【正文】 （二）生活垃圾客觀(guān)構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其 他垃圾雜合在一起，分類(lèi)難度大，分類(lèi)成本高； （三）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購(gòu)無(wú)門(mén)”，降低了垃圾回收參與者的積極性。二是競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。一是實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作性。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。 50 51 二、管理運(yùn)作機(jī)制 1）全面質(zhì)量管理 管理處經(jīng)理 1 人 管理員 3 人 收費(fèi)員 1 人 工程師 1 人 保安部 隊(duì)長(zhǎng) 2 人 工程 維修部 主管 1 人 保潔部 主管 1 人 財(cái)務(wù)主管 1 人 天韻金沙花園管理處 政府管理部門(mén) 天韻金沙花園 業(yè)主委員會(huì) 公司 52 沈陽(yáng)中房物業(yè)管理有限公司建立有一整套有特色的質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù) ISO9000 質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)成果，從調(diào)動(dòng)員工積極性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理，其有效方法之一是“計(jì)劃 —實(shí)施 檢查 —處理（ PDCA）”的質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶(hù)滿(mǎn)意的系統(tǒng)管理活動(dòng)。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過(guò)程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。 構(gòu)想三 導(dǎo)入“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作體系 “質(zhì)量、成本雙否決”，是把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為衡量管理處工作成績(jī)的兩項(xiàng)最重要的標(biāo)準(zhǔn)，且 兩者是“或”與“否”的關(guān)系。 營(yíng)建“和睦親善”的園區(qū)文化 園區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有園區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，園區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。在居住區(qū)內(nèi)，我們推崇 “為業(yè)主多節(jié)約，讓業(yè)主多滿(mǎn)意” 的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理”。 構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)” 天韻金沙花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的高品位人文環(huán)境。我公司力求在多種經(jīng)營(yíng)上為企業(yè)獲得效益。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進(jìn)一步發(fā)揮中房物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實(shí)現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。 2） 行政手段 在業(yè)主對(duì)于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上 級(jí)機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線(xiàn)，電梯、供水、供電、供氣管線(xiàn)。 4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗(yàn)裝修申報(bào)材料是否齊全，審批裝修方案，審批時(shí)間一般為兩個(gè)工作日。 2） 請(qǐng)勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等） 3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。 （三）崗位設(shè)置 編號(hào) 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡 視員 2 常白 35 （四）裝修管理流程 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書(shū)面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工 許可證后，方可施工。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。在施工期或未整改或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 ，動(dòng)作 100%成功視為有效。 。 ⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 ，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。 風(fēng)機(jī)房 A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵維護(hù)使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) 24 ⑷工程圖紙 a．通風(fēng)系統(tǒng)圖 b．風(fēng)道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設(shè)備電氣接線(xiàn)圖 ⑸運(yùn)行記錄 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 ⑴各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。 ⑵保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。 、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。 。 、標(biāo)牌齊全。 J、整體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、 管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 C、爐排必須進(jìn)行 12H 以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無(wú)雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。 B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 B、回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 A、鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊 15 全，位置準(zhǔn)確， B、鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度 C、進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作、門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。 E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1189）的有關(guān)規(guī)定。 備注條款：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 （一）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ★ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； ★ 規(guī)劃許可證 ★ 投資許可證 ★ 土地使用合同； ★ 建筑開(kāi)工許可證 ★ 用地紅線(xiàn)圖 b) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 12 ★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖 ）； ★ 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； ★ 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； ★ 供水合同； ★ 供電協(xié)議書(shū)、許可證； ★ 供氣協(xié)議書(shū)、許可證； ★ 有線(xiàn)電視合格證； ★ 通信設(shè)施合格證； c) 施工設(shè)計(jì)資料： ★ 地質(zhì)報(bào)告書(shū)； ★ 全套設(shè)計(jì)圖紙； ★ 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危? ★ 設(shè)計(jì)變更通知單； ★ 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； ★ 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ★ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ★ 沉降觀(guān)測(cè)記錄； ★ 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 9 考核周期及考核事項(xiàng) （一）經(jīng)理層 1） 月考核與季度考核相結(jié)合； 2） 月考核是對(duì)工作過(guò)程的控制和管理，以保證季度目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 3） 對(duì)工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)； 4） 季度考核成績(jī)是對(duì)月考核平均成績(jī)和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量； 5） 季度考核成績(jī)是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放的依據(jù)。 訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際和局面考核兩種形式。 ◆ 老人陪護(hù) ◆ 定期老人身體檢查 ◆ 老人生日親情點(diǎn)播 ◆ 老人健康休閑講座 中房物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英， 擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員 在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識(shí)和先進(jìn)的管理方法。在所管理的項(xiàng)目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來(lái)訪(fǎng)的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏(yíng)得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。 主要服務(wù)內(nèi)容： ◆ 隨時(shí)訂、送餐 ◆ 隨時(shí)收、送清洗衣物 ◆ 免打擾特約服務(wù) ◆ 安防特約服務(wù) ◆ 代理行程安排 ◆ 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物 行 政級(jí)服務(wù) —— 細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn) 為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓?jí)服務(wù)。 一、目的： 為了將 天韻金沙花園項(xiàng)目 建設(shè)成為大都市中現(xiàn) 代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 （一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、指標(biāo)； 2） 公司總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門(mén)的年度目標(biāo)、指標(biāo)； 3） 將管理處 、部門(mén)全年的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到每季度、每月； 4） 經(jīng)理層是本部門(mén)目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的責(zé)任人，因此經(jīng)理層的季度考核標(biāo)準(zhǔn)即本部門(mén)季度的管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程的控制和管理要求。 考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn) （一）經(jīng)理層 1） 月考核工資 =浮動(dòng)工資 +季度獎(jiǎng)，詳見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 2） 季度考核工資 =月考核工資 *3 3） 終獎(jiǎng)勵(lì)額度見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 （二）主管職員層（含大領(lǐng)班） 月考核工資 =月工資額 *30% （三）基層員工 考核金額的確定和標(biāo)準(zhǔn) 工資 600 元以上人員：月考核金額 100 元 工資 600 元以下（含 600 元）人員：月考核金額 50 元 各級(jí)人員考核表 （三）實(shí)施科學(xué)的績(jī)效管理 我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門(mén)及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。 B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過(guò)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1089）的規(guī)定。整體面層平整 ，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。 H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 G、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線(xiàn)。 A、采暖工程的驗(yàn)收，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。 新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音。 G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。 ⑵電氣方面 、指示準(zhǔn)確。 （含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。 、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)銹蝕，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。 ⑸極 限開(kāi)關(guān)應(yīng)完好有效。 ⑺檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門(mén)、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無(wú)滴、漏現(xiàn)象。 消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) ⑷工程圖紙 a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 25 b．水消防系統(tǒng)圖 c．消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖 d．消防泵、噴淋泵控制原理圖 e．送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖 f．卷簾門(mén)控制原理圖 g．探測(cè)器布置及編碼圖 ⑸消防設(shè)備分布表 B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試 ⑴檢查及測(cè)試的基本原則 a．要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。 燈具應(yīng)完好無(wú)損，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少與 20 分鐘。 ，配線(xiàn)均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置 。 。 三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。 4 客服負(fù)責(zé)人 跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施 5 強(qiáng)電負(fù)責(zé)人 高