【正文】 關(guān)聯(lián)群體文化 、 文藝界 、 自由職業(yè)者 其他省市對(duì)青島有特殊情結(jié)的人群 ?項(xiàng)目定位分析 客戶定位 以投資傾向?yàn)橹鲗?dǎo)的人群素描 身份地位： 以專業(yè)地產(chǎn)投資客、奢侈品收藏人士、外籍買家為主，另含部分外省市機(jī)構(gòu)以對(duì)外窗口的目的購(gòu)買。 邀請(qǐng)知名演藝界人士作代言人（成龍），邀請(qǐng)政府官員、地產(chǎn)界等各行業(yè)名流加入該俱樂(lè)部，以擴(kuò)大天泰品牌在高端人層中的影響力。 高爾夫球場(chǎng)一年內(nèi)免費(fèi)練習(xí)。 軟文說(shuō)情景 注：沿銷售動(dòng)線安排專車接送。 B， 工作狀態(tài)： 主動(dòng)熱情。 – 后期樓盤隨工程進(jìn)度及市場(chǎng)情況逐步提高。 在京、滬、津等地設(shè)外賣場(chǎng)和尋求經(jīng)銷商。 B、豁然開朗 ： 貼合生活習(xí)慣的玄關(guān)設(shè)計(jì)和挑空的會(huì)客大廳，配以 精致的歐式宮廷垂燈盡顯尊貴生活。 借助不間斷的潮式營(yíng)銷沖擊波，引發(fā)不間斷的銷售高潮，迅速提升品牌形象 08年 品牌綻放期 新一輪品牌宣傳潮 通過(guò)一輪接一輪的潮式營(yíng)銷攻勢(shì)， 品牌發(fā)展線 天泰瑞豪統(tǒng)坻國(guó)際俱樂(lè)部成立 全國(guó)發(fā)售 偉業(yè) +天泰品牌整合 尋找夢(mèng)想穿越時(shí)空的新年之旅 周末試住 天泰品牌戰(zhàn)略重要一步 品牌發(fā)展爆破點(diǎn) 全國(guó)發(fā)售 偉業(yè)天泰品牌整合 天泰瑞豪統(tǒng)坻國(guó)際俱樂(lè)部成立 知名品牌要靠口碑傳播的，尤其是城市顯要、精英階層 青島輻射山東，北京輻射全國(guó) 全面擴(kuò)大天泰品牌和圣羅尼克品牌在全國(guó)范圍內(nèi)的號(hào)召力、影響力 利用偉業(yè)平臺(tái)，在北京舉辦天泰偉業(yè)戰(zhàn)略合作簽訂儀式暨天泰圣羅尼克項(xiàng)目開盤發(fā)布會(huì) ? 首攻勝利，全新開盤 。同時(shí)將體驗(yàn)式營(yíng)銷落到了具體執(zhí)行以及實(shí)際可行的層面。 東麗湖案例分析 偉業(yè)顧問(wèn)第一目標(biāo) 推廣規(guī)劃 銷售規(guī)劃 第一階段 第二階段 第三階段 主推薦獨(dú)棟產(chǎn)品 推薦：四聯(lián)排， 準(zhǔn)備階段 主推薦獨(dú)棟， 及四聯(lián)排，推薦雙拼 主推獨(dú)棟，雙拼、推薦公寓 主推獨(dú)棟，公寓 時(shí)間安排 Lake+濕地、生態(tài) 國(guó)際、人文、運(yùn)動(dòng)、健康 New Town 4月 —— 6月 7月 —— 9月 10月 —— 12月 4月、 5月 東麗湖案例分析 偉業(yè)怎么做 —— 采用品牌與營(yíng)銷雙線推進(jìn)模型 偉業(yè)怎么做 —— 采用品牌與營(yíng)銷雙線推進(jìn)模型 東麗湖案例分析 05年 4月 5— 6月 7— 9月 10— 12月 06年 1月 準(zhǔn)備期 Lake+\生態(tài) 獨(dú)棟 \連排 生態(tài)論壇 國(guó)際 \人文 獨(dú)棟 \雙拼 滑水賽 New Town 獨(dú)棟 \公寓 Newtown之旅 未來(lái)之城 二期 穿越時(shí)空 時(shí)間線 體驗(yàn)線 銷售線 活動(dòng)線 價(jià)值永續(xù) 價(jià)值提升 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 價(jià)值傳播 品牌與營(yíng)銷的結(jié)合 現(xiàn)場(chǎng)情景打造，體驗(yàn)銷售動(dòng)線 “世界 NEW TOWN之旅”體驗(yàn) “運(yùn)動(dòng)、健康、文化”體驗(yàn) “ LAKE、生態(tài)、環(huán)?！斌w驗(yàn) 將體驗(yàn)進(jìn)行到底 偉業(yè)怎么做 東麗湖案例分析 所以萬(wàn)科說(shuō)： 學(xué)習(xí)偉業(yè)好榜樣 ！ 東麗湖項(xiàng)目。如：趣味性的衣櫥，打開后是另一番天地。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 作出風(fēng)格 ： 營(yíng)造藝術(shù)氣息，文化氛圍，體驗(yàn)別墅式的休閑生活。 可從面積 、 位置 、 景觀 、環(huán)境等方面進(jìn)行特色細(xì)分 ， 尋找每棟別墅的獨(dú)特性 。銷售過(guò)程中注重細(xì)節(jié)，多關(guān)心和了解客 戶的需求。利用空間效果打造更具趣味的購(gòu)房歷程。 安排看房班車接送。讓他們?cè)谙硎艿? 美妙音樂(lè)的同時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生深刻的印象。 2. 迅速啟動(dòng)天泰資源，從青島輻射山東。 現(xiàn)場(chǎng)示范功能還不夠完善 缺乏一條清晰明確的品牌和銷售相結(jié)合營(yíng)銷主線 缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的銷售管理體系 。 休閑氛圍營(yíng)造 利用美食、品酒、主題 PARTY等具備休閑氣質(zhì)的活動(dòng) 增強(qiáng)項(xiàng)目舒緩、休閑的生活氛圍 舒緩、休閑、娛樂(lè)的 西式度假生活 打造項(xiàng)目獨(dú)有的精神家園 ?西式度假生活，開放生活情景 ?西式度假生活，輕松生活方式 ?西式度假生活，健康生活氛圍 C、提供假日酒店式物業(yè)服務(wù) 全方位滿足客戶對(duì)第二居所的需要 D、打造文化之城 和名校合作建立雙語(yǔ)幼兒園、國(guó)際學(xué)校 從餐飲到飲食文化：海鮮節(jié) 建立企業(yè)戴維營(yíng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 文化“ show”場(chǎng)：音樂(lè)會(huì)、展示會(huì)、發(fā)布會(huì)、服裝節(jié)、滑雪節(jié)、高爾夫球賽 帆船賽 與周邊農(nóng)村農(nóng)戶合作，開辟自理葡萄園、自耕菜地。 ?項(xiàng)目定位分析 賣點(diǎn)提純 建筑風(fēng)格 自身配套： 享受金字塔頂?shù)淖鸪? 全國(guó)最大的室內(nèi)溫泉中心、天泰假日海灘、天泰滑雪場(chǎng)、天泰高爾夫、東方威尼斯水城、國(guó)際游艇俱樂(lè)部等休閑配套資源非常豐富。 關(guān)于定位思考 規(guī)劃用地： 總建筑面積： 190120㎡ 容積率： 建筑形態(tài)：庭院式TOWNHOUSE、獨(dú)棟別墅、多層住宅 建筑風(fēng)格：愛(ài)琴海岸現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、典雅的建筑風(fēng)格 ?項(xiàng)目定位分析 賣點(diǎn)提純 基本狀況 在中央景觀帶東側(cè)基本為行列式的排布，由于 距離海濱比較近，在用地兩側(cè)布置了 76套獨(dú)棟別墅； 景觀帶西側(cè)靠近山體，采用了一些比較自然隨意的布局。 客群標(biāo)簽化 當(dāng)目標(biāo)群體的行為潛移默化為“城市群體標(biāo)簽”的時(shí)候，他就具有可以生成一種特定文化形態(tài)的可能性。 ? 由于對(duì)別墅感受不強(qiáng)，因此在廣告導(dǎo)向上應(yīng)側(cè)重感性宣傳，著重樹立圣羅尼克項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象。 ? 擴(kuò)大天泰品牌的號(hào)召力，初步建立天泰品牌在 中國(guó)地產(chǎn)屆舉足輕重的戰(zhàn)略地位 。 我們的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想與榮耀的旅程 我們的出發(fā)點(diǎn) ?營(yíng)銷背景分析 ?項(xiàng)目定位分析 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想與榮耀的旅程 對(duì)項(xiàng)目的宏觀 /城市背景解碼 … 理解并掌握 “ 三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想，在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海公路，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架 。 ? 銷售環(huán)境的完善、社區(qū)人文景觀的完善對(duì)提升項(xiàng)目形象和價(jià)格是有利的支持。并使這種深入的文化形態(tài)則以“ 天泰 ”為代言含義出現(xiàn)。 豎向規(guī)劃 尊重原有地形地貌 ，使建筑最大限度地融入環(huán)境，建筑與自然共生，成為典型的 山地聯(lián)排別墅。 追求極致舒適的價(jià)值取向，生活更顯尊貴 ?項(xiàng)目定位分析 賣點(diǎn)提純 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 交通優(yōu)勢(shì)：快速便捷 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ， 升值潛力大 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：地中海式建筑 ， 全景住宅； 資源優(yōu)勢(shì)：周邊度假資源豐富 ， 獨(dú)有的高爾夫景觀提升項(xiàng)目附加值 。 E、增強(qiáng)項(xiàng)目與周邊的互動(dòng) 啟動(dòng) 1+1運(yùn)動(dòng)，買一套房子送一塊地 將田園風(fēng)情落到實(shí)處 與周邊農(nóng)村農(nóng)戶合作，開辟自摘瓜地、小型跑馬場(chǎng)。 價(jià)格提升空間有限 限制市場(chǎng)美譽(yù)度的提升 制約項(xiàng)目品牌提升 會(huì)使大盤銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)入疲乏 可持續(xù)開發(fā) 07年的銷售任務(wù) 第二步， 認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀 嚴(yán)峻的營(yíng)銷形勢(shì) 時(shí)間緊，任務(wù)重 無(wú)法實(shí)現(xiàn)“名” “利”雙贏 11月 25日登場(chǎng) 94套，銷售任務(wù)嚴(yán)峻 本項(xiàng)目之運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn) —— 寬泛的客戶渠道已達(dá)成在短時(shí)間內(nèi)的熱銷 項(xiàng)目品牌默默無(wú)聞 天泰品牌戰(zhàn)略 寬泛的客戶渠道 打造項(xiàng)目品牌 大量客戶積累 天泰品牌全國(guó)戰(zhàn)略 品牌與營(yíng)銷雙線推進(jìn) 第三步， 制定品牌與營(yíng)銷雙線推進(jìn)模式 營(yíng)銷操作線 品牌塑造線 共同核心 主題之二 客戶 產(chǎn)品 活動(dòng) 市場(chǎng) 共同核心 主題之一 采用品牌與營(yíng)銷雙線推進(jìn) 導(dǎo)入項(xiàng)目文化建設(shè)，定義區(qū)域價(jià)值 推動(dòng)產(chǎn)品與客戶銜接 推動(dòng)客戶跨圈層升級(jí)放大 逐步完成品牌建設(shè)、逐步擴(kuò)大市場(chǎng)影響力 實(shí)現(xiàn)成熟產(chǎn)品的溢價(jià)高峰 品牌導(dǎo)入階段 品牌發(fā)展階段 品牌與利潤(rùn) 黃金實(shí)現(xiàn)期 終極目標(biāo) 品牌