【正文】 該廣告計(jì)劃時(shí)間為樓盤開發(fā)的第一階段，僅為粗略構(gòu)架。 目的：介紹工程完工；介紹工程質(zhì)量；透露 項(xiàng)目 的大致規(guī)劃設(shè)計(jì)，傳達(dá)具有江南文化的系統(tǒng)住宅這樣一個(gè)概念及 項(xiàng)目 對(duì)該理念的體現(xiàn)。 時(shí)間：強(qiáng)銷期中期。 時(shí)間：內(nèi)部預(yù)告結(jié)束 階段。 內(nèi)容：宣布樓盤銷售在即，介紹樓盤及認(rèn)購(gòu)方式，宣傳樓盤增值理由和趨勢(shì)。 廣告投放計(jì)劃 建議本項(xiàng)目 廣告投放分為 建設(shè)階段、預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、收尾期 五個(gè)階段，分別投入不等量的廣告，將樓盤信息、促銷訊息、公司形象傳達(dá)給消費(fèi)者，并起到引發(fā)購(gòu)買行為、樹立公司形象品牌的作用。本案贏得銷售的成功，擬靈活運(yùn)用口碑營(yíng)銷手段，制定口碑營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，通過(guò)各種促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)及正常的銷售途徑，鼓勵(lì)與發(fā)展口碑宣傳。 本案可與 諸暨市、或紹興市一家或兩家媒體建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，房產(chǎn)營(yíng)銷，媒體的運(yùn)用很重要，通過(guò)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，可在傳播推廣中占據(jù)低成本與品牌營(yíng)造的作用，同時(shí)亦可利用媒體資源，創(chuàng)造銷售渠道。 （ 6）、氛圍營(yíng)銷： 本案在售樓處、展示處、展銷會(huì)場(chǎng)等賣場(chǎng)營(yíng)造中，充分運(yùn)用音樂、燈光、氣味、藝術(shù)裝飾秩序等手段營(yíng)造具有親 本資料來(lái) 自 和力與高雅氣氛的賣場(chǎng)氛圍。 ? 本案定期舉行客戶聯(lián)誼活動(dòng)，以增進(jìn)彼此的溝通與了解。以江南住宅景觀設(shè)計(jì)、中式物業(yè)管理支撐這一理念。 六 、營(yíng)銷 推廣建議 項(xiàng)目包裝策略 針對(duì) 本案 主要 購(gòu)房者 —— 工薪階層， 我們對(duì)他們的消費(fèi)能力，消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行深入分析，同時(shí)在控制成本的情況下，通過(guò)各種方式適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，最后 推出了我們的全新核心概念，希 本資料來(lái) 自 望在 諸暨市 樹立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品位。全市區(qū)域面積 2311 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)，現(xiàn)轄 23個(gè)鎮(zhèn)、1 個(gè)鄉(xiāng)、 3 個(gè)街道， 1248 個(gè)行政村， 39個(gè)城鎮(zhèn)社區(qū)。全市年平均人口為1056550 人。采用專家顧問式服務(wù) 。 35％ 120140 M178。的市人才公寓 1 幢（戶型面積5090M178。在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積，形成一定的景觀效應(yīng)。 產(chǎn)品形態(tài)建議 目前，從我們公司此次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地取證分析，由于本項(xiàng)目近區(qū)商業(yè)環(huán)境尚未成熟，商業(yè)營(yíng)業(yè)房的市場(chǎng)投資潛力需要時(shí)間的積累。 (1) 以人為本，注重生態(tài)環(huán)境 —— 充分尊重“以人為本”的人文觀點(diǎn)。 本項(xiàng)目所在的區(qū)域交通便利，位于 外環(huán)西路以西，越都路以北 ，居城西核心區(qū)域 等優(yōu)勢(shì)，而且相對(duì)其他地區(qū)而言，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是有一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)，據(jù)以上這些優(yōu)勢(shì)，我們通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本項(xiàng)目的定位構(gòu)思主題： “面向工薪階層的人性化精品樓盤” 項(xiàng)目定價(jià)分析 從周邊樓盤的開發(fā)情況來(lái)看，未來(lái)幾年在 諸暨 ，相對(duì)高品質(zhì)、小戶型、 景觀好 ,中低價(jià)位的房產(chǎn)品將占主流市場(chǎng)，供給與需求都將達(dá)到一定的量。世紀(jì)花園等項(xiàng)目建設(shè)，促使諸暨市房源供應(yīng)達(dá)到了“量”的突破，加大了市場(chǎng) 房源選擇余地 ，從而也會(huì)拉走項(xiàng)目部分消費(fèi)者。 噪音 項(xiàng)目地處火車站與杭金衢高速出入口，而且緊臨交通干道，來(lái)往的車輛繁多，將形成的噪音對(duì)本項(xiàng)目存在一定的影響。 項(xiàng)目西北面規(guī)劃有供居民日常生活消費(fèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 室外地坪標(biāo)高一般高于四周相鄰道路標(biāo)高 。 2） .建筑物后退距離必須滿足如圖最低標(biāo)準(zhǔn) ,同時(shí)應(yīng)執(zhí)行《諸暨市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及補(bǔ)充規(guī)定中確定的退讓要求。 室外地坪標(biāo)高一般高于四周相鄰道路標(biāo)高 。 5） .地塊南側(cè)沿規(guī)劃路可設(shè)商鋪。 建筑物退讓： 1）東側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥ 8米，圍墻退建設(shè)用地線≥ 2米。 房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房能力，成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。 投資 90130ｍ 178。為主 、 部分 140ｍ 178。 價(jià)格和 和開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式： 本資料來(lái) 自 目前， 商鋪售 價(jià) 受項(xiàng)目地段、配套設(shè)施等因素影響較大。諸暨市房地產(chǎn)又按功能的不同劃分出住宅、商業(yè)、寫字樓等，其市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為： 本資料來(lái) 自 □ 高層住宅受到關(guān)注 原先在眾多樓盤中一直是高處不勝寒的高層住宅，近幾年在諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，最近，新開發(fā)的高層住宅竟成了市場(chǎng)中高檔樓盤。 （ 2）商品房銷售繼續(xù)旺盛 諸暨市 全年完成開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，其中，住宅 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 。 三、諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 諸暨房產(chǎn)回顧 房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展， 由于土地緊控、建材價(jià)格上漲、 舊城拆遷、股市不景氣促動(dòng)，樓盤檔次提升等原因， 諸暨 市房地產(chǎn)市場(chǎng)再度趨熱，并促成 諸暨 市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)新一輪“成本性、投資性、功能性”的上漲。以城南、城東和城中為主。 20xx 年 6 月，新一輪城市總體規(guī)劃經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。大力推進(jìn)文化創(chuàng)新，深入開展文明諸暨、禮儀諸暨、誠(chéng)信諸暨建設(shè)活動(dòng)，提高全民素養(yǎng)。 20xx 年， 諸暨 市致力于“三大區(qū)塊”建設(shè)，加速推進(jìn) “一體兩翼”和諧發(fā)展計(jì)劃。 建筑產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升。其中：總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率、資本保值增值率、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率均列紹興市第一，而資產(chǎn)負(fù)債率、企業(yè)虧損率均居紹興各縣市區(qū)最低。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了在較高平臺(tái)上平穩(wěn)健康快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。農(nóng)民專業(yè)合作組織新增 45 家，達(dá) 130 家；休閑觀光農(nóng)業(yè)共建成營(yíng)業(yè) 38 家。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)喜人。按諸暨市普通雙職工家庭計(jì)算，則可知該家庭平均年收入為45518 元。 ? 第一產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)相對(duì)最低同時(shí)增長(zhǎng)緩慢。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元 ,按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 ,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ,增長(zhǎng) %,第二產(chǎn)業(yè)增加值 ,增長(zhǎng) %,20xx年諸暨市產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 本資料來(lái) 自 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %。 本資料來(lái) 自 諸暨市榮譽(yù) 隨著改 革 開放的逐步深入，諸暨市經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展。 21′～ 29176。 59′之間，錢塘江流域中段 。近幾年 ，諸暨先后被命名為“中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)”、“中國(guó)襪業(yè)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)香榧之鄉(xiāng)”、“中國(guó)無(wú)公害茶葉之鄉(xiāng)”、“中國(guó)名品襯衫之鄉(xiāng)”、“中國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育強(qiáng)市”，被評(píng)為“全國(guó)基礎(chǔ)教育先進(jìn)縣市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，榮獲“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀市”、“全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”稱號(hào)，被命名為首批“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范市”。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 :: 調(diào)整為 20xx 年的 ::，表現(xiàn)為一、二產(chǎn)比重調(diào)低，三產(chǎn) 比重提高 ，三產(chǎn)占比提高幅度在紹興各縣市中列第一。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總值 比上年增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 % 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 41640 元 % 第一產(chǎn)業(yè) 億元 % 第二產(chǎn)業(yè) 億元 % 第三產(chǎn)業(yè) 億元 % 一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 ::， 二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 % 固定資產(chǎn)投資 億元 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22759 元 % 農(nóng)村居民人均純收入 10289 元 % 全年社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元 ％ 本資料來(lái) 自 第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢的跡象，則表現(xiàn)出諸暨市城市 化發(fā)展進(jìn)程在日益提高。如果根據(jù)人均收入與住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、市場(chǎng)活躍程度之間的聯(lián)系來(lái)看，在這一單項(xiàng)指標(biāo)中，諸暨市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格空間上具備了一定的條件。 20xx 年 ,糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)三增。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)氛圍繼續(xù)向好。 20xx 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增 %，增幅比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利 本資料來(lái) 自 稅總額 億元，同比增 %,比上年同期增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年，全市建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)拓展亮點(diǎn)紛呈 ,龍頭培育取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，彰顯“建筑強(qiáng)市”的步伐穩(wěn)步推進(jìn)。 以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導(dǎo)，以建設(shè)新興城市為目標(biāo)，大開發(fā) 、大建設(shè)、大發(fā)展。 區(qū)域背景 諸暨市交通十分便利，已形成周邊縣市一小時(shí)汽車交通圈。新頒布 的城市總體規(guī)劃將 該 市城市性質(zhì)定位為市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、 本資料來(lái) 自 信息中心和工貿(mào)為主的園林城市。城南以創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市，建設(shè)西施故里風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)，城東區(qū)以城市廣場(chǎng)建設(shè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)周圍地的舊城改造，城中區(qū)以鐵路兩側(cè)改造為主。20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增 %；房屋施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增 %；新開工商品房面積 萬(wàn)平方米， 同比減 %； 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比上升 %。受土地集中招拍掛時(shí)間的影響， 諸暨市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積增減波動(dòng)較大 。商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%,其中，住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。由諸暨天成房產(chǎn)開發(fā)的天成 諸暨 城區(qū) 樓盤 臨街商鋪價(jià)位 20xx035000 元 /ｍ 178。以上 本資料來(lái) 自 私營(yíng)小業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者 2545歲 初中、高中 已婚， 子女 15 歲以下 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。為主 村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲 高中及以上文化水平 已婚，子女523 歲，可能與長(zhǎng)輩子女同住 3500 元以上 改善居住環(huán)境 為子女購(gòu)房 投資 120140ｍ 178。 隨著諸暨市邁向“大城市”的步伐加快， 發(fā)展中心城市的總 本資料來(lái) 自 體構(gòu)想 ：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導(dǎo)，以建設(shè)新興城市為目標(biāo) ，大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展。 2）南側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥ 8米，沿路可設(shè)商鋪。 本資料來(lái) 自 地塊內(nèi)出入口位置 見圖，在人流活動(dòng)較多的出入口周圍應(yīng)考慮足夠的集散用地 ,同時(shí)按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求設(shè)消防出入口和人行出入口。 諸規(guī)設(shè)（ 20xx） K079號(hào) 一、用地性質(zhì)： 商業(yè)、住宅用地 二、地塊具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北，建設(shè)用地面積。 3） .住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國(guó)家、省和市現(xiàn)行政策規(guī)定。 項(xiàng)目 SWOT 分析 (1) 優(yōu)勢(shì) 較 低成本 項(xiàng)目地價(jià)相對(duì) 城中其他樓盤較 低，價(jià)格彈性運(yùn)作空間相對(duì)較大，因此可以擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體 ，利于中低價(jià)入市。 使居住生活相當(dāng)方便。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 市政 城西商務(wù)區(qū)的建設(shè)、新火車站建成投入使用，周邊交通通暢、市政配套設(shè)施成熟。 政策影響 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策尚未結(jié)束，因此 投機(jī)性的消費(fèi)群體將減少?，F(xiàn)各樓盤售價(jià)約在 3300～ 4500 元 /M2之間，據(jù)調(diào)查 諸暨 樓盤 均 價(jià)集中在 4000 元 / M2左右，但目前市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)高品質(zhì)、中低價(jià)位的房產(chǎn)品。落實(shí)貫徹“尊重自然”與“環(huán)境可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，在充分考慮項(xiàng)目各種基本要素的基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文 化內(nèi)涵豐富及個(gè)性鮮明的時(shí)尚居住社區(qū)。本項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀也有待進(jìn)一步開發(fā)，就目前情況，建議本項(xiàng)目建設(shè)成住宅產(chǎn)品較為適宜。 ① 打造主題景觀 豐富景觀軸線，沿主軸線兩邊多布置園林小品及小的休閑活動(dòng)空間。之間），由市經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司統(tǒng)一組織回購(gòu)。 15% 140 M178。有兩方面優(yōu)勢(shì)，一方面是提高本案品質(zhì)形象，另一方面對(duì)本案的開發(fā)商企業(yè)品牌樹立有很大的促進(jìn)作用。年末全市登記暫住人 口（暫住一個(gè)月以上） 萬(wàn)人，增長(zhǎng) % 諸暨市位于長(zhǎng)江三角洲南翼、浙江省中部 偏北，介于東經(jīng) 119176。 其未來(lái)購(gòu)房消費(fèi)群體數(shù) 量相對(duì)較大。 使本項(xiàng)目迅速去化，回籠資金。 （ 2）、先賣包裝： 本案面對(duì)的市場(chǎng)不確定因素較多，在樓盤建設(shè)尚未全面展開時(shí)，先抓緊時(shí)間營(yíng)建現(xiàn)場(chǎng)售樓處及周邊景觀 ，讓消費(fèi)者能盡快看到本案的特性，以利于營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的展開。 ? 觸發(fā)購(gòu)房者的親情期待（配合親恩廣告）。 價(jià)格差異性策略 創(chuàng)造價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力亦是本案營(yíng)銷策略中最重要的因素。 本資料來(lái) 自 （ 2）、建立雙向互通溝通平臺(tái)。 樓盤包裝創(chuàng)新性策略 為體現(xiàn)本案與眾不同的個(gè)性與強(qiáng)烈的識(shí)別性，本案在樓盤軟件與硬件包裝兩方面營(yíng)造與眾不同的風(fēng)格。 1. 建設(shè)階段： 開工慶賀 硬廣告 本