【正文】 因購(gòu)房者不同的文化背景、社會(huì)經(jīng)歷、年齡等因素而引發(fā)的個(gè)性化需求，通過(guò)提供專業(yè)系統(tǒng)的服務(wù)體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化關(guān)懷。 ? 隨著?？谑蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展和住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提升，高端的住宅消費(fèi)者將逐步進(jìn)入房地產(chǎn)理性消費(fèi)者的行列，其消費(fèi)潛力將近一步顯現(xiàn)。主要是?？谑袃?nèi)現(xiàn)有的政府公務(wù)人員、私營(yíng)企業(yè)主等。在所有的竟?fàn)幹袃r(jià)格的竟?fàn)幨亲钣行У模彩亲钣兄苯有Ч?。所以在本?xiàng)目前期推廣中，重點(diǎn)實(shí)施體驗(yàn)營(yíng)銷模式和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式，把現(xiàn)場(chǎng)銷售和實(shí)景體驗(yàn)、主題活動(dòng)相結(jié)合，把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和業(yè)主動(dòng)態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳，造勢(shì)與借勢(shì)并重，迅速完成銷售。 ? 建議在售樓處、主題樣板房和房交會(huì)等產(chǎn)品展銷窗口的功能區(qū)布局、場(chǎng)景設(shè)置和格調(diào)氛圍等方面做文章，根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)具有明確主題的場(chǎng)景布置。 通過(guò)整合式營(yíng)銷創(chuàng)立小區(qū)的品牌 ， 使其成為片區(qū)知名樓盤 。 ◇ 短信數(shù)據(jù)庫(kù)：中國(guó)移動(dòng) 、 中國(guó)聯(lián)通 活動(dòng)體驗(yàn) (具體細(xì)案待定 ) 在客戶積累到一定量后，需定期舉辦一些公關(guān)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)與客戶形成互動(dòng)，加速客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知與接受。 ? 活動(dòng)體驗(yàn) ? 尾盤階段活動(dòng)量有所減小，但活動(dòng)整體質(zhì)量上升，以此強(qiáng)化產(chǎn)品形象及品牌形象。再一個(gè)方面的可以就是這一時(shí)期可能正是海南之心，國(guó)瑞花園、榮域等項(xiàng)目的現(xiàn)房銷售，其推出的單位的不會(huì)是最好的，用最好的產(chǎn)品去與之競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中才可能獲得勝利。 :27:0515:27:05March 8, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :27:0515:27Mar238Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 8, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 27分 5秒 15:27:058 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 27分 5秒 15:27:058 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 9號(hào)樓原則上 “認(rèn)購(gòu)即清盤 ”，制造買不到房子的熱銷場(chǎng)景。 活動(dòng)體驗(yàn)：（規(guī)模大小、具體方案待定） 開盤典禮 +異地房展會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì) 樣板間開放品鑒活動(dòng) 名車車展活動(dòng) 戶外媒體 前期戶外廣告延用 大眾平面媒體 后期集中釋放推廣勢(shì)能 ， 加入投資概念進(jìn)行炒作 主力媒體： 《 海南日?qǐng)?bào) 》 輔助媒體：航空雜志 、 經(jīng)濟(jì)類雜志 網(wǎng)絡(luò)媒體 前期新聞式報(bào)道宣傳延續(xù) ， 此階段加入?yún)^(qū)位升值價(jià)值 ? 三、 持續(xù)期媒體推廣組合 活動(dòng)體驗(yàn)：（規(guī)模大小、具體方案待定） 此階段除了常規(guī)事件性、品牌聯(lián)合性活動(dòng)外，需加強(qiáng)老客戶帶新客戶的引導(dǎo)活動(dòng)，擴(kuò)大客戶圈。 ◇ 促銷禮品 ◇ 銷售人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn) ◇ 合同簽訂 尾盤期（ 2023年 10月份 2023年 5月份） 在項(xiàng)目已經(jīng)形成良好口碑的前提下 ，進(jìn)一步拉升價(jià)格 ， 完全消化樣板房 ，并完成項(xiàng)目銷售任務(wù) 。我們可以通過(guò)各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)體會(huì)到居住在精品熱帶濱海度假社區(qū)所提倡的生活模式。此策略因?yàn)槿A凱集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目，從開始認(rèn)購(gòu)就可以著手實(shí)施該策略。 ? （ 1）推廣效應(yīng)：由面到點(diǎn) ? 第一步通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告面向全國(guó)重點(diǎn)目標(biāo)城市客戶，進(jìn)行集中式立體網(wǎng)羅，形成全城知曉，奠定項(xiàng)目廣度； ? 第二步針對(duì)性引導(dǎo)客戶，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)集中推廣，樹立項(xiàng)目深度； ? 第三步建立圈層效應(yīng)，形成口碑傳播。 ?由于各類高端客戶人群的進(jìn)駐，由此對(duì)社區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同感所帶動(dòng)的“仰慕型”買家。 ? 島內(nèi)客戶是指在?？陂L(zhǎng)期工作、居住的人員，主要是新海口人 (外地移民海口的相關(guān)人士 )。其實(shí)質(zhì)就是通過(guò)整體優(yōu)化實(shí)現(xiàn)居住著的身心釋放。注重健康生態(tài)的景觀環(huán)境，生態(tài)建筑，營(yíng)造親地、親水、親綠的空間，在環(huán)境設(shè)計(jì)中幫助人們釋放心理壓力，舒緩身心。本項(xiàng)目與周邊多個(gè)項(xiàng)目（榮域、寶安江南城、蔚藍(lán)海語(yǔ)印象、國(guó)瑞花園、田德海泉灣、盛木天一方）形成了成熟居住區(qū)，是海甸島最具規(guī)模的居住片區(qū)。 海南之心 ? 項(xiàng)目分析總結(jié) ? 從總體分析中可以看出本項(xiàng)目相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)尚可。 ? （ 4）項(xiàng)目臨海，屬于二線海景，但是不是最好的海，可以看，但是游玩的價(jià)值不大，宜居但不宜度假。 ? (3)項(xiàng)目周邊已形成成熟的生活區(qū)環(huán)境：地塊周邊有白沙門大型生態(tài)公園及低密度的高檔物業(yè)，如：榮域、國(guó)瑞花園，寶安江南城，旅游度假資源豐富，視野開闊，人居環(huán)境優(yōu)越，最適宜于島內(nèi)外高尚人士居??；蔚藍(lán)海語(yǔ)印象、寶安江南城、榮域、田德海泉灣、國(guó)瑞花園等住宅樓盤形成了成熟的生活區(qū)環(huán)境，項(xiàng)目得以共享周邊樓盤小區(qū)齊全的配套設(shè)施帶來(lái)的的便利。 ? 純商業(yè)項(xiàng)目較少，商業(yè)表現(xiàn)形式以樓群商業(yè)為主。 園林中庭圍合式景觀廣場(chǎng)，設(shè)有游泳池；無(wú)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島德利路 116號(hào) 占地面積 19334平方 建筑面積 47244平 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類別 小高層 、 高層 戶型面積 一 、 二 、 三房 銷售價(jià)格 均價(jià) 12023元 實(shí)際成交價(jià) 開發(fā)商 海南捷聯(lián)實(shí)業(yè)公司 銷售情況 去年 10月開盤 ， 目前約售總量 70% 客戶分析 度假客占 50%， 養(yǎng)老占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 戶型面積從 50—130， 配比齊全 項(xiàng)目建筑外觀具華貴氣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 與前幾個(gè)項(xiàng)目相比 ， 路段形象差 項(xiàng)目容積率相對(duì)而言較高 戶型采光不好 銷售現(xiàn)場(chǎng)形象差 項(xiàng)目總結(jié)： 東南亞風(fēng)情園林，配合游泳池；無(wú)其它水系元素，無(wú)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 占地面積 29萬(wàn)平方 建筑面積 23萬(wàn)平方 容積率 綠化率 50% 物業(yè)類別 洋房 、 別墅 、 酒店式公寓 戶型面積 洋房： 80150平方米 （ 兩房 、 三房 、 四房） 、 酒店式公寓： 70135平米 、 別墅： 180270平米 銷售均價(jià) 別墅 23000（ 毛坯 ） 、 洋房 15000（ 毛坯 ） 、 酒店式公寓： 18000（ 帶兩千元精裝修 ） 實(shí)際成交價(jià) 案場(chǎng)折扣：一次性 按揭 實(shí)際折扣： 近三個(gè)月平均成交量約 35套 開發(fā)商 海南建橋置業(yè)有限公司 銷售情況 一期 06年開盤 ， 二期公寓 600多套 、 二期別墅 、 三期酒店式公寓熱銷中 客戶購(gòu)買用途 度假客戶占 50%， 養(yǎng)老客戶占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 與白沙門公園一墻之隔 ， 養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目形象高端：西班牙風(fēng)格建筑獨(dú)特； 一期已交付 ， 小區(qū)內(nèi)園林配套成熟 項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 一成不變的建筑風(fēng)格 ， 開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng) ， 市場(chǎng)反映略顯疲憊 2. 以西班牙風(fēng)情為主 ， 建筑優(yōu)美；園林強(qiáng)調(diào)自然 ， 但布局有失精致植被反客為主 ， 人與景共容性弱 ? 項(xiàng)目總結(jié)： ? 戶型分析：兩房面積 80多平，三房 130多平，兩房、三房比例約為 6： 4，小戶型兩房為主針對(duì)養(yǎng)老度假客戶，定位準(zhǔn)確； ? 客戶來(lái)源：成交客戶多為老業(yè)主介紹。 海甸島越來(lái)越成為島內(nèi)中高檔居民首選的居住地（國(guó)貿(mào) CBD區(qū)眾多商務(wù)人士選擇在海甸島購(gòu)房居?。?，而且日益成為島外人士在?？谏虅?wù)旅游度假養(yǎng)老的最佳居住地。隨著政府開發(fā)方向定位和世紀(jì)大橋、海新大橋的開通，海甸島的開發(fā)投資 瓶頸 已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。增加便利快捷的交通和停車及服務(wù)配套設(shè)施。 在?？诒姸嗟木幼^(qū)域中，最北端的海甸島無(wú)疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景資源 —— 海景、河景、江景；擁有一流的酒店和醫(yī)院；坐落著海南最富盛名的大學(xué) —— 海南大學(xué)；僅次于萬(wàn)綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求。2023年 8月 ? 盡管房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未變，但調(diào)控政策仍存在適度微調(diào)的可能性，原因主要有三點(diǎn)： 海南國(guó)際旅游島建設(shè)離不開房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，離不開島外資金的流入，企業(yè)在承受資金壓力的同時(shí)，海南省各級(jí)政府也在承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力 。 堅(jiān)信 2023開發(fā)商、政府日子不好過(guò)、銀行的日子也不好過(guò)，通過(guò)近段時(shí)間銀行多次降低銀行利率的情況看來(lái)，銀貸松動(dòng)勢(shì)在必行。 海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是 “島中之島，城中之城 ”，已成為近幾年海口市城市發(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著?？谡畬?duì)城市發(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)。早期已有如寶安 居住在海甸島還能使人感受到一股濃郁的人文氣息。 ? （ 1）旅游地產(chǎn)效益日趨凸顯 伴隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游升級(jí)轉(zhuǎn)型已取得明顯成效，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷改善，開始實(shí)現(xiàn)由觀光游為主轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e度假游為主，境外游客加速增長(zhǎng)，旅游綜合效益明顯提高。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路