【正文】 外接待越野車隊食 內外共享： 唐人街區(qū)匯聚中外美食內部專享： 內部商業(yè)街區(qū)酒吧、咖啡廳等，酒店內部特色餐飲住 項目規(guī)劃三家五星級酒店、一家四星級酒店，可提供 2023以上床位賞 宋氏紀念園、美齡湖湖景、世界之窗及華僑新村建筑景觀、鄉(xiāng)村生態(tài)景觀、高爾夫景、藝術村藝術作品欣賞娛 歌舞、歌劇欣賞；高爾夫、馬術、釣魚、劃船、游泳、斯諾克、自行車等休閑運動；酒店內部 SPA、 KTV、私人影院等娛樂休閑方式購 藝術村藝術作品、海南當?shù)芈糜翁厣a(chǎn)品88最大的創(chuàng)新在于創(chuàng)造了 “ 游 — 學 ” 模式u游客在旅游的同時可以接受短期的教育培訓u“ 游 — 學模式 ” 打造游客交流的平臺，在旅游中建立人脈資源u“ 游 — 學模式 ” ，對于拉動旅游人流、延長游客逗留時間、帶動景區(qū)消費起到積極作用宋慶齡國際學院女性教育老人教育 兒童教育商務培訓89游憩方式設計游線組織設計游憩模式設計90內部游線組織宋氏紀念園專線：大門 — 宋氏紀念園宋氏名園專線：大門 — 內部商業(yè)街區(qū) — 小劇院、露天劇場 — 世界之窗 — 藝術村、華僑新村 — 宋慶齡國際學院 — 鄉(xiāng)村生態(tài)景觀 — 中心廣場 — 高爾夫、馬術俱樂部 — 美齡湖綜合旅游專線：大門 —— 宋氏紀念園 —— 宋氏名園91外部游線組織整合省域資源融入?？诼糜稳Γ鳛楹？谝蝗沼沃型揪包c之一開通 “ 項目 — 海口機場 ” 、 “ 項目 — 博鰲 ” 、 “ 項目 — 三亞 ” 旅游交通專線（利用越野車隊）整合文昌市內資源協(xié)調政府，整合文昌內部旅游資源，開通 “ 項目 航天城、項目 — 銅鼓嶺、項目 — 八門灣 — 東郊椰林旅游專線大巴92目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設計 93項目開發(fā)計劃：旅游景區(qū)開發(fā)周期 6年，旅游地產(chǎn)開發(fā)周期 10年景區(qū) 功能分區(qū) 　 20232023 20232023　 　 20232023宋氏紀念園 宮殿式主建筑群區(qū) 　園林景區(qū) 　 　 　名人生活展示區(qū) 　 　　 　　保留區(qū) 　 　 　配套服務區(qū) 　 　 　宋氏名園 文化表演區(qū) 　文化展示區(qū) 　文化學習區(qū) 　 　 　運動休閑區(qū) 　酒店 　對外綜合配套區(qū) 　 　 　內部綜合配套區(qū) 　 　 　居住區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū) 　 　 　94區(qū)域開發(fā)模式：以旅游為增長引擎的區(qū)域開發(fā)模式關鍵成功因素：保護生態(tài)自然及人文資產(chǎn)?評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境制定開發(fā)原則?發(fā)展前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特人文歷史資源?引導本地居民對旅游環(huán)保的參與投資興建完善基礎設施?規(guī)劃滿足旅游產(chǎn)業(yè)要求的多種基礎設施?早期投入基礎設施（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價值?完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿、餐飲、娛樂文化設施的質量數(shù)量提供多元化旅游活動組合?根據(jù)需求提供多種旅游活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能?靈活利用不同旅游產(chǎn)品，只引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性?定期更新旅游項目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點的市場推廣?政府制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌?引進其它利益相關方（如著名跨國傳媒集團）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度“ 有所為、有所不 為” 的產(chǎn)業(yè)組合?逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)?政府以政策引導培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)?借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才政府與企業(yè)密切合作u政府規(guī)劃定位并利用不同政策扛桿引導區(qū)域發(fā)展u政府根據(jù)當?shù)厥袌龌潭燃捌髽I(yè)、投資業(yè)界實力決定適宜的參與模式95開發(fā)模式：采用 “ 一級土地開發(fā) +重點項目開發(fā) ”為核心的旅游開發(fā)模式n 一級土地開發(fā) +重點項目開發(fā)? 一級土地開發(fā)： 對整個地塊進行出色的規(guī)劃定位，進行土地開發(fā)， “ 生地 ” 轉為 “熟地 ” 土 地，推向市場與政府分享土地收益； 建立 ” 政府 —— 一級開發(fā)商 —— 二級投資商 —— 運營商 ” 的產(chǎn)業(yè)鏈? 重點項目開發(fā)： 對該區(qū)域的核心項目，獨立進行開發(fā)，主要是宋氏紀念園、 宋氏名園文化表演區(qū)、文化展示區(qū)、文化學習區(qū)96政府與中視、二級投資商、經(jīng)營商合作模式合作模式 模式簡介 適用項目 適用合作方BT模式“ 建設 轉讓 ”建設方籌資建造，建成后移交政府，獲得政府土地補償或資金補償宋氏紀念園宋氏名園旅游基礎施設、景觀政府 — 中視BOT模式“ 建設 經(jīng)營 轉讓 ”建設方籌資建造，獲得一定時期的經(jīng)營權，期滿后轉交政府宋氏名園：小劇院、露天劇場、世界之窗、藝術村、宋慶齡國際學院政府 — 中視TOT模式“ 轉讓 經(jīng)營 轉讓 ”將建設好的項目轉讓給經(jīng)營企業(yè)，期滿后移交回政府宋氏紀念園、宋氏名園除住宅、商業(yè)街、酒店以外部分 政府 — 運營商招、拍、掛 政府土地使用權轉讓，獲得土 地收益，企業(yè)開發(fā)住宅酒店唐人街區(qū)政府 — 二級投資商97項目贏利模式、經(jīng)營l 旅游地產(chǎn)（出售）l 酒店經(jīng)營（出租）收入l 商業(yè)區(qū)租金收益l 觀光點的門票收入：l 文化、餐飲、住宿、娛樂、休閑等經(jīng)營收入：l 論壇、節(jié)慶、紀念日等活動經(jīng)營收入休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟門票收入節(jié)慶會議贏利金字塔98目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設計 99項目整體經(jīng)濟測算及評價宋氏紀念園經(jīng)濟測算指標 —— 總投資 ，年經(jīng)營性利潤3071萬元，年投資收益率為 %。按海南同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述 3項之和的 2%計取。其中住宅地產(chǎn)開發(fā)的建筑及安裝成本按 22002400元 /平方米計算。酒店收入按整體轉讓價值一次性計算收入，因本次測算為保守估計，其他經(jīng)營性收入暫時不予計算在內。另外可以將安置小區(qū)設置在項目的綜合居住區(qū)內，分享項目整體配套，提升村民的居住品質。提升區(qū)域知名度 —— 建成后的宋氏祖居綜合旅游項目具有較強的旅游市場競爭力，最大程度提升區(qū)域知名度。不可預見費不可預見費按前述 3項之和的 2%計取較為合理。序號 項目名稱 總額（萬元）一 總投資 41,997 二 年凈收益 3,071 　 年毛收益 4,725 　 凈收益率 65%三 年投資收益率 %104宋氏名園經(jīng)濟測算指標 —— 總投資 序號 項目名稱 總額（萬元）1 土地成本 52,640 2 前期工程費 17,163 3 建安工程 578,116 4 管理費 12,958 5 不可預見費 11,906 6 其他費用 25,315 7 財務費用 48,867 8 銷售費用 58,850 9 其它項 0 一 總投資 805,815 105宋氏名園總投資估算說明 土地成本考慮到本項目位置一般，土地成本按文昌昌灑鎮(zhèn)最低基準地價計算（ /畝）計算?？紤]項目總面積較小，適當提高單價標準，暫時按 120元 /平方米計算。 華盛頓故居22華盛頓故居：弗農(nóng)山莊u弗農(nóng)山莊，喬治 目前海南旅游收入全國排名落后， 旅游資源遠未發(fā)揮正常潛力 ,未來存在很強的改善空間以上數(shù)據(jù)來源：中國社會科學院《 2023年旅游綠皮書》 數(shù)字旅游市場1272112023年已成為世界最大的國內旅游市場vs 09中國旅游總收 ，海南 211億2023年海南旅游總收入排名中國 31省直轄市第 27位