【正文】 廣告 網(wǎng)站宣傳全面鋪開為主 ， 報紙硬廣告配合軟文為輔 ， 適時參加房展會 （ 上海 、 海南等地 ） 采用針對性較強(qiáng)的體驗式公關(guān)活動 ◇ 樣板段全面完工 ◇ 各類房展會準(zhǔn)備工作 ◇ 促銷禮品 ◇ 參展禮品 ◇ 銷售人員業(yè)務(wù)知識培訓(xùn) ◇ 合同簽訂 持續(xù)強(qiáng)銷期(2023年 4月份 9月份 ) 使項目樹立優(yōu)秀的品牌形象 。真正能夠影響購房者心理的還是那些與產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)的、購房者可以動手參與的活動。 ? 由于體驗營銷是一種滿足心理需求的產(chǎn)品 (服務(wù) )的營銷活動，因此對于房地產(chǎn)體驗營銷來說，創(chuàng)造一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者決策的核心要點。建議對此推行 “客戶領(lǐng)袖獎勵計劃 ”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購達(dá)到一定數(shù)量者，將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵予領(lǐng)袖客戶（即：老客戶帶動新客戶活動），或給予一定的獎勵，并且可累積，當(dāng)累積到一定標(biāo)準(zhǔn)時甚至獎予更大的優(yōu)惠，以此激勵客戶達(dá)到最佳的 “傳銷 ”效應(yīng)。 ? 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個中等規(guī)模項目的推廣前期來說是不切實際的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，不失為一種好的做法。在銷售過程中不斷積累客戶信息和市場動態(tài)再適時作出價格調(diào)整，以實現(xiàn)我項目 “低開高走 ”的銷售價格策略。除了硬件外還要在軟件包裝上下一番功夫。 ? 偶得客戶 ?看重項目的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、購買用作增值、保值的投資者，主要是島外買家。 ?高質(zhì)素首次置業(yè)者：有一定資金積蓄，對生活質(zhì)素要求較高，追求海濱環(huán)境，但又無法通過?？诂F(xiàn)有的樓盤滿足的島內(nèi)買家。 ? 根據(jù)市場分析和深訪調(diào)查結(jié)果并考慮市場發(fā)展趨勢以及社區(qū)人氣的積累：建議項目島內(nèi)、島外目標(biāo)客戶比例約 20%、 80%。 ? 核心理念： 通過高產(chǎn)品質(zhì)量、高服務(wù)質(zhì)量、高生活質(zhì)量，最大限度地幫助入住者釋放身心，享受生活。 ? 新生活價值 —— 新生活價值正是由以上三大要素體系共同構(gòu)建來體現(xiàn)，這種生活價值而不是以某一單個要素作用支持，而是通過各要素（建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計、配套設(shè)施、服務(wù)體系）的連接、重整，疊加以符合整體優(yōu)化。 ? 結(jié)合入住者的生活習(xí)性和活動習(xí)慣，合理設(shè)計和配置各種活動場地、活動空間和配套設(shè)施。在項目中引人 “山 ”、水、綠地、陽光等自然元素，模擬自然風(fēng)光。 ? 通過對回歸自然本性（生態(tài)化）、貼心（人性化）、質(zhì)樸（自然和睦關(guān)系）的價值傳遞，成為具有生態(tài)文化的景觀型高尚住宅區(qū)。有助于形成整體的居住環(huán)境。 ? 項目核心競爭力分析 ? 項目的核心競爭力應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在項目的 位置、規(guī)模、服務(wù)、品牌 四個方面。 ? （ 2）?？诮衲晖瞥龅姆慨a(chǎn)樓盤較多，特別海口西海岸的樓盤與本項目的客戶重疊，房地產(chǎn)市場競爭激烈，企業(yè)品牌實力、項目規(guī)劃設(shè)計、品質(zhì)、品牌及營銷力度都將影響到項目的開發(fā)與銷售。 ? （ 1）項目周邊區(qū)域的中高檔次物業(yè)的開發(fā)已有一定規(guī)模，且各項目通過變相降價后，銷售情況尚可，而周邊所剩開發(fā)用地甚少，對于本項目上市銷售是有利機(jī)會。 ? （ 3）項目周邊有醫(yī)院，有學(xué)校，有綠地，有公園，但是缺乏一個商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施很少，也不健全，市民出行購物不是很方便，本項目商業(yè)街雖然擁有 2萬平米的體量，但是如果要經(jīng)營起來，還需時日。 ? （ 5）集團(tuán)公司在海南、北京開發(fā)過多個中高端地產(chǎn)項目，有著 15年開發(fā)經(jīng)驗，有一批老業(yè)主資源可利用。繼世紀(jì)大橋后，海 新大橋的通車，環(huán)島路的建成，組成了海南大交通的一個組成部分，是一個大環(huán)，把海甸島和整個城市的交通連接上了，大大改善了海甸島的交通條件，為海甸島的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 ? 商業(yè)物業(yè)出售率較低原因在于項目銷售價格較高，經(jīng)營狀況不佳，整體高出投資者預(yù)期。 ? 目標(biāo)客戶：高端候鳥養(yǎng)老度假客戶約占 50%，純投資客 30%，長住型養(yǎng)老客戶 20%。受規(guī)模所限，無法打造擁有頂尖配套、滿足商務(wù)需求的大腕豪宅。 項 目 介 紹 項目地址 海甸島人民大道海大東門南側(cè) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 35% 物業(yè)類別 高層 戶型面積 銷售價格 7880元起 （ 毛坯 ）、 均價 8500元 實際成交價 8000元左右 開發(fā)商 海南聯(lián)合電器工程有限公司 銷售情況 2023年開盤 ， 銷售率 60%， 本地長住客戶占 70%以上 項目優(yōu)勢 層高 ， 比常規(guī)高 ， 更通透 毗鄰海南大學(xué) ， 易于出租投資 項目劣勢 商鋪總體量小 ， 難以形成氣候 項目容積率高 項目總結(jié)： 建筑無亮點風(fēng)格及特色。 項 目 介 紹 項目地址 海口市海甸島二東路 38號 占地面積 17,6000平方米 建筑面積 600000平方米 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 小高層 、 高層 戶型面積 三房 、 四房 122149平米 銷售價格 均價 13800元 （ 江景房 ） 實際成交價 2號樓起價 7980元 /平 ， 均價 8600元 /平 ， 3號樓起價 8900元 /平 ， 銷售尚可 ， 60%為分銷商介紹 投資商 廣東廣物房地產(chǎn)投資有限公司 銷售情況 ， 10月認(rèn)籌 ， 開盤；據(jù)稱銷售 50%， 本地長住客戶占 60%以上 項目配套 大型購物中心 、 五星級酒店和國際化寫字樓 ， 濱水商業(yè) 、 濱水休閑娛樂 、 園林綠化 、 屋頂綠化 、 宜居 、 宜商 、宜樂的濱水生態(tài)城市綜合體 。 品質(zhì)大宅，戶型與園林符合高端定位，但不抵鄰盤賽維陽光及田德海泉灣的價格戰(zhàn)術(shù)，沒有賽維陽光賣的好。是周邊幾個項目銷售比較好的個盤。 由于與內(nèi)地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內(nèi)外居民 “第二次置業(yè) ”，其市場潛力仍很大。 ? （ 2）市場競爭激烈，但度假居住和投資置業(yè)市場潛力巨大。這些酒店以豪華而完善的設(shè)備與殷勤周到的服務(wù)，奠定了海甸島旅游商務(wù)接待專區(qū)的貴賓級地位。海南師范學(xué)院北校區(qū)也和海大毗鄰，景山學(xué)校海甸分校坐落在海甸五西路北端，景山學(xué)校、?？趯嶒炛袑W(xué)、 25小以及華興學(xué)校、寰島實驗小學(xué)等遍布海甸島。其實，早在上個世紀(jì) 90年代初的時候，?？谑姓鸵呀?jīng)將整個海甸島定位于一個相當(dāng)高的高度，這個區(qū)域被規(guī)劃為最頂級的高級公寓和別墅區(qū)。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應(yīng)已形成。在海甸島沿海、沿江地帶中，規(guī)劃起點高，且擁有面積近千畝之廣的 “白沙門生態(tài)公園 ”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個具有完善的港口設(shè)施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務(wù)等配套設(shè)施的住宅區(qū)， 另外，島嶼南側(cè)規(guī)劃會議中心和游艇展覽會，成為?？谑袇^(qū)標(biāo)志性景觀；北側(cè)規(guī)劃一座濱海高爾夫球場和酒店式的會員別墅。 環(huán)島路的建設(shè)連通和海甸島四座橋梁的改造、擴(kuò)建和新建，連接海甸內(nèi)外主要通道的全面升級和六大系統(tǒng)工程建設(shè)，證明了政府對此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與海口灣處于同等地位，并與其連通一體的（大中國右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的?？v觀目前的?？跇鞘?，住宅類的剛性需求有，但島外改善型和投資型需求因限購和限貸而被拒之門外，外地人的購房需求也被拒；需求的銳減，從心理上以及資金鏈兩方面都會波及開發(fā)商的定價策略，膠著的房價將隨著開發(fā)商資金鏈的吃緊而終見分曉。海口上半年成交面積與去年同期基本持平，其他四城市（三亞、瓊海、陵水、文昌）下降幅度均超過 30%以上，瓊海、陵水受影響最為明顯，瓊海下滑接近 70%；?？谀鼙３忠欢ǖ某山涣?，主要原因是?？陧椖糠e極調(diào)價促銷，另一方面?？谑袌龅膭傂枵家欢ū壤?，當(dāng)然也跟今年?？诖罅康墓珓?wù)員房、安置房上市有關(guān)系，整體上媒體統(tǒng)計的成交量含有一定的水分，除去公務(wù)員房、安置房的成交量，?？诔山涣恳泊嬖谝欢ǖ南禄皇怯捎谟袆傂璧闹?，相對其他市縣市場成交量會穩(wěn)定些；進(jìn)入 2023年以來，?？诟鞔髽潜P價格出現(xiàn)明顯松動，成交集中于內(nèi)陸板塊， 8000元以下剛需產(chǎn)品為主要價格成交區(qū)間。 在房貸方面，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)。 從這點來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在微調(diào)的必要性，比如首套房利率和首付成數(shù)回歸優(yōu)惠，既符合房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，同時也有助于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn) “軟著陸 ”； 《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》于 2023年2月 1日起施行，具分析海口推出《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》的目的是為了?？谧≌N售市場轉(zhuǎn)型，海南原本就在大搞旅游地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個折中做法，一種變相的松動；直接說松動，在風(fēng)口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么賺錢，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運而生，其實就是一種變相的酒店 +住宅或住宅 +酒店而已。 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的巨大不確定性增加了 2023年經(jīng)濟(jì)下行的壓力，而考慮到房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，不排除對現(xiàn)行調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的可能性； 現(xiàn)行的調(diào)控措施在打擊投資投機(jī)需求的同時，也不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。 2023年金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平指出， 2023年金融市場工作要圍繞 “穩(wěn)中求進(jìn) ”的主基調(diào)和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開。