【正文】 萬 /套138151㎡；約 150180萬 /套215㎡；約 260280萬 /套260㎡；約 360420萬 /套315㎡；約 360420萬 /套161㎡；約 170200萬 /套137㎡；約 130150萬 /套五房167188㎡約 160200萬 /套23濱江競品： 2023年的供貨面積段主要集中在 120160平，且2023年的去化速度普遍偏慢，建議本案明年應(yīng)采取低價(jià)快走的營銷模式，避免陷入濱江豪宅集中價(jià)格戰(zhàn)。大面寬，短進(jìn)深216。月2個(gè)臥室?guī)эh窗216。4 1590 25% 1341 7882 4959E34 240 1% 237 14071 193—285D2入戶花園設(shè)計(jì)216。200240㎡ 57632 % 90120㎡ 71454 % 240㎡ 以上 116658 % 167334120144㎡ 189859 % 157135： 90140產(chǎn)品仍為長沙市場的主流去化產(chǎn)品。 %110130 59 157 **********面積段 庫存面積（萬㎡）市場存量產(chǎn)品 90120㎡庫存去化壓力最小，其次為 120144㎡段22長沙市場總價(jià)區(qū)間（萬元 /套）庫存面積面積 (㎡ ) 所占比例25以下 140 27 6090㎡ 171200240㎡ 24 % 5593長沙新政落實(shí)，首套房 90㎡以上二套房首付最低 65%。多場活動(dòng)帶足誠意客戶，現(xiàn)場展示配合制造氣氛（廣撒網(wǎng)，做人氣）4。搶占市場先機(jī)，促銷先行14年末沖刺u10月開始 秋收行動(dòng) 針對尾貨 7促銷每套減 500元 /㎡，迅速提升了 7的去化；u11月開展 暖冬行動(dòng) 促銷升級，各產(chǎn)品均加入促銷行列：a) 3面價(jià)提升 12萬 /套擠壓其他產(chǎn)品去化；b) 7促銷升級為減 1000元 /㎡；c) 2入市以 9600元 /㎡ 市場遇冷，價(jià)格戰(zhàn)升級14年末沖刺 11月份開始，長沙進(jìn)入深秋和初冬，天氣轉(zhuǎn)冷，客戶約訪困難；三中全會(huì)的召開，開征 “ 房產(chǎn)稅 ” 等傳聞?dòng)绊?，客戶對于未來房地產(chǎn)走勢不確定性預(yù)期加重；且目前銀行房貸利率進(jìn)一步上調(diào)，增加購房成本，客戶觀望情緒日益濃厚，出手更謹(jǐn)慎；各大品牌開發(fā)商也紛紛推出降價(jià)促銷政策：首當(dāng)其沖：北辰三角洲定江洋 首付 1成 +首付 6成送寶馬 MINI 目前北辰三角洲普宅也已經(jīng)開始實(shí)施最低首付一層優(yōu)惠政策。 4月 13日業(yè)主生日專場活動(dòng)，當(dāng)日到場業(yè)主 9組約 30人。品牌形象沒有提升：成交客戶主要看中項(xiàng)目的 地段 ，其次是品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì) ，對項(xiàng)目的品質(zhì)和品牌認(rèn)知有一定程度的提升。 地州客戶主要來自 永州、婁底和岳陽；216。211月下旬低價(jià)開盤，出現(xiàn)一波成交小高潮。 9141 16582從金額看，成交低于北辰、華遠(yuǎn)、保利，位列競品 第 4位 。復(fù)地 216。華遠(yuǎn)華中心 106 28947 天健一平方英里 180 21990 下半年去化以大戶型為主， 5基本售罄 ；216。 成交客戶以 開福區(qū)為主 ，其次是 芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)， 外地客戶也占到一個(gè)不小的比例；216。建議 線下渠道更具針對性，做好圈層營銷成交客戶渠道 /專注點(diǎn)：友介和路過為主，最認(rèn)可地段渠道沒有打開：成交客戶渠道以朋友介紹為主占 44%，其次是朋友路過占 42%， 轉(zhuǎn)介和大客戶單位 取得效果也比較明顯，線上推廣顯性效果較為一般 。 5月 12日與索菲亞合作的資源嫁接的活動(dòng)，對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 10月 14日同行交流會(huì) 12月 7日財(cái)富沙龍 12月 8日投融資沙龍 12月 10日地產(chǎn)銀企交流沙龍活動(dòng)：四季度以圈層和推薦活動(dòng)為主，增加意向客戶量13推廣回顧 10月 26日鋼琴演奏 11月 8日合作方答謝晚宴現(xiàn)場展示：現(xiàn)場主打海派風(fēng)格，展示升級，銷售物料增加13推廣回顧推廣小結(jié)13推廣回顧推廣 主題鮮明 ，提升了項(xiàng)目在市場影響力；上半年推廣較少，基本以現(xiàn)場的暖場活動(dòng)和優(yōu)惠政策促進(jìn)現(xiàn)場的成交；下半年系列 大活動(dòng)為項(xiàng)目起勢 ，配合各推廣，在短時(shí)間內(nèi)聚集了足夠人氣，老帶新成交客戶也有個(gè)明顯增長；四季度以來市場明顯進(jìn)入淡季， 同行轉(zhuǎn)介 和各類 圈層活動(dòng) ，有效增加現(xiàn)場意向客戶，并轉(zhuǎn)化成交。 116 10428 14643 108 9794 13456 8 634 1187 7合計(jì) 　 764 99303 101908 270 35067 45455 494 64236 56453 　u距離全年保底 7個(gè)億的銷售任務(wù)，截止到 9月底，還差 ，而之前 9個(gè)月才完成 億，意味著最后一個(gè)季度需要完成前三個(gè)季度的 84%的量，任務(wù)艱巨；u而所剩的住宅產(chǎn)品主要集中在 180㎡的大戶型及 148㎡的精裝，是全年最為 滯銷的住宅產(chǎn)品 ；u商鋪至開盤之后， 基本停滯 。線上主題直白，線下全面加強(qiáng)（渠道充足，全員營銷）3。——第十八屆三中全會(huì)《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（ 45條）分析：城市建設(shè)用地供給將更審批嚴(yán)格，也將更有計(jì)劃和效率，會(huì)加大城市更新（舊改）的力度。90120㎡ 500 % 7122 70 180200㎡ 39 總計(jì) 1183 %90110 85價(jià)格去化分析：總價(jià)為 110150萬產(chǎn)品段庫存壓力最小22長沙市場： 144平以上產(chǎn)品庫存壓力最大， 90140平產(chǎn)品庫存去化壓力最小。 7139 13427 8321 10058120144㎡面積段去化速度僅次于 6090㎡產(chǎn)品段，但價(jià)格實(shí)現(xiàn)度最好， 144平以上去化壓力最大23濱江競品項(xiàng)目主要競品分布北辰三角洲復(fù)地崑玉國際華遠(yuǎn)華中心保利國際廣場萬科紫臺城市綜合體 住宅 本案湘江邊高端樓盤地圖潮宗御苑 湘江岸，大品牌開發(fā)商占踞要塞，各項(xiàng)目在競爭中形成共生，共同定義湘江豪宅價(jià)值觀，競品主要集中在湘江東岸一線上，競爭激烈保利西海岸23濱江競品保利國際廣場： 13年去化 208套，余貨 536套，預(yù)計(jì) 14年 9月 A6入市， 222套，面積 131172㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時(shí) 間 20234物業(yè) 高檔住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)街、 JW萬豪酒店開發(fā)單位 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司占地面積 12萬㎡ 建筑面積 80萬㎡容積率 總戶數(shù) 1600綠化率 51% 裝修情況 毛坯均價(jià) 住宅 15000元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月A1棟 (住宅 ) A2棟（住宅）A3棟（住宅） A4棟（住宅）A5棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟棟號 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價(jià) 戶型面積段（ ㎡）A3 187 23% 43 16276 211289A4 221 58% 128 14358 139183A5 187 78% 146 17068 259274A6 222 / 222 / 131172A7 203 26% 53 13747 135190A8 204 81% 166 10742 136169合計(jì) 1002 53% 536 14394 135289A6棟（住宅）23濱江競品A84室 2廳 2衛(wèi) 169㎡216。陽臺可觀江景A44室 2廳 2衛(wèi) 160㎡216。1 296 65% 104 8989 100138E3主臥可設(shè)計(jì)成大套間216。主臥帶陽臺216。中西雙廚216。雙套間設(shè)計(jì)萬科紫臺： 13年去化 23套，剩余 169套，預(yù)計(jì) 14年新推 4， 192套，面積 130170㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時(shí)間 202311物業(yè)構(gòu)成 住宅、洋房、集中商業(yè)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 總戶數(shù) 1160綠化率 42% 裝修情況 約 4000元 /㎡價(jià)格 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 物業(yè)費(fèi)高層 /平方米 南北通透，功能分區(qū)較好216。主臥、客廳、餐廳可看江188㎡ 5房 2廳 4衛(wèi)216。4 60 9 160 11500 1656車位 東地塊 414 253 / 15 1 20 240 15000 7200 東地塊 中國地產(chǎn)百強(qiáng)、高端地產(chǎn)營造專家。+1強(qiáng)勢推出第一家庭的第一關(guān)懷 第一家庭，復(fù)地恒久6—9月6月，一切以家族為中心7月，復(fù)地入湘 3年，只為 Top利用 “ 因?yàn)閻凵?” 活動(dòng)主題貫穿，利用圣誕優(yōu)惠的形式送出 “ 黃金大禮包 ” ,贈(zèng)送上海游，刺激客戶；不單純只做母親節(jié)活動(dòng)，而是做成一周的促銷，配合 ” 時(shí)尚辣媽 ” 等暖場活動(dòng)及商業(yè)街消費(fèi)刺激客戶。此階段可結(jié)合 1樓王的預(yù)熱宣傳，將端午節(jié)點(diǎn)放大，線下聯(lián)合大客戶拓展；活動(dòng)目的：?利用年中的促銷，為清盤做最后沖刺；?結(jié)合 “ 家族月 ” 啟動(dòng) 3認(rèn)籌，同時(shí)后期樓王產(chǎn)品預(yù)熱。建議嘉賓：邀請 50對新人，舉辦婚紗派對建議地點(diǎn)：風(fēng)帆廣場活動(dòng)目的：?為 1的面世，持續(xù)炒作，從而帶動(dòng) 3的開盤熱銷；開盤 +后續(xù)報(bào)道 ——通過事件活動(dòng)，傳達(dá) Top活動(dòng)目的：?利用圣誕及年底熱點(diǎn)，促性全年最后一波的促銷， 一月 21一月 2120:33:0820:33:08January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2120:33:0820:33Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 20:33:0820:33:0823 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/23 20:33:0820:33:0823 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。利用雙 11節(jié)點(diǎn)，結(jié)合大客戶拓展線，挖掘客戶資源，進(jìn)行雙 11促銷；舉辦 “ 因?yàn)閻圩约?” 促銷活動(dòng)，凡活動(dòng)期間購買復(fù)地房源，只要家庭中有單身的均可獲得指定優(yōu)惠及雙11禮包；由于這批客戶家庭成員多，還可配合單身派對等活動(dòng)；同時(shí)還可開啟網(wǎng)絡(luò)購房通道，利用淘寶雙 11熱度，炒熱這批客戶。建議嘉賓：汪涵夫妻或李湘一家建議地點(diǎn)：復(fù)地外灘十六鋪商業(yè)街活動(dòng)目的：?打響下半年的頭炮，制造樓王聲勢；?高舉開局 +后期營銷維護(hù)，形成今年的推廣主線條。1樓王起勢， 6月份開始前期炒作；216。通過 3的價(jià)格及形象提升，擠壓 7尾貨的去化。四季度， 1首批開盤實(shí)現(xiàn)熱銷；216。p南邊：五一廣場 ,省級心臟商圈，年消費(fèi)近百億地段價(jià)值 ——城心要地，配套齊全32價(jià)值梳理p教育配套： 周南中學(xué)、明德中學(xué)長沙名校之一；p醫(yī)療配套： 湘雅附一醫(yī)院、中醫(yī)附二、第四醫(yī)院、長沙中山醫(yī)院、中 中國最大、綜合實(shí)力最穩(wěn)健的綜合類民營企業(yè)，具有國際化視野；216。5 1 148 10500 1552