【正文】 3 Code of this report | 70 清水灣：最大的亮點(diǎn)是體驗(yàn)感強(qiáng)，同時(shí)空間開闊，很好的做到了空間的延展性 辦公區(qū) 沙盤 洽談休息區(qū) 接待處 洽談區(qū)觀海臺(tái) 看樓通道 水系景觀 入口 出口 吧臺(tái) 售樓處 3 Code of this report | 71 清水灣售樓處展示效果 售樓處 3 Code of this report | 72 清水灣售樓處展示效果 售樓處 3 Code of this report | 73 典型戶型：半山半島復(fù)式戶型樣板房，空間布局合理，全落地窗，視野性開闊，裝修細(xì)節(jié)處理的很好 復(fù)式 ?復(fù)式戶型 二室一廳二衛(wèi)一廚 139平米 ?塑料質(zhì)的單骨架樓梯，展現(xiàn)出設(shè)計(jì)者獨(dú)具匠心 大量采用實(shí)木裝飾是南 亞熱帶裝修的一大特色 ?超大衛(wèi)浴，給客戶展示出度假想象空間，也營造出度假奢華的私享空間 樣板房 賞析 4 Code of this report | 74 清水灣的泰式別墅的精裝修細(xì)節(jié)做的很好，對(duì)客戶有較強(qiáng)的感染力（分為配飾，地漏，度假戶型三類來介紹） ?本樣板房的空間分布合理，臥室的細(xì)節(jié)做的很好，處理的很具有人性化，浴室給人的享受感很強(qiáng)，讓人一種一看到就想擁有的感覺 樣板房 賞析 4 ?樣板房采用半地下四周環(huán)繞采光，將采光度最大化，給顧客營造處一種很強(qiáng)的視覺效果 ?清水灣的樣板區(qū)材質(zhì)一般優(yōu)點(diǎn)在于細(xì)節(jié)之處，和空間的搭配做到了極致，很好的營造了樣板體驗(yàn)感 ?本樣板區(qū)顏色的搭配和區(qū)域的規(guī) 劃在加上擺上去的配件具有較強(qiáng)的 感染力。 物管公司及費(fèi)用 世邦魏理仕物業(yè)公司； ∕ 平米 總戶數(shù) 在售 4期共 700套公寓左右 裝修標(biāo)準(zhǔn) 5000元精裝修全套硬裝部分軟裝 價(jià)格區(qū)間 均價(jià) 52023元 /平方米 交通情況 距市區(qū)和大東海僅 3分鐘車程 開盤時(shí)間 2023年 10月 1日 1 半山半島 屬性：資源最稀缺的大規(guī)模旅游度假豪宅項(xiàng)目 Code of this report | 41 一期 三期 四期（在售 8棟高層公寓） 二期 五期（規(guī)劃中） 2 半山半島 半島海上音樂廳 半島藝術(shù)館 教育中心 ?項(xiàng)目物業(yè)類型豐富，包括高層公寓、洋房、別墅、復(fù)式 ?配套極其完善，檔次較高，配備有教育中心、半島藝術(shù)館、海上音樂會(huì)所、游艇碼頭 ?目前在售產(chǎn)品為 4期 8棟高層，包括 4棟板式高層和 4棟塔式高層 規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃為 5期開發(fā)，目前現(xiàn)售為 4期，項(xiàng)目各種旅游休閑配套已初具規(guī)模，不斷成熟 Code of this report | 42 戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產(chǎn)品的核心價(jià)值，同時(shí)也提升了豪宅的檔次感 3 半山半島 長達(dá) 22米面寬，極大的提升了海景景觀面，提升了居住的品質(zhì)感和尊貴感 多達(dá) 100平米的海景陽臺(tái)，所有的臥室和客廳圍繞其分布，提升了濱海度假的享受性 超大客廳面寬，采光效果好，彰顯主人尊榮風(fēng)范 Code of this report | 43 先天性的稀缺地理景觀資源決定了項(xiàng)目領(lǐng)跑市場(chǎng)的豪宅屬性，產(chǎn)品的奢侈感與尊貴感營造更是錦上添花 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ＞ 獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，天然雙海灣，靠龍首山及鹿回頭嶺，自然資源豐富。 ＞ 香水灣度假區(qū)競(jìng)爭樓盤過多，客戶容易流失。 神州半島 君臨海 4 Code of this report | 18 1 個(gè)盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 19 項(xiàng)目位置 陵水縣香水灣旅游度假區(qū) 8區(qū)南段 開發(fā)商 海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容積率 物業(yè)類型 別墅、公寓、酒店式公寓 規(guī)模 占地面積 1667500平米，建筑面積 400000平米 配套 小區(qū)內(nèi)有 17000平米的中心商業(yè)街、醫(yī)療會(huì)所、康體理療中心、萬豪酒店、美食商業(yè)街、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)球館等。機(jī)場(chǎng)也動(dòng)工在建 ＞ 博鰲區(qū)內(nèi)競(jìng)爭樓盤多 ＞ 中信龍?zhí)稁X和千舟灣獨(dú)棟別墅即將啟動(dòng) 山欽灣 3 Code of this report | 13 1 個(gè)盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 14 屬性：橫跨幾大灣區(qū)的大型區(qū)域旅游度假綜合體項(xiàng)目 神州半島 君臨海 1 項(xiàng)目信息 開發(fā)商 海南耀興置業(yè) 占地（㎡） 9420230M178。 240 26% D戶型 67m178。 代理商 無 樓棟數(shù) 64棟 建筑類型 公寓、洋房 總戶數(shù) 10822戶 均價(jià) 6300元 /平米 產(chǎn)權(quán) 住宅 起價(jià) 5800元 /平米 年限 70年 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 綠化率 40％ 山水匯園 1 Code of this report | 7 戶型：以小戶型公寓為主打產(chǎn)品，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主要賣點(diǎn)，總價(jià)低，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)小 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 45㎡ 187 20% B戶型 65m178。 180 7% 合計(jì) 2500 100% ＞ 山欽灣一期五棟高層約 2500套，分為 1梯 2戶 1梯 8戶 ＞ 主力戶型典型的海景公寓設(shè)計(jì)，進(jìn)深長，面寬窄，陽臺(tái)大，廳臥合一 ＞ 將廚房設(shè)計(jì)簡化成廚吧，弱化居家功能，強(qiáng)化度假的空間感 山欽灣 2 Code of this report | 12 優(yōu)劣勢(shì)：內(nèi)部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡了區(qū)域陌生感所帶來的抗性 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ＞ 項(xiàng)目占地 936畝，中信地產(chǎn)打造 ＞ 社區(qū)內(nèi)配套齊全 ＞ 海景景觀資源豐富 ＞ 毗鄰世界頂級(jí)高爾夫球場(chǎng) ＞ 五星級(jí)酒店由知名品牌喜來登打理 ＞ 頂級(jí)球場(chǎng)將舉辦大型賽事 ＞ 交通不便利 ＞ 項(xiàng)目周邊無任何配套 ＞ 項(xiàng)目周邊居民少，安全不受保證 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車在博鰲設(shè)有站點(diǎn)，縮短到?？诤腿齺喌臅r(shí)間。 ＞ 各大高端酒店的入主，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長起到拉動(dòng)作用 ＞ 并非為神州半島唯一開發(fā)商，中信泰富、保利等知名開發(fā)商在島上均有土地。 ＞ 海南富力集團(tuán)其他項(xiàng)目相繼開盤，將會(huì)很大提升開發(fā)商知名度。臨近配套有 :悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店，鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等?？蛻魜碓粗饕性跂|北、江浙、華北以及西南區(qū)域 Code of this report | 52 2 專題分析 客戶分析 價(jià)格分析 展示與包裝分析 Code of this report | 53 價(jià)格分析 1 公寓：競(jìng)爭激烈主要體現(xiàn)在 70200萬的總價(jià)區(qū)間，客戶選擇余地大，只能以性價(jià)比取勝，這也是目前市場(chǎng)走量較好的價(jià)格區(qū)間 面積區(qū)間（㎡） 50 100 150 200 250 300 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 1500 圖例 山水匯園 千洲灣 長灘雨林 寶蓮城 博鰲灣 子爵公館 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 福灣 神州半島 朝陽海岸 半山半島 從圖表可看出： 目前公寓市場(chǎng)主要面積區(qū)間集中在50130平米之間，為 1房和 2房 價(jià)格方面：總價(jià)集中在 70200萬之間 從各項(xiàng)目價(jià)格競(jìng)爭來看：山水匯園、博鰲灣占據(jù)了低端價(jià)位市場(chǎng)，這也是目前市場(chǎng)上走量比較樂觀的兩個(gè)樓盤 高端市場(chǎng)如半山半島總價(jià)明顯高于其他樓盤，在淡市之下面臨很大的價(jià)格壓力 中端市場(chǎng)神州半島 君臨海以其極高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格方面掌握充分的制勝主動(dòng)權(quán) 清水灣：產(chǎn)品線長，總價(jià)區(qū)間大，在低價(jià)區(qū)間，以其性價(jià)比制勝 Code of this report | 54 價(jià)格分析 2 別墅：競(jìng)爭激烈主要體現(xiàn)在 300600萬的總價(jià)區(qū)間，客戶選擇余地大，只能以性價(jià)比取勝，這也是目前市場(chǎng)走量較好的價(jià)格區(qū)間 面積區(qū)間（㎡） 100 200 300 400 500 600 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2023 4000 6000 8000 圖例 香水灣 1號(hào) 千洲灣 長灘雨林 子爵公館 富力灣 清水灣 福灣 700 1200 100 西山度 石梅山莊 博鰲亞洲灣 從圖表可看出： 目前別墅市場(chǎng)主要面積區(qū)間集中在 100250平米之間，均為小戶型度假別墅 價(jià)格方面：總價(jià)集中在 3001000萬之間 從各項(xiàng)目價(jià)格競(jìng)爭來看：別墅并不