【正文】 做大做強？ 還是駛出“紅?！保? 開辟出一塊“藍?！笔袌觯? 很明顯，原有商業(yè)市場的定位思路只會將我們引入“紅?！钡募ち腋偁幹校瑫r純粹性的專業(yè)市場不利于本項目大規(guī)模招商與發(fā)展，更讓人擔憂的是，這些業(yè)態(tài)不利于項目樓上商鋪價值的發(fā)揮。 2023年全年人均餐飲消費達到 1200元，同比增長 18%。 一項商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗表示：發(fā)展餐飲娛樂特色商業(yè)街區(qū)包容性大，其規(guī)模與本項目體量可相匹配。 此類業(yè)態(tài)與已建成的商鋪存在配套設(shè)施不全問題，后期需要做進一步整改，但改造力度不強。 可見，名號有多重要。 一、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)各業(yè)態(tài)實際要求，必須將項目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)態(tài)租金承受力及其對地理位置的要求強度結(jié)合起來進行業(yè)態(tài)匹配布局。 中間安排娛樂休閑區(qū)，一來是方便承接人們吃后好玩的心態(tài)，二是作為北端動漫休閑過度區(qū)，高強度的運動后方便貪享靜謐的氛圍。同時可減輕入口的停車壓力。 租售結(jié)合模式 為了達到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務(wù)中，在工程尚未竣工時，提前開始招商引租工作，以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者購買商鋪。 根據(jù)典型商業(yè)項目的調(diào)查，項目周邊商鋪租賃和銷售價格水平如下： 地段 面積 m178。 月，運用預價公式 =65元 /㎡ □ 消費客群定位 婁底市餐飲、娛樂、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 湘中地區(qū)特色餐飲、娛樂、休閑品牌投資經(jīng)營置業(yè)者； 省內(nèi)大型餐飲、娛樂、休閑品牌機構(gòu)。 這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶需要在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用繳付一定期限內(nèi)的租金作為購買單位的首期款，刺激租戶購買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。=526500元 526500元 8%=42120元 三年返租的金額： 42120元 3=126360元 首付 5成： 263300元 沖抵首付款之后的首付： 263300元 126360元 =136940元 首付十萬，輕松做臨街鋪王。根據(jù)各樓層的租賃單價和業(yè)態(tài)所需面積 商鋪名稱 商鋪面積（㎡） 商鋪位置 城市英雄動漫城 2200 北側(cè)左二、三樓 百樂迪量販卡拉 OK 3000 南側(cè)右二、三樓 盛記海鮮 1700 南側(cè)右二、三樓 發(fā)源地美發(fā) 430 北側(cè)入口 13樓 銀行 440 南側(cè)入口一樓 老樹咖啡 1500 南側(cè)二、三樓的一半左右 具體招商計劃 商鋪名稱 商鋪面積（㎡） 商鋪位置 季季紅火鍋或長沙火宮殿 1200 北側(cè)左三樓 揚州足浴 1200 南側(cè)左二樓 迪歐咖啡 1000 北側(cè)右三樓 錦江商務(wù)酒店 3000 南側(cè)二、三、四樓 交通銀行 700 中心街右三樓 軒婷 SPA 700 中心街右四樓 大山英語培訓 700 中心街右二樓 唯一舞蹈培訓學校 500 中心街左三、四樓 人民公社大食堂 1500 南側(cè)左三樓 恒發(fā)超市 3000 北側(cè)右一、二樓 招商總面積約： 18000㎡左右 具體招商計劃 部分意向商家介紹 火宮殿位于 長沙 市坡子街的火宮殿酒家是一 家弛名中外的“中華老字號”企業(yè) ,被譽為湘 風小吃的源頭、湘菜的主要代表 ,有著深遠 的歷史淵藪 。 自開辦第一家窯嶺總店以來，盛記海鮮借連鎖自立、與時俱進之勢，順應(yīng)市民要求及市場需要，于 2023年下半年開設(shè)海悅分店，現(xiàn)正積極籌備第三、四家連鎖分店的開張。 城市英雄電玩俱樂部 招商意向客戶 餐飲： 澳門豆撈、楊裕興米粉、云南過橋米線、武漢周黑鴨、譚魚頭酒店、錦江商務(wù)酒店、永州血鴨、劉記口味蝦、人民公社大食堂、辣椒炒肉湘菜館、季季紅火鍋、紅大媽火鍋、迪歐咖啡、名典咖啡、常德牛腩館、株洲跳跳蛙、金牛角中西餐廳、重慶火鍋城、日、韓料理店、長城、五谷雜糧飯店、匯源超市、元味冷飲、常德鐵板魚等 娛樂：侯宮酒吧、爵士酒吧、日月同輝卡拉 OK、 休閑：軒婷女子 SPA美容、美體、揚州足浴、楊家將足浴、千一健身房、恒發(fā)超市、欣欣瑜伽 體念館、美麗人生女子體念館、 培訓：大山英語培訓、唯一舞蹈培訓學校、陽光少兒藝術(shù)培訓學校、 其它：南北煙酒總匯、茗福茶莊、老百姓平價藥房、張裕紅酒專賣店、 天泰酒業(yè)形象店、移動、電信繳費廳、 招商優(yōu)惠政策： ?給予業(yè)主免租半年到一年優(yōu)惠。 第三階段 (10年 12月 11年 3月 )為婁底塑造財富領(lǐng)袖 讓更多的人對項目及其發(fā)展價值形成實在的認知 ,與目標群體進行深度的溝通交流 ,達到項目與組團發(fā)展價值的深切滲透于強化 ,使其認知項目品、認知企業(yè)品牌、認同項目投資經(jīng)營發(fā)展前景，以促成銷售。 :59:0615:59:06March 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :59:0615:59Mar234Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 4日星期六 3時 59分 6秒 15:59:064 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 4日星期六 3時 59分 6秒 15:59:064 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 在經(jīng)營政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會，以 適時制定統(tǒng)一的經(jīng)營政策，舉辦促銷性活動，促 進商業(yè)街成功經(jīng)營，持續(xù)旺場。 千惠超市 水木年華：擁有自我的產(chǎn)品和沉淀的文化產(chǎn)物 ，其中有每個月的 18號《水木時尚派對日》當中包含的《舞動中國》、《絕色 水木年華 傾城》派對活動， 另外《水木年華》擁有《水木 DJ隊》擁有湖南及全國最具實力、最強大的 DJ團隊，最廣泛的音樂資源。 “好樂迪”在全國各地都有著自己的一席之地，門店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重慶、哈爾濱、昆明、武漢、西安、烏魯木齊、濟南、大連、杭州、長沙，并已驚人的速度不斷的成長發(fā)展著。介于本項目的實際開發(fā)和歷史問題，建議采取一年免租、免息、 免物管費優(yōu)惠政策，以促進項目招商成功。 計算購入再出租的投資回報率＝（月租金 12個月） /售價 =840/10000= 不返租銷售：（一層單個鋪面為例） 總價 = 10000元 / M178。 客戶聯(lián)誼會 六、項目銷售進程規(guī)劃 項目銷售策略 以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應(yīng)，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定。 周邊典型項目銷售價格 名稱 五江建材城臨街 沃爾瑪外側(cè)商鋪 拓步步行街 售價元 /㎡ 8640 9360 10080 租金元 /m178。 月，運用預價公式 33元 /㎡ 這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。 將百樂門商業(yè)街打造成湘中知名商業(yè)名片 構(gòu)筑起項目湘中第一風情商業(yè)街品牌形象 10個月實現(xiàn)項目整體約 立起漣鋼房房產(chǎn)城市運營商品牌形象 二、項目總體營銷 4大步驟 第一步：全面更新項目現(xiàn)場包裝，百樂街形象高端亮相 第二步：大型公關(guān)事件活動，強化百樂街商業(yè)品牌形象， 樹立市場投資與經(jīng)營信心 第三步：招商先行，引進龍頭品牌商家，助推項目品牌發(fā) 展并促進銷售 第四步：分批開盤，控制銷售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷狂潮。 主體規(guī)劃：動漫城、網(wǎng)吧、休閑棋牌室、健身、培訓機構(gòu)等 北 南 ? 項目外立面和內(nèi)街的燈光重新設(shè)計，針對項目定位選擇有