【正文】 盤現(xiàn)場購買 重要客戶群：年輕一族 使用者 Occupant ? 投資客戶。 營銷 推廣時的貨包策略出現(xiàn)了不均勻現(xiàn)象，目前剩余產(chǎn)品走貨較難； 產(chǎn)品 居家型物業(yè)，投資型物業(yè)，商場配套； 競爭樓盤結(jié)論 以產(chǎn)品設計為依托鍛造項目的核心競爭力，市場的競爭重心從概念炒作慢慢回歸至本位的產(chǎn)品、硬件比拼； 競爭樓盤產(chǎn)品設計均以市場需求為主導，但是同質(zhì)化情況較為突出，各自本身的產(chǎn)品特點，放入大市場環(huán)境下則失去競爭力； 在推盤過程中，各樓盤打擊的置業(yè)客戶群體呈現(xiàn)多樣化，往往將樓盤定位為投資與居住雙重特性的形象； 部分樓盤在的產(chǎn)品設計加入了“高附加”的產(chǎn)品設計理念，市場反饋效果較好，反映出客戶對于性價比因素格外注重； 競爭指向：在注重常規(guī)產(chǎn)品設計優(yōu)化的同時，需注重高附加手法的運用，同時對于房源數(shù)量較大的樓盤，應該注意產(chǎn)品種類系列化，避免同盤競爭； 和平 擺脫常規(guī)競爭的誤區(qū) 甩開競爭對手 形成競合關系 前提： 合作地位對等，不處于絕對的弱勢地位； 誤區(qū)一 產(chǎn)品同質(zhì)化路線； 誤區(qū)二 采取跟隨戰(zhàn)略；（價格，定位） 誤區(qū)三 強調(diào)營銷成本； 誤區(qū)四 采取硬碰硬戰(zhàn)略；（環(huán)境 /配套 /建筑） 誤區(qū)五 盲目搶占高端客戶； 市場競爭中的誤區(qū) 和平 銷售主義 +產(chǎn)品主義 擺脫競爭的戰(zhàn)略導向 本項目的競爭戰(zhàn)略態(tài)度： 銷售導向 市場導向 客戶群為基礎； 競爭對手參照； 區(qū)域三級市場導向； 確保精準的市場定位； 成功走貨的模式； 不以風險作為整體策略的基礎； 本項目競爭戰(zhàn)略分解 搭便車戰(zhàn)略 全面借勢 理性定價 性價比優(yōu)勢 增加產(chǎn)品附加值 產(chǎn)品增值計劃 特色營銷 突出市場形象 突出產(chǎn)品特色 營造影響力 本項目競爭戰(zhàn)略選擇 主動式 被動式 『客觀性』 『主觀性』 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （景觀資源） 項目競爭矩陣圖 3 1 4 2 項目的核心競爭力選擇： 本項目 “ 1+2”競爭模式 依托產(chǎn)品，以項目所塑造的生活源作為在競爭紛繁的市場中，最終獲勝的核心競爭力量。 采用“ 1+4”戰(zhàn)略模式：以項目的定位來吸引市場的投資注意力，同時在產(chǎn)品及硬件設置上下到了一定的功夫，典型的利用硬件配置提高項目價值的樓盤，總的來說依然是以產(chǎn)品作為出發(fā)點。龍澤地產(chǎn)金領時代項目 營銷定位報告。 形象 依托區(qū)域周邊成熟的商業(yè)生活氛圍，營造成熟人居社區(qū)的形象； 產(chǎn)品 高功能居住產(chǎn)品，公寓，商場物業(yè)； 主動式 被動式 『客觀性』 『主觀性』 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （景觀資源） 項目競爭矩陣圖 3 1 4 2 對手 樓盤競爭戰(zhàn)略檔案 —— 金領地 宣傳定位：北市 CND5A純粹生態(tài)商務體。 對手 樓盤競爭戰(zhàn)略檔案 —— 錦泰花園 主動式 被動式 『客觀性』 『主觀性』 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （景觀資源） 項目競爭矩陣圖 3 1 4 2 采用“ 4+1”戰(zhàn)略模式：產(chǎn)品設置均為走貨系列，但是部分戶型設計存在一定的硬傷，在操作的過程中片中了概念炒作，反而沒有將項目周邊的居住氛圍做到位，偏重的概念營銷被模仿性太強。 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 主要擺放在項目 2號地塊內(nèi)，針對居家型客戶設置； 特殊處理： 通過對圖紙的研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有 2號地塊產(chǎn)品中均設置有入戶花園，但對于 2梯 3戶來講，入戶花園最大意義是解決“品”字建筑后兩戶的采光問題。 ?頂層考慮將過道部位面積全部納入，為同一位置的一套室躍層節(jié)省面積。 建筑面積約： 42平方米 建筑面積約： 31平方米 建筑面積約： 45平方米 建筑面積約： 35平方米 平層公寓設計指向 平層公寓設計指向 產(chǎn)品對應的價值點提煉 平層居住戶型 寬景采光美宅 戶型的功能設置，與客戶群體需求較為切合； 優(yōu)化后的戶型大面采光，軍號型更強； 面積控制適中，隱性提高性價比； 帶有附加價值（入戶花園）； 平層公寓戶型 SOHO居住空間 理財方式：酒店包租（托管） /自住； 預計收益：以目前酒店托管公司租金計算，每月的租金為 900元 /㎡左右，具有定期上浮性，在以租養(yǎng)貸的同時可以坐享區(qū)域本身的增值； 投資分析：收益輕松穩(wěn)定，投資較少，由酒店托管公司長期包租，回報有保證； 部分小型躍層 百變商務領地 理財方式：精裝出租 +自??； 預計收益：按照裝修檔次和面積大小租金約為 13001800元； 投資分析：收益相對較高，月租金豐厚回報的同時坐享區(qū)域本身的增值； 產(chǎn)品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用 合富輝煌認為，傳統(tǒng)偷面積的方式，在 08年昆明新技術規(guī)定出臺后，目前市場中的使用余地已經(jīng)不大，甚至部分技術方式降低了居住的舒適感，因此我們建議，在本案產(chǎn)品的打造過程中，以增強房屋舒適度和生活品質(zhì)為原則，以偷面積為導向打造產(chǎn)品； 建議在目前政策環(huán)境下，增加“灰空間”面積的可執(zhí)行方式： —— 錯開式內(nèi)置陽臺 釋義： 目前一些項目在報批過程中， 6米層高的陽臺需要計算半面積，而普通內(nèi)置式陽臺則需要計算全面積，因此封鎖了“灰空間”設計道路。 注：運用此種戶型設計方式，難點為設計院在設計產(chǎn)品的過程中，對戶型產(chǎn)品拼接的理解。 我們面臨的條件 環(huán)境 競爭 自身 反觀 06年時北辰財富中心的面市及推廣歷程，在當時其區(qū)域商業(yè)氛圍并不如此濃厚的情況下，以大體量的商業(yè)和對片區(qū)形成配套補充的定位模式，最終取得了項目運作的的成功，形成新的配套消費中心。 百貨零售 —— 服裝、皮具、家居、飾品、畫廊等以及帶有 DIY性質(zhì)的陶吧、巧克力吧等。 ? 低門檻， 3年租金一次性返還沖抵首付，結(jié)余流動款項。 :46:4700:46:47February 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :46:4700:46Feb2326Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 26日星期日 12時 46分 47秒 00:46:4726 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 26日星期日 12時 46分 47秒 00:46:4726 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 1 帶租約銷售的投資者利益觀點 ? 易投資，為手頭余錢開辟低門檻投資出路。 項目商業(yè)最好的物業(yè)搭配模式是“小型商場 +獨立商業(yè)”，但是目前項目商業(yè)面臨的問題則是商場規(guī)模不大不小，影響大商家進入。 1號地塊景觀更偏重于現(xiàn)代城市街景風格，主要組成元素以非植物材料為主； 2號地塊則偏重于居家型社區(qū)景觀，主要組成元素以綠色植物和水為主。 圖例說明： 與上篇章中所述戶型偷面積原理相同。 普通躍層兩室房型示例 錯躍層戶型設計指向 —— 小三室房型 錯躍戶型設計建議： ?設置明廚明衛(wèi)，廚房設置生活陽臺； ?設置大面積內(nèi)置陽臺，預留客戶擴展室內(nèi)的空間； ?盡量避免室內(nèi)出現(xiàn)黑房間。 概念描述： 小戶型躍層，室內(nèi)設置一室一廳，建筑面積大約為 55平方米以內(nèi)，為了保證外立面的豐富度，建議設置陽臺與相關的附加面積。 產(chǎn)品物業(yè)組合 物業(yè)特性定位：輻射客戶群體更廣的高品質(zhì)公寓、高附加居住型產(chǎn)品 —— 滿足 投資和居住 性的雙重特性，為項目銷售減輕壓力 小型創(chuàng)業(yè)的需求 商務辦公、商業(yè) 純粹的居住性需求：中端居住物業(yè) 高端居住需求：酒店、商務公寓 一次置業(yè)的需求：中端小面積居住物業(yè) 項目雙重價值特性 產(chǎn)品組合建議： 小戶型公寓 純居住性產(chǎn)品 商務性質(zhì)與居住性結(jié)合的商住產(chǎn)品 + + 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品功能、檔次及特征定位 主要滿足居住性需求，高級都市白領人士的高檔次居住需求，同時兼顧小型創(chuàng)業(yè)者對于辦公物業(yè)的需求； 通過產(chǎn)品打造，提供居住舒適度高、居住環(huán)境優(yōu)越以及良好的居住感 主要滿足投資客戶需求，結(jié)合后期營銷中所運用的策略，形成高附加產(chǎn)品。 ㎡ （ 221） ? 戶型方正，功能房布局合理； ? 客廳下錯增添產(chǎn)品品質(zhì)感； ? 廚房與餐廳集中式布局，合理利用空間 競爭項目暢銷戶型 —— 星雅俊園 115㎡（ 322） ? 雙衛(wèi)設計；設計緊湊； ? 主臥、次臥帶飄窗，開闊明亮； ? ㎡超大陽臺，增加更多贈送面積； ? 雙面采光，采光性佳。 包裝 以具有優(yōu)勢的產(chǎn)品為依托，結(jié)合人文資源拔高項目形象，提高市場預期； 產(chǎn)品 高功能戶型設計，面積控制得當有效，外立面地標性強，商業(yè)恰到好處； 對手 樓盤競爭戰(zhàn)略檔案 —— 江東 項目戰(zhàn)略定位解讀 戰(zhàn)略定位 站在全局的角度審視項目 龍澤地產(chǎn)在昆明的 亮相之作 龍澤地產(chǎn)城北版圖 09年度 精彩之作 項目基本經(jīng)濟技術 經(jīng)濟指標： 占地面積： 48000㎡ 總 建 面： 173190㎡ 住 宅： 125259㎡ 商 業(yè)： 9663㎡ 辦 公： 1756㎡ 地 下： 36512㎡ 建筑密度： % 容 積 率： 項目及周邊現(xiàn)狀： 地勘完成，處于待開工狀態(tài)； 緊鄰項目的規(guī)劃道路系統(tǒng)目前還未成形； 北京路延長線經(jīng)過項目路段還未正式開通； 沿河綠化工程（金汁游園）開工建設，但是沒有建設完成； 項目周邊市政與道路規(guī)劃 北市區(qū)中軸線 在中軸線西側(cè)建商業(yè)商務帶 ，在兩側(cè)布局高時尚生活住宅區(qū)； 未來的北市區(qū)交通主要由“五縱四橫”組成，五縱即龍泉路、北京路延長線、昆曲高速、穿金路、白龍路，四橫即東北二環(huán)路、北辰大道、煙草一號路、 7204 公路； 項目周邊配套情況 本案 商業(yè)生活配套 教 育 配 套 醫(yī) 療 配 套 金 融 配 套 市 政 配 套 基地周邊 500米區(qū)域內(nèi)沒有商業(yè)機構，無法為項目提供商業(yè)生活配套； 基地周邊 3公里區(qū)域內(nèi)的教育機構，為項目可享受范圍內(nèi)的教育配套； 基地周邊 的醫(yī)療機構，為項目可享受范圍內(nèi)的醫(yī)療配套； 金融與市政輻射范圍較大，在此不做贅述； 項目整體映像 ? 基地周邊規(guī)劃的預期前景較好； ? 較長的臨街面，商業(yè)機會較大； ? 項目處于北辰板塊的延伸區(qū)域，區(qū)域知名度較高； ? 道路規(guī)劃較好，交通出行將會是項目優(yōu)勢； ? 匱乏的自然環(huán)境，影響品質(zhì)因素（金汁河） ? 較弱的商業(yè)昭示性； ? 周邊檔次較低的物業(yè)環(huán)境； ? 分裂的地塊屬性； ? 新興片區(qū)，存在接受抗性； strength weakness opportunity threat ? 新規(guī)劃區(qū)域，具有形成新的生活中心的機會，商業(yè)消費群體基數(shù)預期值較大； ? 片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)態(tài)單一，滿足客戶需求的渠道狹窄， ? 預留了客戶需求空間； ? 商業(yè)具有呼應的對應物； ? 全城范圍激烈的市場競爭環(huán)境； ? 小地塊項目，無大景觀支持時，容易陷入產(chǎn)品同質(zhì)化競爭； ? 各種渠道上市的金江小