【正文】 M2左右。建議物業(yè)管理公司在本案營銷期間就介入，在工程施工階段就按照物業(yè)管理 ISO14000 的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理硬件與軟件系統(tǒng)進行設(shè)計與建 設(shè)，營銷中將運用這一點擴展市場影響力。53′～ 120176。針對本項目的購房消費群體，分析如下： （ 1）、本項目目標(biāo)客 戶 群定位 本項目目標(biāo)客戶群體定位主要為： ① 諸暨 企業(yè)中層、基層人員購房群體； ② 諸暨市周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進城的部分購房群體； ○ 3 老城區(qū)青年購房群體； ○ 4 外來高級務(wù)工購房群體； ○ 5 衛(wèi)生醫(yī)療、街道機關(guān)、教育系統(tǒng)等單位的工作人員； ○ 6 少量投資置業(yè)群體。 具體提煉表現(xiàn)為以下幾個方面： 產(chǎn)品設(shè)計尋求差異性策略 根據(jù)本產(chǎn)品定位，本案設(shè)計一定要突出本案的經(jīng)營主題： 以江南文化為核心的健 康系統(tǒng)住宅。 甚至可以考慮建樣板房的形式吸引消費者。 （ 2）、雙向互動式營銷： 以往大多樓盤銷售量單方面由開發(fā)商向客戶宣傳樓盤特性，促其購買。本案在整個推盤過程中，除須與競爭樓盤保持相對價差的同時，亦需運用價格差異化策略贏得市場。 （ 3）、開通網(wǎng)站，設(shè)立互動式購房網(wǎng)站。 ? 硬件方面： （ 1）、工地圍墻： 圍繞本案文化主題，營造中國文化品味濃郁的工地圍墻設(shè)計。 目的：介紹工程奠基；向消費者初次透露大致規(guī)劃設(shè)計，傳達具有江南文化的健康住宅。 軟新聞 目的：營造開盤前的氣勢，表明樓盤的受歡迎程度，吸引消費者關(guān)注樓盤、預(yù)定樓盤。 時間：貫穿整個開盤期。 內(nèi)容：精裝修在國內(nèi)其他大城市的發(fā)展和國外普遍的住宅模式。 軟新聞 內(nèi)容：建百年建筑；江南文化與系統(tǒng)住宅。涉及具體事件營銷活動以及媒體 本資料來 自 廣告投入的費用預(yù)算，并不包括在內(nèi)。 （是以出售或者是統(tǒng)一出租 /返租的形式，需要再結(jié)合項目住宅的銷售情況以及當(dāng)時的市場再商議） 內(nèi)容：告知活動內(nèi)容，介紹樓盤和商鋪升值趨勢。 時間：強銷期后期。 4. 強銷期： ? “有價值的房子，更幸福的選擇”促銷活動 硬廣告 目的：吸引消費者關(guān)注并購買，制造強銷期的熱潮；將有銷售阻力的部分單元，通過促銷推向市場，使樓盤銷售達到均衡的狀態(tài)。打消消費者購買樓盤的疑慮。 時間：開工前后 一個月。 （ 2）、銷售道具及 VI 應(yīng)用部分設(shè)計充滿江南文化藝術(shù)的風(fēng)格 ，售樓人員名片設(shè)計成名帖形式。例如：經(jīng)常性的雙向咨詢活動、節(jié)假日促銷活動。 營銷推廣及銷售渠道的差異性策略 本案為在競爭中爭取主動，在營銷推廣和銷售渠道上創(chuàng)造差異性策略。 （ 5）、支持集體購房： 目前已有集體購房現(xiàn)象，他們通過網(wǎng)上找到買同一樓盤的若干人群，集體與開發(fā)商討價還價。 ? 客戶及親屬生日、傳統(tǒng)節(jié)日 ，給客戶郵寄賀卡與禮物。 （ 1）、打 人文健康 、價優(yōu)牌： 以江南文化營銷手段營造本案的品質(zhì)差異性。 考慮到 20xx 年市場銷售競爭壓力較大，同時政府宏觀調(diào)控政策方面尚存在諸多不確定因素。浙贛鐵路、杭金衢高速公路、金杭公路貫穿全境，距上海 200 公里，杭州 90公里，蕭山國際機場 60公里， 東北鄰紹興市，南接義烏市。年末全市總戶籍人口為 1057175 人，比上年末增加 1250人。引進品牌物業(yè)管理公司采用專家顧問式服務(wù)，形成品牌疊加效應(yīng)，提供人性化的親情物業(yè)管理服務(wù)，提高樓盤升值空間，加快銷售速度。以下 10％ 90110M178。建議東邊套設(shè)計面積≤ 144ｍ 178?？梢圆捎们逍碌溲诺娜问搅⒚妫脖容^容易控制成本， ? 景觀配置：美觀、實用率高 采用 場所 圍合的方式，或小品擺設(shè)的形式，增加整個小區(qū)的美觀度，易于制造賣點。 景觀規(guī)劃要求 要求小區(qū)整體景觀形成以一 個景觀中心帶和輔助的景觀綠化帶，充分體現(xiàn)小區(qū)的綠色、生態(tài)、健康的主題。其構(gòu)思的重點在于，怎樣在受到眾多制約，且能在用地相對狹小的條件下完成對基地分配。 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表 本資料來 自 五 、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目市場定位 （ 1）項目定位構(gòu)思： 通過前面的市場調(diào)查與分析，不難看出，現(xiàn)在 居 民的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項目的實施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤無論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的 本資料來 自 “賣點”已經(jīng)讓消費者感到“麻木”。 項目威脅分析 供應(yīng)量大 目前位于城區(qū)、及城區(qū)周邊的天成 配套 本案周邊 配套尚未成熟， 商業(yè)氛圍尚未形成，市政府現(xiàn)已做出長遠規(guī)劃，但不能在短時間形成 。 配 套 項目東面規(guī)劃建設(shè)有 24 個班級的學(xué)校 ，有一定的文化氣息。 本地塊必須按省、市有關(guān)法規(guī)、政策文件要求設(shè)人防地下室。 主要規(guī)劃技術(shù)控制指標(biāo)： 1）綠地率： 30 % 2）建筑密度： ≤ 24 % 3）容積率： 4）建筑層數(shù)： 小高層 5）建筑高度： 建筑高度控制在 40米以內(nèi)。 本地塊必須按省、市有關(guān)法規(guī)、政策文件要求設(shè)人防地下室。 3） .總體布局應(yīng)滿足《城西商務(wù)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》及《城西商務(wù)區(qū)城市設(shè)計》的要求。 諸暨 房地產(chǎn)市場在今后一段時期仍會繼續(xù)升溫，房價上漲空間依然存在。 諸暨市的購房主體是城鎮(zhèn)居民，私營業(yè)主，及其商人?？赡芘c長輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資 80130ｍ 178。別墅住宅的發(fā)展總體上缺乏規(guī)模效應(yīng)與市場氣候。只有一個相對成熟、完整的商 業(yè) 才能推動開發(fā)商的收益值。近幾年，大量的外地投資者進入諸暨房地市場，使得諸暨城市化建設(shè)快步發(fā)展，房地市場出現(xiàn)了前未所有的開發(fā)熱潮。 諸暨市 全年完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，全年商品房施工面積 萬平方米， 同比 增長%。具體呈現(xiàn)以下特點： 住宅投資增長較快 。近幾年， 諸暨市政府以發(fā)展思路為契機。 向南發(fā)展 ：依托南環(huán)線和 城東南水、電、熱供應(yīng)充足的優(yōu)勢，在范圍啟動城南工業(yè)區(qū)建設(shè)，帶動城市東南片區(qū)發(fā)展。經(jīng)過多年努力，一個以浦陽江為軸心，城東、城西滾動開發(fā)，東、西、南、北、中擴展呼應(yīng)、協(xié)調(diào)發(fā)展的新興中等城市框架基本形成。 “城市精神”是城市品位提高的主內(nèi)涵，大力弘揚新 時期諸暨的人文精神，是實現(xiàn)諸暨經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的軟件必備。 進一步明確“推進質(zhì)量振興，打造品牌強市”的總體思路和指導(dǎo)思想。 20xx 年， 規(guī)模以 上工業(yè)企業(yè)從 823 家增加到 935 家。 工業(yè)經(jīng)濟效益提高，創(chuàng)新能力增強。 本資料來 自 20xx 年是國家宏觀調(diào)控政策出臺最頻繁的一年。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；林業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；牧業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增 %；漁業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。三產(chǎn)比重提高 ，三產(chǎn)占比提高幅度在紹興各縣市中列第一。年末全市登記暫住人口（暫住一個月以上） 萬人，增長 %。 20xx年， 全市經(jīng)濟建設(shè)仍以加快工業(yè)發(fā)展為主線，大力促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速崛起，全力扶持和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固外經(jīng)外貿(mào)強勢，促進消費市場持續(xù)活躍。境內(nèi)山川秀麗，有著名的國家級風(fēng)景名勝區(qū) 浣江 、 五泄等風(fēng)景區(qū)。 53′～ 120176。 諸暨至溫州永嘉、諸暨至紹興的高 速公路正在興建，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。年末全市總戶籍人口為 1057175 人，比上年末增加1250 人。 該數(shù)據(jù)表明了諸暨市作為第二產(chǎn)業(yè)定位中良好的執(zhí)行能力， 20xx 年其第二產(chǎn)業(yè)較上年增長了 %，支柱產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長有利于商業(yè)、金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 （ 5） 農(nóng)業(yè) 、工業(yè)經(jīng)濟成為諸暨市經(jīng)濟的主要角色 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)中向好。糧食總產(chǎn)量 萬噸，同比增 %。農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)規(guī)模戶也獲得了上好的發(fā)展機遇。 20xx 年 ,諸暨 市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增 %，增幅比上年同期高 個百分點。購置技術(shù)成果費用 ,同比增 %。建筑業(yè)務(wù)觸角遍及全國 31個?。ㄊ校?。 向西拓展 ： 進行開發(fā)二期、大唐工業(yè)區(qū)以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。浙贛鐵路貫境南北，杭 (州 )金 (華 )衢 (州 )高速公路縱貫全境，境內(nèi)設(shè)有次塢出口、諸暨出口、牌頭出口。 (現(xiàn)人口已超規(guī)劃 ) 發(fā)展中心城市的總體構(gòu)想 ：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導(dǎo)，以建設(shè)新興城市為目標(biāo)，大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結(jié) 綜上所述，諸暨市強有力的經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施和便利的交通環(huán)境，為城市經(jīng)濟快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進一 步擴大，需要有大 本資料來 自 量的配套設(shè)施跟進和完善，這又將帶動諸暨房地產(chǎn)業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。從諸暨20xx 年 20xx 年的 全年實現(xiàn) 社會消費品零售總額趨勢分析，諸暨現(xiàn)各行各業(yè)正處在欣欣向上的態(tài)勢，從而推動 了房地產(chǎn) 市場 的大力發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和消費 市場 正是一個由緩慢增長過程向快速增長的良好時機。 本資料來 自 3. 商品房銷售增幅較大。 ? 20xx20xx 年諸暨市房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（單位：億元） 本資料來 自 051015202530354020xx 20xx 20xx 20xx總投資額新增投資額 20xx 年－ 20xx 年 諸暨市住宅類房屋銷售面積增長 ? 諸暨市住宅類實際銷售面積 20xx 年與 20xx 年同比增幅一覽表 02040608010012014020xx 20xx銷售總面積（單位：萬平方米） 房產(chǎn)回顧 小結(jié)： ● 供需關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變 諸暨市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，已達到了相對的“量”的突破，特別是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)量增長速度快，供求結(jié)構(gòu)改變，市場逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場； ● 購買力增強 本資料來 自 國民 經(jīng)濟的增長帶動市場 消費需求的上漲，有效購房比例上升。 因此，高層在當(dāng)?shù)剡€是比較有市場，本項目開發(fā)以小高層高層定位，可以加快去化速度，回籠資金。 以前以零散 商鋪 為主，目前 諸 暨市區(qū)的沿街商鋪已經(jīng)開始形成新的開發(fā)模式，大部分經(jīng)營以服裝、生活消費品為主。為主 區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級從業(yè)人員 3045歲 高中以上 已婚， 子女 15 歲以下 5000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。以上 文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等 3040歲 大專以上 已婚，子女010 歲。 舊城的改造，開發(fā)區(qū)的設(shè)立，諸暨市政府等行政服務(wù)單位的遷出，圍繞著行政服務(wù)中心周邊將會有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建成，包括住宅和辦公設(shè)施。 4）北側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥ 12米，圍墻退建設(shè)用地線 ≥ 2米。的市人才公寓 1幢（戶型面積 5090M178。 2）南側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥ 10米，圍墻退建設(shè)用地線≥ 2米。 5） .地塊內(nèi)設(shè)置電力開閉所一座，建筑面積不超過 100M2,具體位置由開發(fā)商與供電部門在初步設(shè)計中明確。 景觀優(yōu)勢 距地塊南約 200米，市政規(guī)劃為山體公園，具備一定的景觀效應(yīng)，以此為山景增加項目的賣點。 政府支持 項目地處城西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在市政府發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點規(guī)劃、重點招商的重要工程，因此在項目建設(shè)中將會得一系列的開發(fā)優(yōu)惠政策。 市場空缺 諸暨市場 樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及，戶型面積相對偏大、總價高，對中低收入家庭而言，選擇空間相對較小。 未來競爭大 本資料來 自 若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進一步分流目標(biāo)客戶群，所以要把握時機。選房時對環(huán)境、戶型、朝向等諸多要素的要求在加強。 (3) 充分滿足城市景觀設(shè)計要求。 住宅部分建議規(guī)劃為小高層 911 層、 高層控制在 1819層 并要 求形成高低起伏、錯落有致的天際輪廓線。 ② 營造人性化居住的氛圍 在細節(jié)上，如 燈光設(shè)計 ，指示系統(tǒng)（小區(qū)入口標(biāo)識）等方面實現(xiàn) 本資料來 自 營造小區(qū)溫馨的生活氣氛，打造人性化居住的 居住空間。同時為了豐富項目戶型設(shè)計，可采取錯層，錯躍結(jié)合的形式，以次增強賣點。以中等 價入市的方式，搶占目標(biāo)市場份額。 物業(yè)管理最大的難題是資金問題，本案在提高物業(yè)管理檔次的同時，不能增加住戶的負