【正文】 路網(wǎng)完善，項目升值潛力大 。 國基城邦 國基城邦 項目地址 銅山新區(qū)大學(xué)路 88號 開發(fā)商 徐州國際投資臵業(yè)有限公司 占地面積 367335 總建面 60000 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層、聯(lián)排、疊加 主力戶型 1 120平方米 銷售均價 均價 5400元 /平方米 項目 價格 走勢： 賣點分析： ?項目自身優(yōu)勢： 項目高品質(zhì)， 景觀設(shè)計合理，因地制宜，小， 采用徐精裝修電梯廳和電梯轎廂，品牌電梯，設(shè)豪華門廳。 區(qū)域市場年齡分析 新區(qū)市場購房人群主要是以 30—— 50歲的中年為主力的改善性需求購房人群，同時 20—— 30歲的購房人群主要是以婚房為主。 本案 3共 3幢樓已開始施工，具體房源如下： 戶型編號 戶型 面積 套數(shù) 面積合計 樓號 房號 套數(shù)比 面積比 A1 2室 2廳 72 1 105 % % 2室 2廳 3 102 2室 2廳 3 105 A2 3室 2廳 72 1 106 % % 3室 2廳 3 101 3室 2廳 3 106 A3 2室 2廳 72 1 104 % % 2室 2廳 3 103 2室 2廳 3 104 B1 2室 2廳 24 1 102 % % B2 2室 2廳 24 1 103 % % B3 2室 2廳 24 1 101 % % C1 2室 2廳 48 2 102 % % 2室 2廳 2 103 C2 3室 2廳 24 2 101 % % C2 3室 2廳 24 2 104 % % 合計 384 本案 5幢樓因規(guī)劃調(diào)整，由原 19層調(diào)整為 24層，預(yù)計調(diào)整后面積為： 。 階段銷售細(xì)分： 截止到 2023年 5月，區(qū)域內(nèi)的市場價格預(yù)期在 4200元 /平方米，預(yù)計本案售樓處 7月對外公開，正式銷售在 8月左右，對 3幢樓的銷售安排如下： 推盤時間 樓號 套數(shù) 戶型 戶型面積 面積合計 均價 銷售額 2023年 8月 21日 1（ 110層） 60 A、 B戶型 4500 27634050 2023年 9月 18日 1（ 1124層） 84 A、 B戶型 4850 41696711 2023年 10月 23日 2（ 110層） 40 C戶型 4750 20939900 2023年 11月 20日 3（ 114層） 84 A戶型 4950 43324974 2023年 2月 26日 3（ 1524層） 60 A戶型 5100 31884180 2023年 3月 26日 2（ 1124層） 56 C戶型 5300 32710328 合計 384 198190143 根據(jù)目前施工進(jìn)度， 5及單身公寓的銷售時間暫時定于 2023年上半年。目前楚河正進(jìn)行綜合整治，沿河親水景觀帶優(yōu)美、愜意，非常打動人心。 ? 模型區(qū) 要點：客戶一進(jìn)售樓處就可看到樓盤模型展示。 第二招：全方位價值展現(xiàn) —— 購房服務(wù)體驗： ? 為項目客戶帶來前所未有的“購房服務(wù)體驗”，在體現(xiàn)項目品質(zhì)的同時，讓客戶體驗到尊貴感。 根據(jù)客戶反饋及時調(diào)整銷講內(nèi)容 。 樣板房 客戶看樓過程中銷售人員陪同提供看樓及返回銷售中心的全程服務(wù)； 全程由銷售人員講解，把客戶帶入展示區(qū)及樣板房； 樣板房大門口設(shè)臵保安，每個房間安排一名保潔，樣板房入戶門口放臵自動鞋套機(jī)。 參與人員：銅山縣政府官員、開發(fā)公司代表、業(yè)內(nèi)專家代表、媒體記者、前期積累客戶等。最后發(fā)放小禮品。 :57:1216:57:12March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :57:1216:57Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 9日星期四 4時 57分 12秒 16:57:129 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 9日星期四 4時 57分 12秒 16:57:129 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 活動營銷策略建議： +抽獎 時間： 8月 21日 目的：讓客戶感受到實惠，首批客戶的維護(hù)，抽獎帶動現(xiàn)場氣氛，營造逼定氛圍。 ? 項目分析： 開盤強(qiáng)銷期的廣告宣傳主要以產(chǎn)品核心賣點、營銷活動為主。 清盤期 針對剩余房號和客戶關(guān)注情況，以實景現(xiàn)房為賣點，一對一攻破。 項目基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 跑盤指引（競爭區(qū)域及樓盤分析數(shù)據(jù)搜集） 。 ? 服務(wù)區(qū) 要點：包括會議室、資料儲藏室、銷售經(jīng)理辦公室、開發(fā)商人員辦公室。 ? 第三步：聚焦活動營銷 以一系列的活動事件加深客戶的關(guān)注度和認(rèn)同度。 分析： ； 閑臵時間較長 ， 資金迅速回籠 ， 對后期持續(xù)開發(fā)提供有力保障； ， 為價格走高創(chuàng)造條件 ； 市場房價整體偏低 ， 為后期價格走高創(chuàng)造條件 。 劣勢： 高層產(chǎn)品，兩梯三戶和兩梯四戶，得房率相對較低低； 戶型本身沒有采取偷面積手法，給客戶的實惠感較少； 外立面顏色較淺，整體效果一般。 ?本案戶型以 110平米以下為主力戶型。 營銷推廣分析 推廣方式：房展會、報紙、電視臺、網(wǎng)站、大牌、道旗、公交車體、站牌廣告、 SP活動、電臺、短信 項目整體以高檔品質(zhì)為主力賣點，而且項目 60%的客戶是礦大、師大、建筑學(xué)院教師這些高收入、高素質(zhì)人群，項目采取報紙和大牌的宣傳，通長舉辦 SP活動同客戶面對面交流，推薦項目。 陽光豪庭 陽光豪庭 項目地址 銅山新區(qū)北京路與長江路交叉口南 200米 開發(fā)商 徐州海鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 約 100畝 總建面 50000平方米 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層 主力戶型 100平方米、 130平方米 銷售均價 未銷售 登記客戶客群分析： 周邊居民占巨大多數(shù)，項目小區(qū)內(nèi)宅遷安臵居民占一部分，和部分教師、銅山縣政府科員、工廠職工。 項目價格走勢圖 賣點分析： ?項目配套齊全，物業(yè)形態(tài)多樣： 集酒店、寫字樓、停車場、購物、商貿(mào)、公寓為一體的徐州首個城市綜合體。 2023年經(jīng)濟(jì)能夠保持相對快速增長的情況 人民幣升值周期至少會在一年以上， 熱錢有可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房價更加脫離居民的承受能力。 增加居住用地有效供應(yīng) ? 房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 。致使 2023年上市量高于 2023年上市量的一倍多，整體銷售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2023年的銷售水平。 別墅區(qū) ? 銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口。 在 “東進(jìn)南擴(kuò)” 的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。 2023年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕， 2023年近前五個月的土地成交量就超過 08年全年總量的一半。 政策出臺的必然性 09年底 ， 在不到一個月時間里 ， 連出五道政令 ， 從土地 、 稅收 、 信貸對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全方位調(diào)控 ，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控 。 限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控 ?