【正文】 分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。 ? 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。 ? 付款方式： 為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 ? 按定額報(bào)下浮率。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。保持良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，使絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。并且通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門 。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。 房地產(chǎn)成本控制管理 一、 房地產(chǎn)成本管理的范圍和職責(zé) 二、房地產(chǎn)成本管理的重要性 三、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 四、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 五、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 六、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 ? 成本控制： ? 是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。 要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 ? 要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。 ? 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理） ? 目標(biāo)成本管理體系 ? 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 責(zé)任成本管理體系 ? 成本后評(píng)估 ? 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰(shuí)來做？做什么的問題 。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。 ? 土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。 ③ 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。 例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 ?對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。避免報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)。在執(zhí)行中對(duì)合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司《簽證管理規(guī)定》：界定審批權(quán)限，由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！