【正文】 壓配電柜、變壓器、低 壓柜、進戶電源總控制箱 6 弱電負責人 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報警、消防水箱電氣部分、電子 巡更系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng) 7 水暖負責人 微機系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機組 8 土建負責人 房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗設(shè)備設(shè)施 9 綠化負責人 對園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂設(shè)施進行檢驗，并有工程人員配合。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負責業(yè)主裝修審批及裝修巡視。 C 擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽 臺上的磚、混凝土墻體。 7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案。 另 外，請您辦理裝修手續(xù)前詳細閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便： 1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請登記表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項詳細、如實填寫。 初驗結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負責人確認驗收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗收記錄》上簽字認可。每天巡視施工現(xiàn)場不少于 6 次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進展，把違章裝修消滅在初始階段。 2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨 。 41 整理各類檔案 日常管理 機 小 安 三 公 共 清 物 檔 財 社 其 電 區(qū) 全 車 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他 設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文 備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化 管 管 管 管 活 理 理 理 理 動 物業(yè)管理投標收費報價 一、 天韻金沙花園物業(yè)概況 二、物業(yè)管理收費投標報價與費用測算 （一）、投標報假： 在對天韻金沙花園項目進行深入的了解之后，我們參照沈陽市現(xiàn)行有關(guān)價格標準和本公司對天韻金沙花園住戶消費水平的調(diào)研及根 據(jù)費用開支測算，我公司對天韻金沙花園物業(yè)管理服務(wù)費定為： 每月每平方米人民幣。同時，我們也力爭把一種最新的管理思想帶到天韻金沙花園的物業(yè)管理中來，并在這種思想體系之下，把現(xiàn) 有的管理模式發(fā)揮到極至。 二是 通過多種宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約 束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。 服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識 別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化家園”。 構(gòu)想五 規(guī)范管理，促進園區(qū)服務(wù)社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于園綜合服務(wù)體系的供給。 在我們看來， “垃圾是一種放錯位置的資源” ，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，并努力為垃圾的分類收集創(chuàng)造條件。三是輿論動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。中房物業(yè)管理公司按照全國優(yōu)秀管理住宅小。 4）督導管理 管理處在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導管理方式，對各職 53 能部門實施指揮和指導管理。 一、內(nèi)部管理架構(gòu) 小區(qū)管理處將采取天韻金沙花園業(yè)主委員會和中房物業(yè)管理公司在業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理機制下的管理處經(jīng)理負責制，這是一種直線制的領(lǐng)導形式，由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責明確，管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，使經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項工作的安排及臨時任 務(wù)的下達，均由經(jīng)理直接安排，各主管 屬下人員直接向其上級負責。 從經(jīng)濟學的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi) 裝修管理的“人情化”、“無序化”導致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理導致惡性競爭傷及業(yè)主。在天韻金沙花園文化居住區(qū)物業(yè)管理介入及實施過程中， ISO9002 質(zhì)量保證體系是我們開展工作的基礎(chǔ)，更是我們提升物業(yè)管理品質(zhì)的有利保證。業(yè)主在 享受服務(wù)的同時提出改進意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。所以，在物業(yè)管理中還應(yīng)不斷尋求符合項目個性與發(fā)展方向的整體構(gòu)想，以使我們的項目保持長久而知名的品牌和充滿朝氣的旺盛生命力，使我們的項目成為這個城市和這個城市里人民的驕傲。 （二）物業(yè)管理費用測算 人員薪金及福利 工資 保險費 折舊費 辦公費 裝卸費 燃料費 材料費 辦公用水、電費 其它 小計： 合計： 1. 收入 住宅物業(yè)管理費 住宅樓 商業(yè)樓 43 家政服務(wù)收入 2. 3 其他服務(wù) 3. 專項服務(wù) 4. 效益預測 如果本項目收費率達到 100%，則可實現(xiàn)收支平衡。 對天韻金沙花園入住期的治安形勢有一個清醒認識，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。 （九）裝修審批重點 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 3）業(yè)主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報審批手續(xù)； A 出示辦理完入住手續(xù)的費用收據(jù)復印件； B 裝修申請登記表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領(lǐng)取，如實填寫，并遵照執(zhí)行）； 38 C 裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照復印件和資質(zhì)證明，注：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復印件必 須加蓋公章； D 房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）； E 業(yè)主及裝修負責人身份證復印件； F 裝修人員身份證復印件。 （七）裝修、改建的注意事項 業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項： 37 1）工作完畢后須關(guān)好所有門 窗及水龍頭，方可離開。 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準不得搭業(yè)主 物業(yè)裝修審批處 業(yè)主開始裝修 正常裝修 違章裝修 勒令停止 36 建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。管理處在裝修管理上嚴格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。 b) （二）住手續(xù)流程圖 序號 工作步驟 1 通知住戶入住 2 管理員核收入住通知書 3 雙方簽署《業(yè)主臨時公約》 4 住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復印件 5 發(fā)放《業(yè)主手冊》和住宅“二書” 6 辦理裝修手續(xù) 7 住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確認書》 8 住戶交納入住費用 9 住戶房屋驗收 10 住戶接收鑰匙 11 管理處文件歸檔 住戶文件歸檔 c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是： i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。 五、對于本次接管驗收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進行接管驗收。 。 100%。 ，且數(shù)量不宜少于 10% ，即：分機與單元主機；分機與管理主機：單元主機與管理主機：管理主機之間。 。 ⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 水泵房及給排水管網(wǎng) A、技術(shù)資料 ⑴設(shè)備使用說明書 ⑵系統(tǒng)操作說明書 ⑶工程圖紙 a．給排水系統(tǒng)圖 b．給排水綜合管網(wǎng)平面圖 23 c．配電柜控制原理圖 d．變頻柜接線圖 e．控制儀表系統(tǒng)圖 B、運行檢查 : ⑴儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準確。 、標牌齊全。 。 配電設(shè)備、配電回路、開關(guān)容量與圖紙相符。 I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。 I、經(jīng)過 48H 的連續(xù)運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 、衛(wèi)、消防 A、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無 滴漏、水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ24282）的要求，應(yīng)按套安裝水表或預留表位。導線必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 D、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 14 D、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯的裂縫。 11 ? 管理工作流程 前期工作流程： 機構(gòu)組建 擬制管理方案及規(guī)章制度 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題 隊伍組織培訓 聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時整改 完善相關(guān)資料