房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算概述-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 價(jià)體系： ?現(xiàn)金流分析 ?負(fù)債（資金來(lái)源）分析 ?不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。 —— 折現(xiàn)率 24 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點(diǎn)分析， 即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目所處的狀態(tài)。 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開(kāi)發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來(lái)的變化。 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； (CI－ CO)t—— 第 t期的凈現(xiàn)金流量 。其中前期策劃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要指銷售收入，極少涉及出租和自營(yíng)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 世聯(lián)怡高顧問(wèn)事業(yè)部 本門(mén)課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法 ，及其 在報(bào)告中的運(yùn)用 2 我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開(kāi)發(fā)流程： ?什么時(shí)間干什么事？ ?什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ ?流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)： ?包含哪些內(nèi)容和指標(biāo)？ ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ ?如何進(jìn)行？ 3 課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開(kāi)發(fā)商 、 開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值， 是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 取值隨意，缺乏說(shuō)服力： 測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說(shuō)服力。最低售價(jià)和最低銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者決策。 土地拍賣(mài)中的黑馬 —— 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 濰坊坊茨
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