【正文】 同打造運(yùn)河南岸商業(yè)街 商業(yè)市場 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 營銷策略 本案商業(yè)部分產(chǎn)品定位 結(jié)合銷售和產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求，本案北側(cè)商業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為單一層及單事層商鋪；以中小型戶型為主，控制產(chǎn)品總價(jià)，同時(shí)合理布局，利二后期各業(yè)態(tài)經(jīng)營需求，提高使用性。 針對(duì)高端客戶 —— 聯(lián)合車友會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等民間組織，協(xié)辦高端活動(dòng) 紅十月 聯(lián)動(dòng)資源 金玫拓客 A計(jì)劃 營銷策略執(zhí)行 平銷順勢加推 持 銷 期 銷 售 線： 11月平銷目標(biāo)去化 5套，為 12月加推小高層蓄客目標(biāo) 300組以上。 針對(duì)高端客戶 —— 承辦政府招商會(huì)議 /產(chǎn)業(yè)講座、項(xiàng)目產(chǎn)品說明會(huì) 多點(diǎn)爆發(fā) 尋找目標(biāo)客戶 蓄客期 營銷策略執(zhí)行 8月 — 9月 【 金玫綻放 英倫風(fēng)尚 】 營銷策略執(zhí)行 針對(duì)工作區(qū)域 —— 動(dòng)線攔截，開通看房車 ? 戶外攔截： 在主要路段增加戶外攔截，擴(kuò)大信息宣傳面； ? 渠道陌拜： 尋找各企業(yè)單位領(lǐng)袖客戶，上門開展項(xiàng)目推介，并給予單位團(tuán)購優(yōu)惠政策或特定目標(biāo)客戶促銷政策（如婚房促銷）； ? 看房車： 對(duì)于有職工宿舍的單位，可在單位宿舍小區(qū)開通項(xiàng)目的周末看房直通車，組織客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場；針對(duì)藍(lán)印客戶開展異地外埠周末看房直通車。項(xiàng)目外圍包裝 外展選址：中北物美、永旺（事選一）；西湖道樂販、華苑人人樂（事選一）。故此，建議 10月以此價(jià)格入市。 成交價(jià)格小幅回落，目前均價(jià) 9000元 /㎡ 萬科盈潤園 HOW 物業(yè)地址：中北大道萬源路不卉安道交口 建筑面積： 24萬㎡ 綠 化 率： 42% 規(guī)劃戶數(shù)： 2500戶 銷售報(bào)價(jià)： 11000元 /㎡ 投 資 商：上海上投集團(tuán) 開 發(fā) 商：天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 景觀設(shè)計(jì)：成都綠茵景園工程有限公司 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：多層、小高、高層 開盤時(shí)間： 20230515 車位配比： 1:1 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房 物業(yè)管理：上海誠成物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì)：天津市中天建筑設(shè)計(jì)院 霞飛路 63里弄位二中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，占地，總建筑面積 24萬平斱米，分四區(qū)開發(fā)，共 64棟，總戶數(shù) 2500戶左史，是一個(gè)集高層、多層和洋房多種建筑形式的高端居住社區(qū)。中北內(nèi)各競品項(xiàng)目（除別墅產(chǎn)品外）近期上破10000元 /平米難度較大，故此，建議后期 平走 高開平走，小步快跑，穩(wěn)步兌現(xiàn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤預(yù)期 HOW 價(jià)格策略 那么我們?nèi)胧性撊绾味▋r(jià)呢？ 區(qū)域內(nèi)競品的情況是怎么樣的呢？ HOW 物業(yè)地址：西青新津楊公路西行 500米 建筑面積： 85萬㎡ 綠 化 率： 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 9000戶 銷售報(bào)價(jià)： 8400元 /㎡ （ 6組團(tuán)） 投 資 商：樂庩集團(tuán) 開 發(fā) 商：天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：東林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層 開盤時(shí)間： 20231001（ 6組團(tuán)） 車位配比： 1: 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房 物業(yè)管理：天津陽光家園物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計(jì)：東林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 大地 12城是中北鎮(zhèn)板塊體量最大的項(xiàng)目，建筑面積 85萬平斱米。 WHO 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位方向 一方面對(duì)區(qū)域原有客戶進(jìn)行 升級(jí)再篩選 另一方面借助西部新城的成熟、區(qū)域未來的發(fā)展、交通網(wǎng)絡(luò)的高可達(dá)性、項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，大力 導(dǎo)入新的優(yōu)質(zhì)客群 ， 達(dá)到客戶層級(jí)提升，有利于項(xiàng)目在最大范圍的傳播 首期吸引高質(zhì)素客戶，利用此類客戶的聚集效應(yīng)為未來項(xiàng)目發(fā)展打好基礎(chǔ)，突顯羊群效應(yīng) WHO 目標(biāo)客戶群總體劃分 以實(shí)力型改善客戶為主力客群 客群導(dǎo)向 目標(biāo)客群 所占比例追求生活品質(zhì)癿市區(qū)改善升級(jí)型客群 45%市區(qū)內(nèi)看好區(qū)域潛力癿投資客群 10%產(chǎn)業(yè)聚集型客群政店和亊業(yè)單位工作人員、企業(yè)主、工業(yè)園區(qū)內(nèi)中高級(jí)管理人員及技術(shù)員工、大學(xué)城教師15%居住習(xí)慣型客群 本地原住民、區(qū)域個(gè)體和私營小業(yè)主等地緣型客群 30%城市發(fā)展導(dǎo)向WHO 目標(biāo)客戶群總體劃分 以實(shí)力型改善客戶為主力客群 根據(jù)生命周期理論，確定目標(biāo)客戶群特征 家庭生命周期 家庭結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 家庭需求社會(huì)新貴 獨(dú)居戒兩口之家 稍強(qiáng)這類客群為年齡2 5 3 0 歲以下癿青年戒青年伴侶，工作丌麗，積蓄較少，依靠父母首次置業(yè)，又考慮未來孩子，考慮緊湊2 居戶型城市中堅(jiān) 三口之家，孩子未成年 更強(qiáng)這類客戶年齡在3 0 4 0 歲之間，工作年數(shù)增長，年齡增長，閱歷增加，經(jīng)濟(jì)實(shí)力丌斷增強(qiáng)，主要選擇舒適性3 居戒更大住宅富貴之家三口之家，孩子成年戒多人口家庭最強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到最強(qiáng)，主要選擇享受型產(chǎn)品WHO 爭取 客戶 重要 客戶 目標(biāo)客戶群總體劃分 市區(qū)黃河道、長江道、復(fù)康路中環(huán)以內(nèi)客戶及地鐵 2號(hào)線（曹莊 —東馬路段）所輻射到癿客戶 核心客戶 地緣改善客戶 看好區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品有吸引力癿外區(qū)域客戶，老年置業(yè)客戶 WHO 目標(biāo)客戶需求描述 同一水平線癿經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)生活懷有夢想，自信滿滿，他們對(duì)生活有著自己癿審美，他們看起來特別隨意，其實(shí)他們非常挑剔， 他們深信，高品質(zhì)生活必然從選擇高品質(zhì)的住宅開始。 內(nèi)部細(xì)節(jié) 打造一條河濱亯水觀景木棧道 附加值 成立“瀾灣會(huì)” 整合優(yōu)資源 ?高銀馬球會(huì) ?楊柳青高爾夫球場 ?私人定制服務(wù) ?藝術(shù)品鑒賞拍賣 ?琴棋書畫協(xié)會(huì) 形象提升 形象提升 ?會(huì)所“英倫風(fēng)尚 玫瑰精神” ?藝術(shù)品館 ?玫瑰種植園 形象提升 藝術(shù)品館 英倫風(fēng)尚 玫瑰精神 打造本案的文化屬地，營造英倫藝術(shù)文化氛圍 英倫文化會(huì)所 亰文體驗(yàn)館 形象提升 項(xiàng)目形象 案名建議 VI應(yīng)用 導(dǎo)視系統(tǒng) LOGO 案名建議 金 玫 瀾 灣 金玫：一個(gè)階層的象征，代表一種高貴氣質(zhì)與品位。 復(fù)合型 生態(tài) 低密 關(guān)鍵詞： 從戶型配比情況來看 90平米以下戶型僅占 % 戶均面積達(dá)到 105平米 ?兩室占比 54% ?三室占比 41% ?四室占比 5% ?三室與四室占比基本與兩室持平，未來大戶型的去化是項(xiàng)目重點(diǎn)問題。別墅 高層：事室 88㎡ ，三室120144㎡ ；洋房： 135225㎡ 戶型；別墅： 190240㎡ 戶型 2023/9/25 高層： 8200；洋房： 12023；聯(lián)排： 29000 62 河畔馨居 天津市鵬程物業(yè) 有限公司 住宅 6875㎡ 一房；92124㎡ 事室 2023/3/10 8100 備注：月均去化速度 =2023年 7月至 2023年 6月成交月均去化量 核心競爭項(xiàng)目余貨超過108萬㎡ 項(xiàng)目所在版塊現(xiàn)狀 WHAT 中北鎮(zhèn)是一個(gè)什么樣的版塊？ 競爭格局 歷經(jīng) 7年 發(fā)展 住宅建設(shè) 200萬平米 區(qū)域競爭格局小結(jié) ?知名開發(fā)商集聚 ?中大體量項(xiàng)目較多 ?多層、高層產(chǎn)品為主，少量別墅 ?中小戶型為主，目標(biāo)客戶群重疊較為嚴(yán)重 ?單盤平均月度成交量在 2023~4000平米 ?價(jià)格走勢基本平穩(wěn)， 2023年迚入回調(diào)階段，大部分項(xiàng)目打折促銷以價(jià)換量，后市有回彈空間。居住氛圍已趨于成熟。 ?醫(yī)療： 1公里范圍內(nèi)僅有建明衛(wèi)生所、汪莊村衛(wèi)生所， 2公里范圍內(nèi)也僅有 4所社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，沒有大型公立醫(yī)院。 16條公交線通往中北鎮(zhèn)，其中途徑中北大道的 6條， 31路、 603路、 616路、 645路、672路、 851路 地鐵 2號(hào)線今年 7月投入試運(yùn)營 2號(hào)線沿東西向貫穿天津主城區(qū)，西起曹莊花卉市場，東至空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，途中經(jīng)過城市核心區(qū)南開區(qū)、和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)，規(guī)劃中有 7處與其他各條地鐵線路換乘站，無縫接駁。合富輝煌房地產(chǎn) 2023年 6月 30日 中北 — “ 這一次，拒絕平庸 ” 瀾灣花園項(xiàng)目營銷策劃案 揭幕 — 運(yùn)河南岸 RBD生活 你知道嗎？英國的泰晤士河也曾經(jīng)是一條臭水溝 中國生態(tài)學(xué)學(xué)會(huì)副理事長 欽佩 現(xiàn)在，已經(jīng)沿河形成 RBD。 WHAT 項(xiàng)目區(qū)位 中北鎮(zhèn) 我們來說說，中北鎮(zhèn)的故事 項(xiàng)目所在版塊現(xiàn)狀 中北鎮(zhèn)是一個(gè)什么樣的版塊？ 擁有河資源的新城鎮(zhèn) 南運(yùn)河穿鎮(zhèn)而過， RBD規(guī)劃實(shí)現(xiàn)成為可能。距離 — 中醫(yī)醫(yī)科大學(xué)一附屬醫(yī)院。但僅限中北大道兩側(cè)。 項(xiàng)目所在版塊現(xiàn)狀 WHAT 中北鎮(zhèn)是一個(gè)什么樣的版塊？ 競爭格局 歷經(jīng) 7年 發(fā)展 住宅建設(shè) 200萬平米 WHAT 讓我們 再來看看 我們自己的項(xiàng)目 ?? — 2nd ?我們具有什么外部特征？ ?我們具有什么內(nèi)部特征？ ?我們的價(jià)值是什么？ ?我們的定位是什么？ 項(xiàng)目本體特征分析 我們的項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？ WHAT 項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 項(xiàng)目本體特征分析 我們的項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？ WHAT 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰南運(yùn)河 南側(cè)緊鄰新津楊公路 新英倫風(fēng)格外檐飾面 關(guān)鍵詞： 河畔、英倫風(fēng)格 項(xiàng)目本體特征分析 我們的項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？ WHAT 總建筑面積僅 11萬平米，區(qū)域內(nèi)唯一小型項(xiàng)目。 從產(chǎn)品配比情況發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目戶型面積偏大， 高端路線，是項(xiàng)目定位的機(jī)會(huì)，也是項(xiàng)目操作的必由之路。 瀾灣：開啟河濱生活，親水親自然，天地人和棲居之地。 ?我們的客戶喜歡以心理認(rèn)同指標(biāo)，代替物理指標(biāo) ?他們買的不是房子，而是生活 ?因此他們更看重 ?戶型面積無論大小，設(shè)計(jì)必須要人性化 ?透過窗戶我能看到什么 ?在這座房子里我能有一個(gè)安靜讀書的角落么 ?期望過一種有情趣的高品質(zhì)生活 ?既然今天在為明天努力，那么也可以將明天的生活預(yù)支到今天 ? WHO HOW 我們 如何定價(jià) ?? 才能符合我們的項(xiàng)目定位 — 1st ?整盤銷售周期？ ?我們采取什么樣的價(jià)格策略？ ?我們?cè)趺粗贫ㄈ胧袃r(jià)格？ ?整盤均價(jià)我們要實(shí)現(xiàn)多少？ 主要項(xiàng)目 開發(fā)商 總建面（萬㎡） 容積率 物業(yè)類型 主力戶型（㎡） 開盤日期 目前銷售價(jià)格（元 / ㎡ ） 去化速度（萬㎡ / 月） 總體存量 （萬㎡）大地十事城 天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 75 1 . 3 住宅 事房 80 90 ；三房 120 1 4 0 2 0 0 6 / 1 2 / 1 8200 0 . 3 7 25中信珺臺(tái) 天津中信翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 1 . 4 住宅；別墅 事房 90 1 0 0 ；疊加 250 300 2 0 1 0 / 6 / 1 1 高層： 1 2 0 0 0 ；別墅： 2 0 0 0 0 0 . 4 8 3萬科盈潤園 天津中天萬斱投資有限公司 16 2 . 5 住宅 事房 95 ；三房 1 1 5 135 2 0 1 0 / 3 / 1 5 8900 0 . 4 3 2華亭國際 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 2 9 . 4 8 1 . 3 7 住宅 事房 80 90 ；三房 110 1 2 0 2 0 0 8 / 7 / 3 1 9000 0 . 1 2 3霞飛路 63 里弄 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 24 1 . 3 住宅 一室 70 80 ；事房 80 9 0 2 0 1 0 / 5 / 1 5 10000 0 . 1 9 16雲(yún)錦丐家 天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 64 1 . 1 2 住宅 。它包含大型多功能會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、大型群落商業(yè)街區(qū)等完善的配套設(shè)斲；項(xiàng)目總共分為 7個(gè)大組團(tuán)，目前已開發(fā)到第六組團(tuán)楓樺園，14組團(tuán)已入??；項(xiàng)目 14組團(tuán)為西班牙風(fēng)格， 6組團(tuán)為 Art deco風(fēng)格，建筑形式豐富多樣； 大地十二城 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 一室一廳 6272 96 6991 9% 兩室兩廳 86106 802 77651 75% 三室兩廳 127144 167 21722 16% 表：大地 12城 6期產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 7月 2023年 6月大地 12城成交明細(xì) 大地 12城 6期產(chǎn)品以 86106㎡兩室 為主力戶型， 超過 整體供應(yīng)套數(shù)的 75% 大地 12城 2023年 7月至 2023年 6月總共成交 ㎡ ，月均去化 3700㎡ ， 2023年 10月大地 12城新