【正文】 告書(shū)； ★ 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ★ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ★ 沉降觀測(cè)記錄； ★ 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 總經(jīng)理： 副總經(jīng)理 ： 人事培訓(xùn)部： 品質(zhì)部： 財(cái)務(wù)部： 10 考核金額的確定原則 （一）依據(jù)管理處、職能部門崗位評(píng)估確定管理處、職能部門各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)； （二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)確定管理處各崗位的人選； （三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的薪資等級(jí)； （四）根據(jù)崗位薪資及等級(jí)確定參與考核的薪資額度。 9 考核周期及考核事項(xiàng) （一）經(jīng)理層 1） 月考核與季度考核相結(jié)合； 2） 月考核是對(duì)工作過(guò)程的控制和管理，以保證季度目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 3） 對(duì)工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)； 4） 季度考核成績(jī)是對(duì)月考核平均成績(jī)和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量； 5） 季度考核成績(jī)是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放的依據(jù)。 績(jī)效考核的職責(zé)分配 （一）職能部門經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)制定考核內(nèi)容并實(shí)施考核； 8 （二）管理處經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)與職能部門共同考核； （三） 主管層、公司職員由管理處經(jīng)理、部門經(jīng)理制定確定考核內(nèi)容并實(shí)施考核； （四）管理處職員、員工層由管理處主管（大領(lǐng)班）考核； （五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處各崗位考核實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)管理處的績(jī)效考核體系； （六）人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)公司考核體系的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)公司的績(jī)效考核體系。 訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際和局面考核兩種形式。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿成功天韻金沙花園委托管 6 理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ◆ 老人陪護(hù) ◆ 定期老人身體檢查 ◆ 老人生日親情點(diǎn)播 ◆ 老人健康休閑講座 中房物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英， 擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員 在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識(shí)和先進(jìn)的管理方法。 在物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)的共同努力下，總結(jié)出各種先進(jìn)管理方案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)； 首 長(zhǎng)級(jí)服務(wù) —— 以您為尊 為高級(jí)企業(yè)家、商人等特殊要求的業(yè)主提供“首長(zhǎng)級(jí)”服務(wù) ◆ 業(yè)主身份保密 ◆ 客戶服務(wù)專人對(duì)接 ◆ 指派專人入室清潔、專人 入室維修 ◆ 特約私家安防服務(wù) ★ 增設(shè)單獨(dú)安全監(jiān)控設(shè)備 ★ 增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員 ★ 訪客單獨(dú)登記、錄像 貴 賓級(jí)服務(wù) —— 星級(jí)酒店特色 為影視明星等各界名人，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。在所管理的項(xiàng)目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來(lái)訪的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。 公司建立起科學(xué)的考核和培訓(xùn)體系， 把知識(shí)、技能 和 尊 重 帶給員工 ，為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們?cè)诠ぷ髦畜w現(xiàn)人生的價(jià)值，感受成就的喜悅；始終保持著 對(duì)公司的認(rèn)同 和 高度的工作熱情，從而把愛(ài)心和優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)奉獻(xiàn)給客戶。 主要服務(wù)內(nèi)容： ◆ 隨時(shí)訂、送餐 ◆ 隨時(shí)收、送清洗衣物 ◆ 免打擾特約服務(wù) ◆ 安防特約服務(wù) ◆ 代理行程安排 ◆ 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物 行 政級(jí)服務(wù) —— 細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn) 為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓?jí)服務(wù)。公司在多年經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，摸索出了適合沈陽(yáng)物業(yè)行業(yè)服務(wù)的成型經(jīng)驗(yàn)，公司同時(shí)吸收了香港和新加坡先進(jìn)物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實(shí)踐中不斷進(jìn)行規(guī)范 ，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。 一、目的： 為了將 天韻金沙花園項(xiàng)目 建設(shè)成為大都市中現(xiàn) 代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上 司、管理處經(jīng)理及時(shí)了解員工工作或思想情況。 考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 （一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、指標(biāo)； 2） 公司總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門的年度目標(biāo)、指標(biāo)； 3） 將管理處 、部門全年的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到每季度、每月； 4） 經(jīng)理層是本部門目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的責(zé)任人，因此經(jīng)理層的季度考核標(biāo)準(zhǔn)即本部門季度的管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程的控制和管理要求。 （二）主管職員層 1） 月考核； 2） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。 考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn) （一）經(jīng)理層 1） 月考核工資 =浮動(dòng)工資 +季度獎(jiǎng)，詳見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 2） 季度考核工資 =月考核工資 *3 3） 終獎(jiǎng)勵(lì)額度見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 （二）主管職員層（含大領(lǐng)班） 月考核工資 =月工資額 *30% （三）基層員工 考核金額的確定和標(biāo)準(zhǔn) 工資 600 元以上人員：月考核金額 100 元 工資 600 元以下（含 600 元）人員：月考核金額 50 元 各級(jí)人員考核表 （三）實(shí)施科學(xué)的績(jī)效管理 我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。 d) 機(jī)電設(shè)備資料： ★ 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ★ 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；（要求中文） ★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 13 ★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過(guò)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1089）的規(guī)定。 F、外墻不得漏水 A 、各類屋面必須符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5020794）的規(guī)定，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏。整體面層平整 ，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。 D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)，不露釘帽，與基層必須打牢。 H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 C、 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。 G、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 C、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò) 8M，并不應(yīng)使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 A、采暖工程的驗(yàn)收，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。 D、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。 新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音。 B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置、池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不 18 得小于 5CM。 G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。 （三）設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) A、報(bào)批資料 ⑴建設(shè)單位的增容申請(qǐng) ⑵供電局對(duì)增容申請(qǐng)及變電所建設(shè)的批復(fù)文件 B、工程資料 ⑴工程圖紙 19 ⑵交接試驗(yàn)報(bào)告 ⑶設(shè)備說(shuō)明書(shū) C、運(yùn)行資料 ⑴運(yùn)行值班記錄 ⑵預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告 ⑶測(cè)試儀表、絕緣工具清單 20 D、設(shè)備運(yùn)行檢查 : ⑴土建方面 a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。 ⑵電氣方面 、指示準(zhǔn)確。 、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。 （含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。 A、低壓系統(tǒng)圖 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 : ⑴土建方面 a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。 、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)銹蝕，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。 ，燈具完好 22 A、相關(guān)資料 ⑴產(chǎn)品出廠合格證書(shū)，勞動(dòng)局準(zhǔn)用證書(shū) ⑵使用維護(hù)說(shuō)明書(shū) ⑶維修委托合同 ⑷電氣控制原理圖與接線圖 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 : ⑴層門閉鎖裝置運(yùn)行良好。 ⑸極 限開(kāi)關(guān)應(yīng)完好有效。 ⑶水泵運(yùn)行正常，無(wú)滴漏、無(wú)震動(dòng)、無(wú)異常聲響。 ⑺檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無(wú)滴、漏現(xiàn)象。 ⑵各個(gè)風(fēng)口安裝牢固。 消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) ⑷工程圖紙 a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 25 b．水消防系統(tǒng)圖 c．消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖 d．消防泵、噴淋泵控制原理圖 e．送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖 f．卷簾門控制原理圖 g．探測(cè)器布置及編碼圖 ⑸消防設(shè)備分布表 B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試 ⑴檢查及測(cè)試的基本原則 a．要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。 、斷線檢測(cè)、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功能應(yīng)完好。 燈具應(yīng)完好無(wú)損，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少與 20 分鐘。 ⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 ，便于來(lái)訪客人與住戶直接通話使用。 ，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置 。 ⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 ，使用遙控器后門鎖被自動(dòng)開(kāi)啟。 。 調(diào)音臺(tái)調(diào)試。 三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。 六、本交按書(shū)為甲乙雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效組成部分。 4 客服負(fù)責(zé)人 跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施 5 強(qiáng)電負(fù)責(zé)人 高壓配電柜、變壓器、低 壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱 6 弱電負(fù)責(zé)人 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電子 巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng) 7 水暖負(fù)責(zé)人 微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組 8 土建負(fù)責(zé)人 房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施 9 綠化負(fù)責(zé)人 對(duì)園區(qū)草坪、樹(shù)木、小品以及園區(qū)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并有工程人員配合。 34 ii. 提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、電信電話公司、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。如該項(xiàng)施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。 C 擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽(yáng) 臺(tái)上的磚、混凝土墻體。 3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則： A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通； B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購(gòu)樓合同中不含之面積； C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、 D 如安裝大門鐵閘