【正文】 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 客戶蓄水期（ 2023年 1月～ 2023年 3月底） 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ? 階段主訴求：產(chǎn)品信息全面釋放，項目品牌與誠河品牌建立 ? 階段任務(wù)：客戶數(shù)量達(dá)到項目首期開盤目標(biāo) ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、戶外、小眾媒體上掛、 SP活動的舉辦 階段活動建議一： ? 活動時間： 2023年 4月初 ? 活動主題：誠河 〃 新旅程 —— 開啟人居夢想產(chǎn)品說明會 ? 活動詮釋：在新城花園酒店內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品說明會活動，一方面宣傳項目品質(zhì)、地段等，另一方面宣傳誠河品牌。 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 客戶會組織 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）媒體推廣 3）銷售物料 2）現(xiàn)場包裝 4）活動行銷 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 以戶外媒體為主戰(zhàn)場，報紙等主流媒體節(jié)點配合樹立項目形象 小眾實效媒體訴求產(chǎn)品賣點，快速去化 其他媒體： ① 與報紙簽訂合作協(xié)議； ② 與搜房、新視點等網(wǎng)絡(luò)媒體簽訂“預(yù)投”合作協(xié)議； ③ 采購年度小區(qū)短信息； ④ 與電臺、電視臺簽訂合作協(xié)議； 戶外部分： ① 適當(dāng)增加大型看板； ② 增設(shè)交通指示牌、站臺廣告； ③ 預(yù)定 08年路旗廣告。 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ?第一批次 時間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ?第二批次 時間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ?第三批次 推出時間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ?第四批次 推出時間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 低價入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚(yáng) 以略低于區(qū)域行情的價格切入市場，迅速占領(lǐng)市場的同時，按市場接受度來制定各產(chǎn)品均價，使其形成階梯式價差，以價格這一利器來引導(dǎo)消費(fèi)者對各產(chǎn)品類型的購買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。 房地產(chǎn)市場 =消費(fèi)者 +開發(fā)商 +政府 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 08年市場情況展望 房地產(chǎn)市場 =土地市場 +一手房市場 +二手房市場 ① 土地市場 —— 理性的回歸： 土地拍賣將趨于平緩，觀望風(fēng)氣將會在中小型開發(fā)商中蔓延。對發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告，由銀行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報，監(jiān)管部門列入重點檢查內(nèi)容。 購買市區(qū)成套商品住房７５平方米以上。 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 2） 戶籍準(zhǔn)入制度 調(diào)整前 調(diào)整后 單身人員應(yīng)達(dá) 5０平方米以上。 四、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 08年區(qū)域競爭情況分析 1）區(qū)域內(nèi)個案分布圖 [湖山新意 ] [山水映象 ] [新創(chuàng)理想城 ] [山水華庭 ] [國際公館 ] [新地國際公寓 ] [君地風(fēng)華 ] [惠澤云錦城 ] [鑫苑名家 ] 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 2）重點競爭個案分析 08年區(qū)域競爭情況分析 ② 山水印象 ? 總體量： 18萬方 ? 08年推出產(chǎn)品：花園洋房、聯(lián)別 ? 目前均價：目前多層價格 6500 ? 08年預(yù)推時間： 3～ 4月 ? 08年預(yù)推量：約 12萬方 ? 競爭優(yōu)勢：產(chǎn)品檔次高、中銳品牌度 ? 競爭劣勢：位臵較偏、價格較高 ① 山水華庭 ?總體量： 27萬方 ?08年推出產(chǎn)品： 多層、小高層 ?目前均價：多層價格 7000 ?08年預(yù)推時間： 5月 ?08年預(yù)推量：約 6萬方 ?競爭優(yōu)勢：成熟社區(qū) ?競爭劣勢：工程速度、工程質(zhì)量 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 ④ 湖山新意 ?總體量： 28萬方 ?08年推出產(chǎn)品：多層、小高層 ?目前均價：尚未開盤，價格未定 ?08年預(yù)推時間： 5～ 6月 ?08年預(yù)推量：約 10萬方 ?競爭優(yōu)勢：匯成品牌、地段優(yōu)勢 ?競爭劣勢：推廣手法不成熟 ③ 新創(chuàng)理想城 ? 總體量： 48萬方 ? 08年推出產(chǎn)品：小高層產(chǎn)品為主 ? 目前均價： 5400 ? 08年預(yù)推時間： ? 08年預(yù)推量：約 10萬方 ? 競爭優(yōu)勢：價格優(yōu)勢、知名度 ? 競爭劣勢：產(chǎn)品質(zhì)量、口碑 2）重點競爭個案分析 08年區(qū)域競爭情況分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 08年市場情況展望 房地產(chǎn)市場 = 消費(fèi)者 +開發(fā)商 +政府 土地市場 +一手房市場 +二手房市場 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 08年市場情況展望 ① 消費(fèi)者 —— 需求： 08年市場剛性需求依然巨大，但受政策影響觀望風(fēng)濃厚。 ?客戶流失可能性加大： 后延的另一大威脅就是由于蓄水周期太長而導(dǎo)致的客源流失。 幼兒園也將是本項目的主力賣點之一 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 品牌策略 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 主題會所 ?會所主題：休閑生活中央特區(qū)； ?會所功能：桌球館、瑜伽館、壁球館、乒乓球館、高爾夫模擬練習(xí)場地等； 會所主要針對小區(qū)業(yè)主為主，外部客戶消費(fèi)須支付一定費(fèi)用。 項目 2023年推廣策略 4）活動行銷 活動關(guān)鍵詞： 優(yōu)雅、品質(zhì)、影響力 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 一、賣點提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 四、 項目營銷執(zhí)行安排 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 客戶蓄水期 客戶 篩選期 持續(xù)熱銷期 別墅推廣期 根據(jù)項目目前的工作節(jié)點，我司將項目 2023年整體營銷計劃劃分為四個階段：客戶蓄水期、客戶篩選期、持續(xù)熱銷期、別墅推廣期。 2023/3/32023/3/32023/3/33/