【正文】 期 08年3月底08年5月中旬 最大限度的積累有效客戶，為開盤做充分的準(zhǔn)備 媒體轟炸策略的全面展開 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 項(xiàng)目地段的炒作 本階段的項(xiàng)目信息主要是樣板房、工地示范區(qū)的展示信息的釋放 、 SP活動(dòng)的開展 產(chǎn)品信息的逐步釋放 項(xiàng)目預(yù)售許可證的取得 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 持續(xù)熱銷期 08年5月中旬 08年 10月 開盤形成熱銷狀態(tài)，一舉奠定項(xiàng)目新區(qū)大盤形象及誠河品牌力 項(xiàng)目盛大公開及開盤 SP 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 產(chǎn)品信息的全面釋放 / 持續(xù)開盤熱銷 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 公開信息的持續(xù)曝光 項(xiàng)目別墅信息開始釋放 別墅推廣期 08年10月 08年12月底 高端別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升誠河品牌 房交會(huì)及其他 SP活動(dòng)的舉辦 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 別墅產(chǎn)品細(xì)節(jié)呈現(xiàn) / 項(xiàng)目持續(xù)推廣的嚴(yán)格執(zhí)行 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 大社區(qū)概念逐步體現(xiàn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝的強(qiáng)化 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 階段主訴求：項(xiàng)目形象與誠河品牌 ? 階段任務(wù)：達(dá)到案名記憶與誠河品牌初步樹立的效應(yīng) ? 階段執(zhí)行：戶外媒體的提前采購、 SP活動(dòng)的舉辦。 持續(xù)熱銷期（ 2023年 5月中旬～ 2023年 10月） 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 階段主訴求：別墅產(chǎn)品隆重登場(chǎng)，有效提升項(xiàng)目品質(zhì) ? 階段任務(wù)：用別墅品質(zhì)提升項(xiàng)目檔次 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當(dāng)投放、 SP活動(dòng)的舉辦。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 12:18:58 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 則，項(xiàng)目在 2023年預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用約為 600萬 ＋ 360萬 70％＝ 850萬 面臨今年十月新政的發(fā)布，明年蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭將愈演愈烈，這樣將會(huì)造成各大樓盤的廣告投放量急速猛增，從而導(dǎo)致媒體資源的爭奪與媒體價(jià)格的提升，為保證項(xiàng)目在明年銷售推廣期能夠有足夠的媒體做支撐，我司建議可以在今年年底，將部分媒體提前采購，如網(wǎng)絡(luò)、短信息、公交站臺(tái)、交通指示牌、路旗等。 客戶篩選期（ 2023年 4月初～ 2023年 5月中旬） 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 階段主訴求：大社區(qū)概念、品質(zhì)大盤形象建立 ? 階段任務(wù)：每次開盤迅速熱銷 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當(dāng)投放、 SP活動(dòng)的舉辦。我司建議為項(xiàng)目制作一個(gè)專業(yè)的網(wǎng)站，便于項(xiàng)目信息的傳遞； ? 其次是 項(xiàng)目生活手冊(cè) 的準(zhǔn)備：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊交通、商業(yè)配套等地段優(yōu)勢(shì)，增加銷售說服力。 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)，我司建議分兩步走： ? 第一步做好項(xiàng)目市區(qū)售樓處的導(dǎo)視 ，主要包括精神堡壘、門頭看板等，有效的提升售樓處的來人來電。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對(duì)入駐后后感知度最好的部分，建議本項(xiàng)目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進(jìn)行合理包裝，有效吸引消費(fèi)者眼球。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價(jià) 的第一批多層產(chǎn)品打開市場(chǎng)后，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，市場(chǎng)關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當(dāng)十分充足了，這時(shí)再推出第二批多層房源時(shí)價(jià)格可 迅速 上揚(yáng)，一舉成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)頭羊。 ? 客戶積累達(dá)到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應(yīng)該可以進(jìn)行項(xiàng)目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項(xiàng)目后期的滾動(dòng)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 ③二手房市場(chǎng) —— 有價(jià)無市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設(shè)臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 2）從成交價(jià)格來看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價(jià)一路上揚(yáng)， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價(jià)出現(xiàn)小幅下滑?！袄室粋€(gè)是打八五折，一個(gè)是上浮 10%， 相差 25%。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 被單位合法聘錄用 ３年以上 。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 07年供求情況匯總 蘇州市 07年 11月房產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 11月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交： 4663套，比上月上升 796套，升幅為％ ；成交面積為： 630009平方米，比上月上升 170575平方米，升幅為 ％ 。 成交套數(shù)0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 57307349749770006802641455564899506650800100020233000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單價(jià): 元/ ㎡ 07年成交價(jià)格分析 蘇州市 110月房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 成交均價(jià)02023400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30十一月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 十一月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖07年 11月蘇州住宅成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)： 7068元 /平方米 ,比上月下降 281元 /平方米，降幅為 ％。 按規(guī)定參加社保 ３年以上 。其他均按第二套房貸執(zhí)行。 ② 如果僅提高首付的話，可以相信，本次調(diào)控又將成為“空調(diào)”，但和利率提高相結(jié)合，本次調(diào)控在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)對(duì)投資和投機(jī)者產(chǎn)生致命的打擊，甚至影響到了改善居住條件的自用客群。但總體來講蘇州今年房價(jià)走勢(shì)一路狂飚，蘇州市房價(jià)水平達(dá)到歷史新高。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?地段價(jià)值 ：地理位臵優(yōu)越，屬于獅山路商貿(mào)圈范圍，未來都市CBD中心生活區(qū)域； ?品牌價(jià)值： 誠河臵業(yè)扛鼎之作，蘇州新區(qū)又一標(biāo)桿性樓盤； ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模； ARTDECO建筑風(fēng)格；稀缺多層； ?優(yōu)越的周邊環(huán)境： 橫山自然景觀資源、天平學(xué)院人文氛圍、周邊生活氛圍日趨成熟； 一、賣點(diǎn)提煉 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 綜合考慮客源，突出項(xiàng)目地段規(guī)模優(yōu)勢(shì)，我司建議項(xiàng)目整體形象定位：