【正文】 2023年 3月 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/2 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 8:37:55 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 4 半山半島 Code of this report | 44 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 福灣 Code of this report | 45 項目信息 開發(fā)商 中糧集團 占地（㎡） 37萬 地址 亞龍灣國家旅游度假區(qū) 建面（㎡） 15萬 建筑設計 美國豪斯泰勒 張 思圖德設計事務所設計 商業(yè)（㎡） 承建商 中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質(zhì)施工單位 容積率 物業(yè)管理 北京凱萊物業(yè)有限公司 綠化率 50% 物管費 公寓 /月 /平米 別墅： /月 /平米 覆蓋率 N/A 建筑類型 別墅、洋房、公寓 總戶數(shù) 1103 總層數(shù) 別墅 3層、公寓 11層 車位比 私家停車位 均價 獨棟別墅： /㎡ ；公寓： /㎡ 開盤日期 預計 11月低開三期 配套 項目擁有四大會所和兩大商業(yè)街區(qū)，生活配套非常完善 1 公主郡 屬性：擁有成熟旅游配套的灣區(qū)度假項目 Code of this report | 46 ?三期預計 2023年 11月底開盤，將推出 4層洋房 80㎡ 一居室120 ㎡ 二居室及 150500平方米別墅 ?別墅起價： 5萬 /㎡ 均價： 6萬多 /㎡ 。休閑區(qū)占面積大， 生活區(qū) 休息區(qū) 采光井 停車區(qū) 休閑區(qū) 6 雅居樂清水灣 Code of this report | 29 優(yōu)劣勢：依托品牌實力，大規(guī)模大手筆的開發(fā)，充分的體驗感，極具性價比優(yōu)勢的核心產(chǎn)品是項目最大競爭力 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 地處熱帶氣候 ＞ 依南海而建，海灘景觀資源 ＞ 規(guī)劃配套豐富，酒店，高爾夫，商業(yè)配套完善 ＞ 戶型空間感強，裝修標準全裝 ＞ 品牌影響大 ＞ 開發(fā)周期長，投資升值大 ＞ 項目所在地配套不完善 ＞ 裝修檔次不夠，裝修材質(zhì)不夠明細，裝修標準低 ＞ 無機場 ＞ 開發(fā)周期長享受年限較短 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 東線輕軌直接對本項目開通 ＞ 房產(chǎn)項目帶動周邊配套的發(fā)展 ＞ 周邊項目的競爭 7 雅居樂清水灣 Code of this report | 30 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 福灣 Code of this report | 31 項目信息 開發(fā)商 重慶東和房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地（㎡） 229333 地址 陵水自治縣東部沿海土福灣度假區(qū)中部 建面（㎡） 84570 建筑設計 美國 DVDA 商業(yè)（㎡） 30000 承建商 重慶四建 容積率 物業(yè)管理 海南東和酒店管理公司 綠化率 % 物管費 公寓 /㎡ ；別墅 /㎡ 入住時間 2023年11月 建筑類型 別墅、洋房、公寓 總戶數(shù) 2200 總層數(shù) 別墅 1層、公寓 56層 車位比 350 均價 公寓： /㎡ 別墅： /㎡ 開盤日期 2023年 /2月 /6日 配套 總統(tǒng) SPA，私人會所，觀景海倫吧 ，商業(yè)街，學校，超市，醫(yī)療室，大型泳池 屬性：比鄰國家海岸線的小規(guī)模海景度假項目 福灣 1 Code of this report | 32 強勢的區(qū)域未來規(guī)劃，項目位于三亞海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側，政府規(guī)劃為國際專業(yè)化休閑旅游度假新城 750多米的海岸線及沙灘，具有優(yōu)質(zhì)的一線海景 百年老椰林，為東和福灣的自然綠化加分； 南向開發(fā)用地，南向海岸線，受海嘯和臺風的影響??； 南田溫泉（ 7km)、蜈支洲島（ 10 km）在項目周邊； 直接由高速路開口抵達的項目 平層 mini小別墅 海景公寓 板房 項目二期 項目一期 福灣 2 Code of this report | 33 項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業(yè)分布相對比較零散 ?洋房： 1號樓 90多套 3050㎡ 一線海景公寓 ，現(xiàn)售出 1套 ?別墅： J組團 24套 68137㎡ mini泳池別墅 ，現(xiàn)售出 1套 ?公寓： 48— 138㎡ 一線海景公寓 福灣 3 Code of this report | 34 戶型：別墅以 70130平米的小戶型為主，公寓以 4080平米的中小戶型為主 戶型類別 戶型 面積（㎡） 贈送面積 樓層 （層） L1泳池別墅 1居室 贈送泳池，庭院 平層 L2泳池別墅 2居室 119 贈送泳池，庭院 平層 L3泳池別墅 3居室 贈送泳池，庭院 平層 海景公寓 1居室 4281 陽臺一半 610 A1 1居室 陽臺一半 610 E 1居室 72 陽臺一半 610 D1 1居室 陽臺一半 610 D2 1居室 陽臺一半 610 D3 1房 1廳 77 陽臺一半 610 D4 1房 1廳 49 陽臺一半 610 F 2房 2廳 陽臺一半 610 G 1房 2廳 85 陽臺一半 610 5號樓戶型 1房 2廳 42 陽臺一半 610 B2 1房 2廳 104 陽臺一半 610 C1 1房 2廳 100 陽臺一半 610 ?一期包含：度假酒店式一線海景公寓和度假獨院泳池平層別墅； ?二期包含：五星級酒店 、 商業(yè)街 。 ＞ 因為開發(fā)商團隊，銷售員專業(yè)精神不夠。 345 20% E戶型 131m178。 350 14％ A35戶型 130m178。尤其是旅游度假配套設施的完善和旅游文化的植入，標志著海南旅游地產(chǎn)逐步實現(xiàn)升級 市場不確定性風險背景下，競爭聚焦在產(chǎn)品的核心價值上，客戶在產(chǎn)品的 “ 性 ” 與“ 價 ” 尋求平衡成為市場競爭的最敏感之處 Code of this report | 3 3 2 1 個盤分析 典型案例分析 專題分析 Code of this report | 4 山水匯園 中信山欽灣 華潤石梅灣 石梅山莊 子爵公館 香水灣 1號 香水君瀾 富力灣 清水灣 福灣 半山半島 公主郡 西山度 Code of this report | 5 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 6 屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目 項目信息 開發(fā)商 瓊海兆南房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 占地 50萬 M178。 188 23% 合計 900 100% ＞ 山水匯園一期七棟高層約 900套，分為 1梯 4戶 2梯 4戶和 1梯 6戶， 2梯 6戶多種類型 ＞ 由于項目定位為比較經(jīng)濟型的居住社區(qū)，戶型設計上也顯得比較保守，結構中規(guī)中矩，比較方正，適合長期居住與養(yǎng)老 山水匯園 2 Code of this report | 8 優(yōu)劣勢：淡市之下，產(chǎn)品的經(jīng)濟實用性與較低的總價控制很好的切合了市場的需求主流，是眾多項目值得借鑒的地方 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 占地 50萬畝，規(guī)模大，具備大盤的抗風險效應 ＞ 發(fā)展商在當?shù)氐钠放菩?，前期老客戶資源豐富 ＞ 價格便宜，客戶易接受 ＞ 戶型不方正 ＞ 在瓊海市郊區(qū)板塊，項目周邊無任何配套 ＞ 房屋使用率不高，死角多 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車在瓊海設有站點，縮短到海口和三亞的時間 ＞ 低價入市，震撼市場，贏得引領市場的主動權，也獲得客戶的認可 ＞ 市場環(huán)境的不確定性，導致客戶觀望的心態(tài)加劇，后續(xù)銷售受阻 山水匯園 3 Code of this report | 9 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 10 屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目 項目信息 開發(fā)商 海南海方、中信地產(chǎn) 占地 936畝 地址 瓊海市博鰲鎮(zhèn)