【正文】 0 （降價(jià)后） 公元 6號(hào) 兩室 80114 三室 141146 天保金海岸 兩室 102108 弘澤城 兩室 9095 萬科海港城 兩室 90；三室 115 1 ?主流改善性居住產(chǎn)品市場價(jià)格平臺(tái)： /平米； 去化速度： 20套左右 /月 ?剛需性居住產(chǎn)品 市場價(jià)格平臺(tái)： /平米； 去化速度： 100套左右 /月 ?實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最佳方案： = +5億 LOFT 高層 =米 =130套， 16000元 /平米 LOFT5億 ==600套， 15000元 /平米 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)① 整盤策略 Step2:把握推售節(jié)奏，整盤以 “ 首席華宅 ” 統(tǒng)領(lǐng)，不同營銷節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)區(qū)分 —— 58月重點(diǎn)以“大戶華宅”做線上推廣主訴求； —— 912月集中推 LOFT公寓產(chǎn)品，持續(xù)快銷 居住式公寓 LOFT公寓 線上推廣節(jié)點(diǎn) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)② 做價(jià)值提升 產(chǎn)品力 價(jià)值 1 產(chǎn)品力 =精裝 +舒適戶型 +極致園林 品牌 價(jià)值 2 品牌 =高端物業(yè)締造專家 區(qū)域 價(jià)值 3 區(qū)域 =全新的 泰達(dá)時(shí)尚廣場板塊 情感 價(jià)值 4 情感 =天津港 光輝歲月的回憶之旅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型客戶描摹 2： 開發(fā)區(qū)工作的外地人，現(xiàn)狀物業(yè) 170平米，可提供完稅證明，為孩子辦戶口：洋房產(chǎn)品 基本情況：客戶為湖北人，現(xiàn)居住在開發(fā)區(qū) 170平米的房子里，客戶在保稅區(qū)自營汽車生意，資金實(shí)力非常雄厚。而且現(xiàn)在孩子大了，正在為他選一個(gè)周邊的房子留一套。考慮開發(fā)區(qū)是因?yàn)榄h(huán)境好，離自己工作單位近，但是現(xiàn)在大家都有車，其實(shí)開過去也不遠(yuǎn)的，下次買房可能首選開發(fā)區(qū)的。 高端客戶聚集程度相對(duì)較高 開發(fā)區(qū)及老街里成為高端客戶首選 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)大量高端客戶分布在項(xiàng)目周邊的五大板塊 隨著配套和交通的成熟，吸引高端客戶能力更強(qiáng) 客戶分布 二、三大街 二、三大街是 頂級(jí)客戶第一居所 所在地。 2023年230萬 2023年202萬 2023年550萬 2023年265萬 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)客戶流向 紅色區(qū)域 開發(fā)區(qū)板塊 云集了 濱海新區(qū) 90%以上的外地 高端 客群及新進(jìn)入高端客群 。 準(zhǔn)豪宅 待售 在售 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)機(jī)遇小結(jié) 板塊 市場 1. 開發(fā)區(qū)是濱海最核心、最高端的居住板塊 2. 開發(fā)區(qū)高端居住價(jià)值日益凸顯 3. 泰達(dá)時(shí)尚廣場、 MSD板塊將成為開發(fā)區(qū)最后的高端居住板塊 4. 雙區(qū)域配套及海濱大道的開通將快速帶動(dòng)板塊形成新泰達(dá)時(shí)尚高端居住區(qū) 1. 開發(fā)區(qū)低總價(jià)小戶型產(chǎn)品缺失 2. 開發(fā)區(qū)市場面臨兩極分化，中高端改善型產(chǎn)品存在市場空白 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)競爭策略 價(jià)格 產(chǎn)品 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 本案 做品質(zhì)改善型產(chǎn)品的補(bǔ)缺者 ?開發(fā)區(qū)地段優(yōu)勢(shì)下的中高端改善型產(chǎn)品稀缺 ?大戶型社區(qū)高端屬性及高品質(zhì)精裝優(yōu)勢(shì) 上限 下限 融科泰豐項(xiàng)目 本案 天保金海岸 的洋房 東壹區(qū)、智諦山、海港城 /m178。 柏翠園 融科泰豐 公園 6號(hào) 萬通新城國際 弘澤制造 萬通華府 華納豪園三期 剩余 2萬 m178。 總計(jì) 180萬平，高層 100平米 2室， 110130平米 3室，剩余約 70萬住宅 主力戶型 90平，剩余 30萬 m178。精裝 相當(dāng)于 單價(jià)高于周邊市場平臺(tái) 2023元 /平米?！? A B ③ 2023年： 3個(gè)多月， /成交均價(jià)雖得到控制，但仍呈走高趨勢(shì) 天津市 2 0 0 7 2 0 1 0 年一手房成交走勢(shì)9 6 8 . 2 85 0 0 . 2 71 3 2 9 . 61 0 0 8 . 4 49 3 0 4 . 5 57 4 1 4 . 0 36 9 1 7 . 4 96 1 1 8 . 8 902004006008001000120014002023年 2023年 2023年 2023年010002023300040005000600070008000900010000成交面積（萬㎡） 成交均價(jià)（元/ ㎡）2023年，“存錢不如買房”的思想得到廣泛共識(shí)，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值的重要手段被大眾認(rèn)可！ 2023年政策出臺(tái)，房價(jià)過快上漲未能得到有效抑制，2023年必將成為政策強(qiáng)化年，調(diào)控仍是主旋律 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政分析 “ 津十條”基本復(fù)制“新國八條”的政策精神，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行了 三大細(xì)化 全面限購 限購范圍由市內(nèi)六區(qū)調(diào)整為 全市范圍 ； 2023年，建設(shè)保障性住房23萬套 ； 甲方取得銷許后，需將價(jià)格在現(xiàn)場和網(wǎng)上進(jìn)行 一次性全部公示 ； 對(duì) 價(jià)格過高 的項(xiàng)目進(jìn)行 跟蹤檢測(cè) ； 供應(yīng)量化 嚴(yán)格價(jià)格監(jiān)督 政策出臺(tái)前，由于擔(dān)心購房成本增加，形成的恐慌性購買會(huì)隨之化解。 ?2023年 CPI已經(jīng)目標(biāo) 提高至 4%左右 ① ② ?房地產(chǎn)占 GDP的 %和四分之一投資，相關(guān)產(chǎn)業(yè) 達(dá)到 60個(gè) ,在中國家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)支出中房地產(chǎn)支出 占家庭支出的 63%。、含 3000元 /m178。 東壹區(qū) 智諦山 萬科海港城 弘澤城 天保金海岸 公園 6號(hào) 主力戶型 90平，剩余 30萬 m178。） 在售 華納豪園 170、 180 —— 有， 5000 萬通華府 12 169 21 251 269 有， 5000 13 弘澤制造 —— 195210 無 萬通新城國際 13 160 310 無 公元 6號(hào) 141146 有， 1500 萬科海港城 115 —— 有， 1000 27 待售 萬科柏翠園 —— 170200 200300 —— 融科泰豐項(xiàng)目 定位高端 30 47萬 m178。 m178。十大戰(zhàn)役中僅南港戰(zhàn)役和臨港工業(yè)區(qū)的戰(zhàn)役就需要增加 50萬的就業(yè)崗位。但由于其板塊內(nèi)已經(jīng)聚集了大量的中低端產(chǎn)品，較難將整個(gè)紫云區(qū)域提升到高端位臵。 泰豐板塊 時(shí)尚廣場板塊 天保板塊 市民廣場板塊 二、三大街板塊 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)客戶需求 未來客戶改善到開發(fā)區(qū)的需求大量存在 /環(huán)境及教育資源及社區(qū)品質(zhì)成為改善的主要因素 “ 現(xiàn)在住在老城里，因?yàn)楦改付荚谶@邊，但是我一直都有在開發(fā)區(qū)買房的想法。 —— 伴景灣業(yè)主 付先生 環(huán)境改善 +保值性需求 “ 現(xiàn)在的房子住的時(shí)間長了，肯定想換個(gè)更好的環(huán)境。新政對(duì)其影響不大，對(duì)濱海發(fā)展有信心，認(rèn)為從長遠(yuǎn)考慮價(jià)格將呈上漲趨勢(shì)。 典型客戶描摹 3： 2月 26日第一次到訪， 3月 3日成交客戶，中海油工作，月收入 1萬元左右，現(xiàn)住員工宿舍，從 08年就開始關(guān)注房市，因?yàn)橐幌盗性蛭促I成，經(jīng)歷了房價(jià)上漲過程，經(jīng)同事推薦選擇貽錦臺(tái)；關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，社區(qū)居住環(huán)境，了解政策細(xì)則，但認(rèn)為與自己無關(guān)，對(duì)房價(jià)不抱希望 。收藏或組合投資的關(guān)鍵在于幫助客戶弄清其購買各類戶型未來的用途。同時(shí)我也可以向您詳細(xì)介紹一下我們項(xiàng)目。 價(jià)格建議： 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)各產(chǎn)品線角色細(xì)分，并根據(jù)景觀資源、道路噪音等因素綜合評(píng)定每條產(chǎn)品線內(nèi)各樓座的價(jià)值 資源 梳理 一、貨源盤點(diǎn) 二、價(jià)值分區(qū) 根據(jù)景觀資源占有、道路噪音影響等方面進(jìn)行不同產(chǎn)品線的價(jià)值排序： 住宅：５ ＞ ４、６、７ ＞ 8 ＞ 9 LOFT：南向戶型優(yōu)于北向戶型 地塊 產(chǎn)品 戶型（比例） 總套數(shù) 總體量 面積 (m2) 套數(shù) 面積 (m2) 套數(shù) 面積 (m2) 套數(shù) 面積 (m2) 套數(shù) E2 居住式公寓 154 252 153 252 113 252 / / 756 F1 11層 LOFT 63 20 55 360 101 40 108 40 460 F2 15層 LOFT 63 28 55 488 101 52 108 52 620 1 2 3 4 5 6 7 ８ ９ １０ Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 北 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)?保證首開熱銷，快速建立市場認(rèn)知，贏得市場口碑，建立市場影響力； ?2023年的整體推售策略為：節(jié)奏性、搭配性，實(shí)現(xiàn)兩條產(chǎn)品線搭配推售 ； ?首先 以住宅樹立項(xiàng)目調(diào)性 ，建立高端品質(zhì)改善社區(qū)的形象，首開熱銷后，住宅后期順銷，持續(xù)保持市場關(guān)注度；而 LOFT在住宅定調(diào)后，開始集中蓄客， 11月再次用熱銷證言，保證現(xiàn)金流。 :51:3915:51Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:51:3915:51:3915:513/3/2023 3:51:39 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 3日星期五 3時(shí) 51分 39秒 15:51:393 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 3日星期五 下午 3時(shí) 51分 39秒 15:51: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時(shí) 51分 :51March 3, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ?首開熱銷 350套，本月順銷 100套，約 ， 2023年 12月順銷： ?順銷剩余 LOFT產(chǎn)品，至年底去化 150套， 平米， 約 。； LOFT保證總價(jià)優(yōu)勢(shì)，建議入市均價(jià)為 /m178。 情感 價(jià)值 4 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)話題一：什么是幸福？ 話題二：人生不同階段的居住理想 話題三：征集客戶故事、客戶照片 天津港美好歷程記錄成冊(cè) 讓客戶成為價(jià)值傳遞的載體 明信片：講天津港的故事，展天津港的生活， 既是明信片，也是歲月珍藏品 情感鋪排 這是一片充滿希望的新區(qū) 這是一方改