【正文】 革開(kāi)放的熱土 這是一個(gè)激情創(chuàng)新的舞臺(tái) 這是一個(gè)和諧生態(tài)的魅力之城 多少人 將金子般寶貴的歲月鋪灑在這方土地上 情感 價(jià)值 4 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)?名稱 —— 光輝歲月 ?訴求點(diǎn) —— 伴隨天津港一路走來(lái)的人，對(duì)于天津港光輝歷程的感懷 ?以 “ 昨天、今天、明天 ” 為主題， 回顧曾經(jīng)的光輝歲月，共同展望天津港以及濱海新區(qū)的美好未來(lái)。 ?手工藝人來(lái)源： 專家級(jí)手工藝人是在汽車的木材和皮革內(nèi)裝潢方面處于世界領(lǐng)先地位的英國(guó)汽車工業(yè)內(nèi)部招聘的，也有很多來(lái)自快艇、樂(lè)器和家具制造的最高質(zhì)量水準(zhǔn)和嫻熟技藝的人。本次置業(yè)預(yù)算為 200萬(wàn)。所以物業(yè)管理一定要好。金融街、管委會(huì)，體育場(chǎng)、會(huì)展中心、永旺購(gòu)物中心都在那邊，挺方便的，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ泊?，我肯定不?huì)離開(kāi)這塊的。他們看重的是區(qū)域價(jià)值提升的潛力；隨著永旺等大型商業(yè)的進(jìn)駐，周邊配套進(jìn)一步成熟，進(jìn)一步提升 板塊宜居屬性 。 老街里 紅色區(qū)域 是高端客戶云集區(qū)域 綠色區(qū)域 是低端客戶集中區(qū)域 橙色區(qū)域 是客戶即將升級(jí)區(qū)域 橙色區(qū)域 早期的 紫云板塊（又稱新港板塊） 靠近天津港， 客戶多為港務(wù)局職工 。在塘沽、漢沽、大港、開(kāi)發(fā)區(qū)四個(gè)區(qū)域中以開(kāi)發(fā)區(qū)人口密度最大，為 1384人 /平方公里。 中高端改善型項(xiàng)目面臨市場(chǎng)空白 剩余 4000m178。 36萬(wàn) m178。此外，萬(wàn)通華府以 MSD為依托，打造成為開(kāi)發(fā)區(qū)高端項(xiàng)目。 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政影響 ?部分客戶失去購(gòu)買資格，增加再購(gòu)買難度 ?剛需、剛改類產(chǎn)品支撐市場(chǎng) ?彈性改善型客戶需求明顯被抑制 ?客戶購(gòu)房趨向理性，決策更加謹(jǐn)慎 客戶表現(xiàn) —— 11年上半年市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，全年房?jī)r(jià)走勢(shì)存在下行壓力 開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)政策的準(zhǔn)備 理性市場(chǎng)下客戶價(jià)值的回歸是營(yíng)銷的關(guān)鍵 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)目標(biāo)解讀 ?經(jīng)營(yíng)目標(biāo) —— 2023年 ，其中暫定 ，居住公寓 ?品牌目標(biāo) —— 實(shí)現(xiàn)合生品牌在濱海完美落地 高速 高價(jià) ?LOFT： 11月首開(kāi)，總價(jià)約 77萬(wàn)， 2個(gè)月 需去化 570套 。世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)天津合生 〃 帝景灣項(xiàng)目 營(yíng)銷投標(biāo)報(bào)告 謹(jǐn)呈：天津合生地產(chǎn) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)序 這是一片充滿希望的新區(qū) 這是一方改革開(kāi)放的熱土 這是一個(gè)激情創(chuàng)新的舞臺(tái) 這是一個(gè)和諧生態(tài)的魅力之城 多少人 將金子般寶貴的歲月鋪灑在這方土地上 謹(jǐn)以此項(xiàng)目 獻(xiàn)給那些已經(jīng)為或者正在為開(kāi)發(fā)區(qū)事業(yè)孜孜奮斗的人們 …… 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣 /緊鄰濱海交通主動(dòng)脈 /高端及基本生活配套完善 /精裝大戶社區(qū) 本體價(jià)值 區(qū)位： 開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣 遠(yuǎn)期便捷交通： 緊鄰未來(lái)城市交通主動(dòng)脈海濱大道、津?yàn)I輕軌、機(jī)場(chǎng)專線，周邊公共交通便捷 2KM內(nèi)完善配套： 坐享開(kāi)發(fā)區(qū)最完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、文化體育、金融新政配套 /同時(shí)地塊緊鄰天津港博物館、天津港商務(wù)中心 歐陸風(fēng)格： 最具國(guó)際化意向及尊貴典雅的建筑外立面 大戶社區(qū)： 66%的 153m178。 海港城單價(jià) /m178。 泰豐板塊 板塊機(jī)遇 開(kāi)發(fā)區(qū)高端居住發(fā)展脈絡(luò)： 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)足球場(chǎng) 博物館 濱海湖 泰達(dá)醫(yī)院 泰豐公園 泰達(dá)國(guó)際酒店 泰達(dá)圖書(shū)館 輕軌站 MSD 雙區(qū)域配套及海濱大道的建設(shè)驅(qū)動(dòng)本案快速打通區(qū)域壁壘，形成新泰達(dá)時(shí)尚高端居住板塊 天津港CBD 輕軌站 永旺 配套完善： ?醫(yī)療： 泰達(dá)醫(yī)院等 ?文化體育： 泰達(dá)足球場(chǎng)、天津港博物館 ?商務(wù)： 開(kāi)發(fā)區(qū) MSD、天津港 CBD ?商業(yè)： 永旺、泰達(dá)國(guó)際酒店 ?娛樂(lè)： 泰豐公園 交通便捷 道路交通： 緊鄰濱海主動(dòng)脈 海濱大道 軌道交通： 毗鄰兩站輕軌站點(diǎn) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 兩大區(qū)域配套 ， 助推泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)板塊升級(jí) 城市級(jí)交通動(dòng)脈 快速帶動(dòng)板塊發(fā)展 板塊機(jī)遇 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)剛需類 項(xiàng)目 兩居（ m178。 m178。 ? 開(kāi)盤！ 中高端 準(zhǔn)豪宅 150m178。新區(qū)遷入人口數(shù)達(dá)26940人，也是開(kāi)發(fā)區(qū)遷入率最高，達(dá)‰ ，遷入數(shù)達(dá) 7151人。因中低端價(jià)格吸納了不少塘沽本地及外地中低端客群。 泰豐板塊 四大街泰豐一到五期、三大街翠亨村、二大街萬(wàn)聯(lián)別墅是開(kāi)發(fā)區(qū) 頂級(jí)客群的出處地 。潛力最大的肯定是 MSD里頭的房子，但是太貴了，也沒(méi)有好房子，就沒(méi)買。面積大要大的有道理 ” ?？蛻粲性诮?5年的完稅，不受限購(gòu)影響。 【 帝景灣 】 以奢侈品營(yíng)造態(tài)度去鑄就經(jīng)典 …… 扣題 一個(gè)生動(dòng)形象與客戶有話題的銷售說(shuō)辭設(shè)題， 類似還有很多 …… 產(chǎn)品故事 產(chǎn)品故事 產(chǎn)品力 價(jià)值 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?配合動(dòng)作 —— 論壇、報(bào)紙等主流媒體的宣傳 拍“光輝歲月”的視頻宣傳片 —— 用共同的經(jīng)歷去觸及客戶心靈，引起客戶內(nèi)心的共鳴 情感鋪排 情感 價(jià)值 4 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)品牌 區(qū)域 +項(xiàng)目 樣板間 樹(shù)立品牌崇拜 明確投資方向 建立區(qū)域價(jià)值感 感受舒適的品質(zhì)生活 帶給客戶的意外之喜 20% 50% 30% 1個(gè) 分享式 的姿態(tài) 1種 資產(chǎn)顧問(wèn)式 的視角 1個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)化 的接待時(shí)間分配 =100% 項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同 分享式“ 2+3+5” 價(jià)值傳遞方式 多維度多途徑傳遞項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值層層傳遞 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)③ 做客戶渠道 深耕客戶渠道，精準(zhǔn)營(yíng)銷??！ 挖掘地緣性客戶及濱海高端客戶 合生老客戶資源 基于工作、居住、消費(fèi)三大主要場(chǎng)所的客戶細(xì)分網(wǎng)羅 + 發(fā)動(dòng)合生內(nèi)部資源聯(lián)動(dòng) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)戶外布點(diǎn) 扼守主要干道，網(wǎng)羅來(lái)往客群 津?yàn)I高速 金街 新華路立交橋 新港一二號(hào)路交口 第三大街 濱海外向性最強(qiáng)的環(huán)渤海旅游目的地 輻射新港板塊客戶最重要的“ 根據(jù)地 ” 輻射開(kāi)發(fā)區(qū)人口最重要的“ 關(guān)口 ” 輻射市區(qū)與濱海往來(lái)人口要道 戶外布點(diǎn)位臵 覆蓋范圍 第三大街 開(kāi)發(fā)區(qū) 金街 塘沽區(qū)及往來(lái)外灘的客群 新華路立交橋、新港一二號(hào)路交口 新港片區(qū)及來(lái)往渤海石油的工作人員 津?yàn)I高速 來(lái)往市區(qū)及濱海的客群 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)在會(huì)展中心及第二大街設(shè)設(shè)兩個(gè)外展 給到客戶充足的價(jià)值體驗(yàn)空間，感知項(xiàng)目?jī)r(jià)值 選址外展場(chǎng) ?與本案距離較近， 可達(dá)性良好 ，品質(zhì)與項(xiàng)目相搭接； ?相對(duì) 獨(dú)立的談判空間 ，具備客戶的首次接待功能； ?后期現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工后，可形成 互動(dòng) 效應(yīng)，現(xiàn)場(chǎng)售樓處作為客戶維系的場(chǎng)所使用 建議外展選址： ?一是在會(huì)展中心： 離項(xiàng)目近、人流量大 ?二是在第二大街御景園底商： 可達(dá)性好、昭示性強(qiáng) 外展 2 外展 1 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)找準(zhǔn)客戶、精準(zhǔn)營(yíng)銷 —— 基于三類場(chǎng)所的目標(biāo)客戶細(xì)分通路網(wǎng)羅 客戶渠道 居住形態(tài) （高端社區(qū) /競(jìng)品物業(yè)） 消費(fèi)形態(tài) （消費(fèi)場(chǎng)所 /銀行 /車主） 工作形態(tài) （國(guó)企 /事業(yè)單位 /開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)力企業(yè)） 開(kāi)發(fā)區(qū)、老街里等 伴景灣、傲景園邸、御景園、芳林園 … 高檔消費(fèi)場(chǎng)所： 金元寶商廈、友誼商廈、永旺 生活消費(fèi)場(chǎng)所： 樂(lè)購(gòu)、易買得、物美超市 名車 4S店： 空港 4S店 金融街區(qū)： 中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等 渤海石油、港務(wù)局、管委會(huì)、海關(guān)、一航局、五礦、煤炭商會(huì)、航運(yùn)等行業(yè)協(xié)會(huì)、山西客戶、注冊(cè)企業(yè)法人、濱海電視臺(tái)、各大銀行、證券交易事務(wù)所 客 戶 對(duì) 位 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)高端社區(qū)派單，重點(diǎn)突出項(xiàng)目精裝大戶、品質(zhì)住宅等優(yōu)勢(shì)，吸引高端客戶來(lái)訪 派單 直投 短信 電話營(yíng)銷 團(tuán)購(gòu) 在項(xiàng)目周邊的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、開(kāi)發(fā)區(qū)第二、三大街及渤海石油大院、新港片區(qū)、老城區(qū)新村街派單。 價(jià)格 策略 LOFT：入市均價(jià) 15000元 /平米，含 3000元 /平米精裝。 2023年推售節(jié)奏安排 （ 130套） + LOFT（ 600套） 推售 安排 1 2 3 4 5 6 7 ８ ９ １０ Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 11年推出 2023年 11月推出 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)銷售預(yù)期 2023年銷售實(shí)現(xiàn) +5萬(wàn)億 LOFT，共 ，去化 產(chǎn)品 體量 （萬(wàn)平米） 套數(shù) 均價(jià) （元 /平米） 銷售額 （億元） 住宅 130 16000 LOFT 600 15000 5 合計(jì) 730 —— 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)3月 5月 7月 9月 11月 推廣 重大節(jié)點(diǎn) 住宅開(kāi)盤 活動(dòng) 區(qū)域價(jià)值傳遞 系列活動(dòng) 北京體驗(yàn)之旅、發(fā)布會(huì) 業(yè)主維系 活動(dòng)暖場(chǎng) 展示配合 新會(huì)展板塊、濱海核心等價(jià)值的解析 戶外、網(wǎng)絡(luò)等對(duì)品牌價(jià)值及區(qū)域價(jià)值的傳遞 主流媒體的線上推廣 渠道 主訴求 品牌價(jià)值樹(shù)立 洋房稀缺、高層熱銷 項(xiàng)目圍擋 外展的全 面配合 售樓處、示范區(qū)、樣 板間等全面配合 短信、電營(yíng)、團(tuán)購(gòu)等鋪排 ++合生資源 +世聯(lián)資源 總策略 品牌價(jià)值樹(shù)立 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的全面?zhèn)鬟f —— 合理有序的營(yíng)銷節(jié)奏把控 2023年 外展開(kāi)放 售樓處開(kāi)放