【正文】 為樹讓道 “關(guān)鍵遭遇四” —園林體驗(yàn) 樹的歷史、名貴；標(biāo)識(shí)和認(rèn)領(lǐng) 不扎手的草皮 “關(guān)鍵遭遇四” —園林體驗(yàn) 建筑與園林的有機(jī)結(jié)合 人工濕地和疊水系統(tǒng) 體驗(yàn)活動(dòng)借鑒 於香港首度面世 Starbucks Barista QuattroTM 保溫咖啡機(jī)，將免費(fèi)贈(zèng)送予YOHO Town一期住戶 「 YOHO SmartAlerts」服務(wù)： 「 YOHO Invite」通訊工具，住戶可自選通訊社群 「 YOHO Shopping」將 YOHO Town 國際購物中心的最新信息 「 YOHO Management」住戶可隨時(shí)接收關(guān)于物業(yè)管理及日常生活的最新訊息。 體驗(yàn)營銷借鑒 創(chuàng)辦藍(lán)灣生活雜志，在開售前期推出，以季刊形式對(duì)業(yè)主發(fā)行，為客戶展現(xiàn)藍(lán)灣社區(qū)的生活態(tài)度和高品味，迎合目標(biāo)客戶的潛在心理需求。喜歡對(duì)別人的請求給予回應(yīng)， 內(nèi)行人的特征： 涉獵廣泛，了解最新產(chǎn)品咨詢，使用最時(shí)髦的數(shù)碼產(chǎn)品，推薦某種產(chǎn)品是站在幫你決策的角度而非產(chǎn)品介紹的角度，會(huì)與多位朋友一起出現(xiàn)，站于主導(dǎo)地位，開車多以奧迪系列為主！是圈子內(nèi)客戶的最佳咨詢者。調(diào)性和信息點(diǎn) 形象調(diào)性樹立 推廣渠道策略實(shí)施（ 2期） 項(xiàng)目調(diào)性信息 短信 17:19:2917:19:2917:19Saturday, March 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 17:19:2917:19:2917:193/11/2023 5:19:29 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 5時(shí) 19分 29秒 下午 5時(shí) 19分 17:19: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 5時(shí) 19分 :19March 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 17:19:2917:19:2917:19Saturday, March 11, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時(shí) 19分 29秒 17:19: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 5時(shí) 19分 :19March 11, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。截流客戶 售樓處開放邀請 售樓處開放信息 開盤信息 隱性渠道：圈層效應(yīng) 針對(duì)客戶的職業(yè)特征，在選房前都會(huì)更加關(guān)心家私，所以例如依家儂、怡豐家具城這類高檔家私城可以設(shè)置臨時(shí)展場； 針對(duì)決策過程（妻子某種程度能起到?jīng)Q定性作用），建議在高級(jí) spa或者健身會(huì)所（中航會(huì)）擺放物料 售樓處開放 顯性渠道 客戶積累 客戶策略目標(biāo)： ?客戶的精準(zhǔn)鎖定和重要節(jié)點(diǎn)的客戶量把控，為推廣節(jié)點(diǎn)鋪排提供依據(jù)； ?客戶資源的擴(kuò)大積累及客戶誠意度區(qū)分； ?客戶價(jià)值的最大化挖掘 客戶積累及盤點(diǎn) 盤點(diǎn) 1 誠意度把握 +預(yù)估會(huì)所開放客戶量 二、三級(jí)市場客戶資源；香港客戶資源啟動(dòng) 中原二、三級(jí)轉(zhuǎn)借啟動(dòng) 香港轉(zhuǎn)借啟動(dòng)、制作內(nèi)部推介 PPT 中原多層產(chǎn)品推介大會(huì) 香港轉(zhuǎn)借強(qiáng)勢推出、內(nèi)部推介 盤點(diǎn) 2 誠意度把握 +預(yù)估樣板房客戶量（開盤） 盤點(diǎn) 3 新客戶積累、誠意度把握 盤點(diǎn) 4 誠意度把握 +預(yù)估樣板房、開放客戶數(shù)量 2023 2023 thanks 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 以銷控技術(shù)和價(jià)格調(diào)差體現(xiàn)銷售均衡 注重景觀單位和臨路單位的銷售均衡 2023 2023 2023 產(chǎn)品 分期 一期 主力戶型：二房、小三房、大三房和 四房，少量多層 二期 主力戶型：兩房、小三房 大三房、四房，剩余全部多層 三期 主力戶型：大三房、四房 少量的小三房、五房 銷售周期建議 策略 一期 通過高調(diào)性品牌嫁接和高調(diào)性事件樹立 項(xiàng)目形象 二期 通過大量的多層產(chǎn)品為主這一 特點(diǎn)進(jìn)一步拔高項(xiàng)目形象 三期 社區(qū)已成熟，高尚居住氛圍和 生活方式將整個(gè)項(xiàng)目形象進(jìn)行固化 推廣啟動(dòng) 時(shí)間 ： 3月，有充分的時(shí)間進(jìn)行各種渠道內(nèi)容的制作； 原則 ：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等渠道根據(jù)不同階段不同推廣主題進(jìn)行鋪排 售樓處開放 時(shí)間 ： 7月，考慮到工程進(jìn)度和難度以及開盤時(shí)間； 形式 ：最大化拔高項(xiàng)目調(diào)性，同時(shí)也通過體驗(yàn)式營銷引導(dǎo)客戶置業(yè)的精神誘因；差異化的展示策略實(shí)施。 聯(lián)系員的特征： 交友廣泛，他們是人際疏通專家，也是信息傳播專家，他們在某一個(gè)行業(yè)擁有一定話語權(quán)。每月推薦十本好書，于會(huì)所供業(yè)主借閱。除了整個(gè)空間的視覺感受以外還要配合背景音樂、氣味、小品等和諧一致，創(chuàng)造生態(tài)、的感覺。 在溪山 奧運(yùn)會(huì)了，還記得許海豐的 0。 ?從區(qū)域到自身的賣點(diǎn)的全方位提煉，尋找項(xiàng)目價(jià)值 ?基于產(chǎn)品對(duì)位的客戶圈定 ?立足市場變化規(guī)律中的客戶鎖定 ?渠道 形象 體驗(yàn) 圈層 整體營銷策略的思考方向 目的：“獨(dú)占性優(yōu)勢”和“體驗(yàn)” 方向：渠道接觸 形象引爆 體驗(yàn)提升 圈層擴(kuò)大 整體營銷的核心 接觸客戶 吸引客戶 客戶體驗(yàn) 客戶購買 客戶服務(wù) 圈層傳播 新的客群 接觸客戶 吸引客戶 客戶體驗(yàn) 客戶購買 客戶服務(wù) 圈層傳播 整體營銷的核心是以客戶為中心，通過渠道接觸客戶，通過體驗(yàn)增強(qiáng)客戶感知價(jià)值，促成購買，再通過后續(xù)服務(wù)提升客戶美譽(yù)度，影響其圈層口碑傳播，擴(kuò)大客層 整體營銷策略分解 整體營銷策略 渠道接觸 形象引爆 體驗(yàn)提升 客戶渠道 聯(lián)系人法則 吸引客戶 搞定客戶 圈層活動(dòng) 接觸 成交 擴(kuò)大 圈層擴(kuò)大 整體營銷策略 渠道接觸策略 “顯性渠道相關(guān)”和“隱性渠道相關(guān)” 營銷執(zhí)行中會(huì)有所提及 形象引爆策略 核心：建立獨(dú)特個(gè)性化的能引起客戶共鳴的標(biāo)簽化形象 目 標(biāo)： 通過形象的系列引爆，建立兆豐溪山高端定位 ! 通過形象的系列引爆，建立兆豐溪山的高端影響力 ! 產(chǎn)品價(jià)值 使用價(jià)值 情感價(jià)值 豪宅大都從這里向上對(duì)消費(fèi)者心理欲望進(jìn)行訴求。 ?購房次數(shù) 客戶大多為 2次及以上 購房； 170 ㎡四房單位客戶 針對(duì)本項(xiàng)目 170 ㎡四房單位 的客戶，選取片區(qū)總價(jià) 320360萬的單位的客戶進(jìn)行比對(duì)分析 圈定客戶 170 ㎡四房對(duì)位客戶 圈定客戶 ?年齡 客戶群體年齡在 35~45歲居多； ? 教育程度 教育程度多為 本科 及以上。 ? 職位 私營 業(yè)主，公司管理人員 ? 居住區(qū)域 客戶中 福田 占 52%。 ?從區(qū)域到自身的賣點(diǎn)的全方位提煉，尋找項(xiàng)目價(jià)值 ?基于產(chǎn)品對(duì)位的客戶圈定 ?立足市場變化規(guī)律中的客戶鎖定 ?渠道 形象 體驗(yàn) 圈層 總規(guī)劃用地面積： ㎡ 總建筑面積 30萬㎡ 計(jì)入容積率建筑面積 237100㎡ 住宅建筑面積 226630㎡ 商業(yè)建筑面積 5000㎡ 地下室建筑面積 ㎡ 容積率 2 綠地率 62% 建筑覆蓋率 % 商業(yè)配套建筑面積 5000㎡ 停車位 1400個(gè) 項(xiàng)目位于深圳的中部，五和大道邊，交通便捷，自身資源豐富，容積率僅為 項(xiàng)目印象 —— 中部組團(tuán)、 22萬、 項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知 —— 具備打造成為豪宅的基本條件 價(jià)值認(rèn)知 規(guī)劃價(jià)值 配套價(jià)值 資源價(jià)值 居住價(jià)值 項(xiàng)目價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 深圳中部組團(tuán)定位 山水生態(tài)景觀資源 大開發(fā)商，大盤帶動(dòng)居住氛圍提升 項(xiàng)目商業(yè)配套可依客戶需求定制，業(yè)態(tài)，檔次 項(xiàng)目地塊高差明顯，溪，山以及生態(tài)規(guī)劃脈絡(luò) 高低錯(cuò)落，遠(yuǎn)視距，寬開間，均好性 23 競爭認(rèn)知一 缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)的區(qū)域炒作，只會(huì)付出更多的財(cái)務(wù)成本 —— 萬科坂田負(fù)責(zé)人 二線拓展區(qū) 功能定位及建設(shè)目標(biāo)為：“福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)”，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ?從區(qū)域到自身的賣點(diǎn)的全方位提煉，尋找項(xiàng)目價(jià)值 ?基于產(chǎn)品對(duì)位的客戶圈定 ?立足市場變化規(guī)律中的客戶鎖定 ?渠道 形象 體驗(yàn) 圈層 在考慮溪山美地項(xiàng)目營銷之前，先聽聽外面的聲音： 溫總理 2023年 11月 19日發(fā)表關(guān)于 《解決房地產(chǎn)問題的四點(diǎn)考慮》 的演講 VOICE 總理的聲音 —— 廉租房、經(jīng)適房、調(diào)控 ?廉租房 “他說，首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房?！? ?市場調(diào)節(jié) “他說，對(duì)于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，“但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂”。 我們預(yù)計(jì)： 未來深圳房價(jià)將面臨一段時(shí)間的下跌 置業(yè)客戶按置業(yè)目的常規(guī)分類 客戶 首次置業(yè)客戶 換房置業(yè)客戶 投資置業(yè)客戶 不同類型客戶在不同市場發(fā)展階段的置業(yè)周期 首次置業(yè)客戶 換房置業(yè)客戶 投資置業(yè)客戶 房價(jià)上升階段 房價(jià)穩(wěn)定階段 房價(jià)下