【正文】 期 08年3月底08年5月中旬 最大限度的積累有效客戶，為開盤做充分的準備 媒體轟炸策略的全面展開 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙 項目地段的炒作 本階段的項目信息主要是樣板房、工地示范區(qū)的展示信息的釋放 、 SP活動的開展 產(chǎn)品信息的逐步釋放 項目預售許可證的取得 輔助媒體：短信、電臺、電視 持續(xù)熱銷期 08年5月中旬 08年 10月 開盤形成熱銷狀態(tài)，一舉奠定項目新區(qū)大盤形象及誠河品牌力 項目盛大公開及開盤 SP 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙 產(chǎn)品信息的全面釋放 / 持續(xù)開盤熱銷 輔助媒體：短信、電臺、電視 公開信息的持續(xù)曝光 項目別墅信息開始釋放 別墅推廣期 08年10月 08年12月底 高端別墅產(chǎn)品推向市場，提升項目品質(zhì)，提升誠河品牌 房交會及其他 SP活動的舉辦 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報紙 別墅產(chǎn)品細節(jié)呈現(xiàn) / 項目持續(xù)推廣的嚴格執(zhí)行 輔助媒體：短信、電臺、電視 大社區(qū)概念逐步體現(xiàn) 現(xiàn)場包裝的強化 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 階段主訴求：項目形象與誠河品牌 ? 階段任務(wù)：達到案名記憶與誠河品牌初步樹立的效應(yīng) ? 階段執(zhí)行：戶外媒體的提前采購、 SP活動的舉辦。 持續(xù)熱銷期（ 2023年 5月中旬～ 2023年 10月） 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 階段主訴求：別墅產(chǎn)品隆重登場，有效提升項目品質(zhì) ? 階段任務(wù)：用別墅品質(zhì)提升項目檔次 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 12:18:58 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 ? 則，項目在 2023年預計推廣費用約為 600萬 ＋ 360萬 70％＝ 850萬 面臨今年十月新政的發(fā)布，明年蘇州房產(chǎn)市場競爭將愈演愈烈，這樣將會造成各大樓盤的廣告投放量急速猛增，從而導致媒體資源的爭奪與媒體價格的提升，為保證項目在明年銷售推廣期能夠有足夠的媒體做支撐，我司建議可以在今年年底，將部分媒體提前采購，如網(wǎng)絡(luò)、短信息、公交站臺、交通指示牌、路旗等。 客戶篩選期（ 2023年 4月初～ 2023年 5月中旬） 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 階段主訴求：大社區(qū)概念、品質(zhì)大盤形象建立 ? 階段任務(wù)：每次開盤迅速熱銷 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。我司建議為項目制作一個專業(yè)的網(wǎng)站，便于項目信息的傳遞； ? 其次是 項目生活手冊 的準備：強調(diào)項目周邊交通、商業(yè)配套等地段優(yōu)勢，增加銷售說服力。 現(xiàn)場導視系統(tǒng)，我司建議分兩步走： ? 第一步做好項目市區(qū)售樓處的導視 ，主要包括精神堡壘、門頭看板等，有效的提升售樓處的來人來電。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對項目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對入駐后后感知度最好的部分，建議本項目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進行合理包裝，有效吸引消費者眼球。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價 的第一批多層產(chǎn)品打開市場后，項目已經(jīng)具有一定的知名度，市場關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當十分充足了，這時再推出第二批多層房源時價格可 迅速 上揚，一舉成為區(qū)域市場領(lǐng)頭羊。 ? 客戶積累達到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應(yīng)該可以進行項目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項目后期的滾動開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 ③二手房市場 —— 有價無市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設(shè)臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 2）從成交價格來看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價一路上揚， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價出現(xiàn)小幅下滑。“利率一個是打八五折，一個是上浮 10%， 相差 25%。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。 被單位合法聘錄用 ３年以上 。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 07年供求情況匯總 蘇州市 07年 11月房產(chǎn)市場成交情況 11月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交： 4663套，比上月上升 796套，升幅為％ ；成交面積為： 630009平方米，比上月上升 170575平方米，升幅為 ％ 。 成交套數(shù)0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30博思堂 團隊創(chuàng)造價值 57307349749770006802641455564899506650800100020233000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單價: 元/ ㎡ 07年成交價格分析 蘇州市 110月房地產(chǎn)市場價格走勢 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 成交均價02023400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30十一月蘇州住宅成交均價走勢圖 十一月蘇州住宅成交均價走勢圖07年 11月蘇州住宅成交均價走勢 成交均價： 7068元 /平方米 ,比上月下降 281元 /平方米，降幅為 ％。 按規(guī)定參加社保 ３年以上 。其他均按第二套房貸執(zhí)行。 ② 如果僅提高首付的話，可以相信，本次調(diào)控又將成為“空調(diào)”，但和利率提高相結(jié)合，本次調(diào)控在一定時期內(nèi)會對投資和投機者產(chǎn)生致命的打擊，甚至影響到了改善居住條件的自用客群。但總體來講蘇州今年房價走勢一路狂飚，蘇州市房價水平達到歷史新高。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費用預算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 一、賣點提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?地段價值 ：地理位臵優(yōu)越，屬于獅山路商貿(mào)圈范圍，未來都市CBD中心生活區(qū)域； ?品牌價值： 誠河臵業(yè)扛鼎之作，蘇州新區(qū)又一標桿性樓盤； ?產(chǎn)品優(yōu)勢： 規(guī)模； ARTDECO建筑風格；稀缺多層； ?優(yōu)越的周邊環(huán)境： 橫山自然景觀資源、天平學院人文氛圍、周邊生活氛圍日趨成熟； 一、賣點提煉 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費用預算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 一、賣點提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 綜合考慮客源，突出項目地段規(guī)模優(yōu)勢，我司建議項目整體形象定位：