有吸引力的主題（投資理財(cái)、中高檔新車(chē)發(fā)布等，正在落實(shí)資源） 活動(dòng)預(yù)算：約 15場(chǎng)每場(chǎng)約 3000元，每場(chǎng)約 50人 100人。 15位業(yè)界知名設(shè)計(jì)師，用不同的創(chuàng)意揮灑個(gè)性，營(yíng)造出 15個(gè)情景空間，帶給觀眾不同的體驗(yàn)感受。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 15:0215:0215:02: ? 前方充滿(mǎn)著未知，但我必須得走。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。 ? 管理就是做好無(wú)數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。做大生意，要看政治觀局勢(shì)。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 2分 32秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。 15:02:3215:02:3215:02Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 15:02:3215:02:3215:022/9/2023 3:02:32 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 3時(shí) 2分 32秒 下午 3時(shí) 2分 15:02: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 3時(shí) 2分 :02February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:02:3215:02:3215:02Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時(shí) 2分 32秒 15:02: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 3時(shí) 2分 :02February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 15:022023年 2月 9日星期四 3時(shí) 2分 32秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 成功的方法千萬(wàn)條 ,多總結(jié)別人的失敗 ,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路行走 ,不要太在意聽(tīng)取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。 ? 成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 ? 經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗 ? 當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有 打退堂鼓 的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候 !:0215:02:32 ? 世界上沒(méi)有夕陽(yáng)企業(yè) ,只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。 8：廣告表現(xiàn)及應(yīng)用 策略執(zhí)行之 媒體篇 —— 啟勢(shì)廣告 保利中心應(yīng)用 名片 信封 工牌 文件袋 卡 信箋 THANKS ? 即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。 ? 作品全國(guó)巡展，并同步送赴美國(guó)設(shè)計(jì)峰會(huì)展出。 關(guān)鍵步驟： 邀請(qǐng)中央電視臺(tái)的對(duì)話(huà)攔目主持人主持本活動(dòng)。 圈層客戶(hù)拜訪：針對(duì)項(xiàng)目周邊高端消費(fèi)場(chǎng)所、商會(huì)等，進(jìn)行陌生拜訪。 財(cái)經(jīng)類(lèi)報(bào)紙及雜志： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、理財(cái)周刊 戶(hù)外： 本案的戶(hù)外側(cè)重點(diǎn)在工地圍墻。 針對(duì)本案的客戶(hù)特性和分產(chǎn)品客戶(hù)面較為寬泛的特點(diǎn)。無(wú)論對(duì)二城市居住還是投資的客戶(hù)都有強(qiáng)大的吸引力。務(wù)必先將本案的基本統(tǒng)一屬性對(duì)外宣傳訴求。 5. 擺放時(shí)尚雜志、報(bào)刊。 將根據(jù)銷(xiāo)售任務(wù)完成情況進(jìn)行周獎(jiǎng)懲、月度獎(jiǎng)懲、以及人員淘汰。 共計(jì) 228套。 具體推貨策略 住宅先行，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 考慮本案先進(jìn)回籠及項(xiàng)目可持續(xù)性開(kāi)發(fā)，具體推貨上遵循“住宅先行”的原則； 先推售北樓（ 296套），南樓產(chǎn)品數(shù)量較大（ 629套）后續(xù)推出。 華宇榮國(guó)府 翡翠城 望江橡樹(shù)林 成都 A區(qū) 表單均價(jià) 12023 10000 7100 9000 類(lèi)比權(quán)重 89% 91% 79% 81% 樓盤(pán)權(quán)重修正值 80% 15% 5% 5% 保利中心住宅類(lèi)比價(jià)格 13440 市場(chǎng)比較法 —— 住宅推導(dǎo) ?本案的住宅部分承擔(dān)了快速貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的重要任務(wù)，因此，在定價(jià)方面需留有一定的價(jià)格預(yù)期空間。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國(guó)際品格潮流不足。 4:客戶(hù)分析 保利中心項(xiàng)目屬性推導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群體 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市 ,購(gòu)物中心 ,餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 保利的中心的目標(biāo)客戶(hù)很“務(wù)實(shí)”、 “時(shí)尚” ，他們對(duì)于居住在城市核心社區(qū)具有虛榮感，并且依賴(lài)、享受都市生活。 策略 以項(xiàng)目整體形象引領(lǐng)亮相，后期對(duì)產(chǎn)品重點(diǎn)“照顧”。 在成都：成都樓市迎來(lái)保利時(shí)代 保利 〃 公園 198以持續(xù)每周數(shù)千萬(wàn)元的銷(xiāo)售速度引領(lǐng)樓市。由此證明此類(lèi)產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，符合市場(chǎng)需求的潮流。 朗御位于成都市一環(huán)路內(nèi)，錦江區(qū)大慈寺路 3號(hào)，是現(xiàn)代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標(biāo)。 09年望江橡樹(shù)林以消化前期庫(kù)存為主，并根據(jù)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。 2023年區(qū)域可比樓盤(pán)銷(xiāo)售表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù) 金色海蓉 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科金色海蓉供應(yīng)產(chǎn)品包括： 65平米精裝高層（實(shí)得 90112平米）； 4375平米。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的 “ 遏制 ” 狀態(tài)，年中開(kāi)始政策會(huì)逐步放松，市場(chǎng)預(yù)期較好。 0100200300400500600700800900 05000100001500020230250003000035000400004500050000550006000065000