成本控制管理培訓(xùn)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績(jī)效考核力度不夠； ? 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。 形勢(shì)回顧 —— 我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái) ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤(pán)、利潤(rùn)下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了 利潤(rùn) =收入 成本 結(jié)論： ? 項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！ ? 未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而降低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！ 從生產(chǎn)周期來(lái)看（時(shí)間周期長(zhǎng)） 從銷(xiāo)售形態(tài)來(lái)看（日益緊張的銷(xiāo)售） 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看（單一性、獨(dú)立性） 從地域來(lái)看（受地域影響） 從財(cái)務(wù)角度來(lái)看 （簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)成本就是財(cái)務(wù)下屬單位，為財(cái)務(wù)做準(zhǔn)備） 從價(jià)值鏈來(lái)看 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。 要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀念 ? 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) —— 部品清單：標(biāo)準(zhǔn) /（材料表） ? 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書(shū)） ? 設(shè)計(jì)能做什么？ ? 合同分判的策劃 建立責(zé)任體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 ? 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢(qián)為目的。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 組織對(duì)施工及供貨單位考察，填寫(xiě)合格供方考察表（公司 ISO文件）。 可防止其提出我們不了解的理由在施工過(guò)程中要求增加造價(jià)。 例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周?chē)h(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周?chē)叵鹿芫W(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。 ? 評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。 ? 定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) ? 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) ? 詢價(jià)采購(gòu) ? 直接簽訂合同采購(gòu) 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。 ? 合理確定工程變更價(jià)款： 變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。 細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 ? 符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。 簽證中需要注意的地方， 嚴(yán)格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。 加強(qiáng)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃管理。 向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往
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