中原-深圳龍崗坑梓舊改項目定位策略案-69ppt-文庫吧在線文庫
【正文】 《 深圳市近期建設規(guī)劃（ 2023－ 05） 》 ，全市重點配套建設后海、橫崗、龍崗、坪山、新安、光明、龍華七大居住區(qū)。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山、坑梓、東莞、關內(nèi)以及香港客戶。 ?高起點規(guī)劃，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 有較多土地儲備，可持續(xù)性發(fā)展。 ? 項目性質(zhì)：舊城改造。另外還有其他大型工業(yè)項目正在建設當中。 交通狀況 ：坑梓交通發(fā)達， 深汕高速、深汕公路 橫貫全鎮(zhèn)， 周邊有機荷高速、惠 深高速和惠鹽高速，鎮(zhèn)內(nèi)已實現(xiàn)村村通道路 。是深圳市東北部的工業(yè)重鎮(zhèn)。 生活配套 ：坑梓配套設施較為成熟，中行、農(nóng)行在內(nèi)的金融、保險、商貿(mào)服務等 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 坑梓用地現(xiàn)狀 —— 從上可以看到，目前用地主要有 4類： 工業(yè)用地：占到坑梓已用地的 70% ，用量最大。 ? 2用地面積 —— ㎡ ，可用占地 18500 ㎡ 。 ?各大品牌開發(fā)商云集（招商、天健等）。但同時也具有 10000元 /平米的產(chǎn)品，區(qū)域可塑空間較大。 坪山房地產(chǎn)概況 ?長期以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展速度較快。 ?目前小高層銷售價格為 4200元左右。 ?長期以來以工業(yè)為主的發(fā)展模式， 19年來房地產(chǎn)的發(fā)展為零。 ? 高新技術產(chǎn)業(yè)加快提升步伐 。 ? “ 南坪快速路 ”、 橫坪公路 改擴建、沙灣連接大工業(yè)區(qū)寶荷路段的 沙荷路 、正在施工中的 深惠路 、 沿海高速公路 等對坑梓房地產(chǎn)市場的影響來得最為直接。 項目開發(fā)策略 尋找我們的客戶 我們的客戶 總?cè)丝?15萬人，其中本地戶籍人口 本地居民 （原居民、私營業(yè)主、公務員） 企業(yè)員工 私營業(yè)主 ＋ 坑梓主要人口構(gòu)成 ＋ 本地居民 ?戶籍人數(shù)約在 ，戶數(shù)近 3000戶。 私營業(yè)主 ?目前坑梓各類法人企業(yè)近 300多家。 ?有改善居住環(huán)境的需求，已經(jīng)有少量人購買龍崗中心城的高檔物業(yè)。 可以看到，僅目前的人口結(jié)構(gòu)，按照比較保守的估計，就將有近3800批地潛在客戶，其實際數(shù)量預計將會在 4000批以上。 ?06年 1月 11日推出 1＃、 3＃、 4＃的 72間商鋪， 06年 5月推出 2＃商鋪、均價 15000元 /㎡ 。 銷售： 05年 6月第一批 72套專家公寓， 4個月銷售完畢。 ? 購買客戶主要為本地人（客家人較多），其次為私營業(yè)主和企業(yè)高管。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 89 75 36% 3房 110 107 51% 4房 125—135 25 % 復式 160 4 % 區(qū)域 項目 戶型 面積 比例 規(guī)劃層數(shù) 坪山 東方威尼斯 2房 80—83㎡ 21% 6層、 12層 小 3房 81 ㎡ 8% 3房 96—114 ㎡ 56% 4房 120—125 ㎡ 10% 泰富華庭 2房 89 ㎡ 36% 11層、 12層 3房 110 ㎡ 51% 4房 125—135 ㎡ 1。 周邊區(qū)域投資客戶（坪山、龍崗、深圳） 2房 60 50% 企業(yè)中層、高層管理人員，私營業(yè)主，階段性居住， 企業(yè)購買、商務用途。 130 20% 經(jīng)濟能力較好的私營業(yè)主、公務員、原居民。 ?坑梓傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域集中在南區(qū)域，北區(qū)則主要是工業(yè)廠區(qū)和農(nóng)民房居住區(qū)。 坑梓商業(yè)概況小結(jié) 坑梓缺乏中高檔消費和綜合性商業(yè) 坑梓用地規(guī)劃（ 2023— 2023） 深汕高速 深汕公路 商業(yè)定位 定位考慮方向 ?長遠考慮，結(jié)合坑梓及項目所在區(qū)域發(fā)展。 ? 集中商業(yè)規(guī)劃為 2 金田風華苑 置業(yè)用途 客戶來源 商業(yè)價格預測 預測基礎 ?本項目商業(yè)的規(guī)?；?。 地塊周邊臨路，景觀資源較少，主要依靠社區(qū)內(nèi)部園林景觀，不宜過高。 ?項目周邊商業(yè)環(huán)境改善。 ? 商鋪層高 ，實用率 90%。 ?由管理公司進行整體統(tǒng)一招商，控制業(yè)態(tài)。 ?商業(yè)普遍檔次不高，超市消費多以廉價生活日用品，以及食品類為主。 160 10% 復式 180 —— 高檔居家大社區(qū) 住宅價格預測 坪山商品房歷年銷售價格 / 面積圖03 . 2 90 . 9 31 . 8 83492280025190123456782023 2023 2023 2023 年份萬平米05001000150020232500300035004000元 / 平米住宅銷售面積 住宅銷售均價 從以上數(shù)據(jù)可以看出，坪山房地產(chǎn)雖然起步較晚，但是發(fā)展速度較快，銷售價格從 2023年到 2023年分別增長了 11%， 25%。 戶型 面積 比例 客戶群體 2房 70 5% 企業(yè)中高層管理人員，長期在坑梓工作，需要居住方便舒適，不愿意居住公司房和農(nóng)民房， 私營業(yè)主，用改善居住條件，或者商務用途。 走量，并一定程度回避競爭 適應市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 3） 補缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 ? 整體園林以中心水景為主題。 坪地第一個住宅項目，檔次較高 戶型 面積 套數(shù) 比例 3房 1 114 36 31% 4房 126 54 44% 5房 135 19 15% 復式 170 5 10% 東方威尼斯花園 ? 坪山首個住宅小區(qū)， 400套單位，規(guī)模中等。 ?住宅尚未 銷售。 供不應求 客戶需要怎樣的產(chǎn)品 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 西湖苑 風華苑 泰富華庭 東方威尼斯 金田風華苑 ?占地面積 :33377㎡ ?建筑面積 :73600㎡ （商業(yè)、住宅和酒店式公寓） ?容 積 率： ?總戶數(shù)：住宅 216戶 公寓 200戶 金田風華苑 產(chǎn)品介紹： 商業(yè) ㎡ ，含集中商業(yè)和 100間街鋪（ 39～ 201㎡ ） 公寓 ㎡ ， 1棟 12層和 19層組合而成。 總?cè)藬?shù)在14萬左右 可挖掘客戶 次主力客戶 潛在客戶分析 群體 總數(shù)量 預計比例 購買數(shù)量 需求 高管 /專家 1400 10% 140 自用 /投資 中層管理 2800 5% 140 自用 本地居民 3000 40% 1200 投資 /自用 私營業(yè)主 4300 50% 2150 自用 公務員 預計 400 50% 200 投資
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