【正文】 進(jìn)入了供求兩旺的階段，呈一度出現(xiàn)了供不應(yīng)求的階段。 從我們調(diào)查的情 況來(lái)看， 單價(jià)低于 2021元每平方米的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。 二、東方天韻項(xiàng)目分析 （一）項(xiàng)目基本情況描述 東方天韻由濰坊國(guó)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的綜合性居住小區(qū)。園區(qū)讓人們足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情。 （ 2）公務(wù)員：此類人士具有社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密空間。園區(qū)綠化應(yīng)以讓業(yè)主足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情為規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)。 三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 （一 ）推廣 原則 實(shí)施差異化營(yíng)銷，差異化營(yíng)銷主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性和營(yíng)銷的差異性。 （ 2）可保持每 期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。 電臺(tái) —— 選擇覆蓋面廣、收聽(tīng)率高的電臺(tái)，如交通音樂(lè)頻道。 活動(dòng)內(nèi)容：相關(guān)公益活動(dòng) 活動(dòng)期間， 參與者 穿著由 國(guó)大房產(chǎn) 提供的標(biāo)有 東方天韻 標(biāo)識(shí)及名稱 的服裝，擴(kuò)大傳播面及傳播效果。 四、主導(dǎo)廣告語(yǔ) 由于濰坊地處北方，空氣干燥，水資源相對(duì)缺乏，而本小區(qū)特有豐富的水系 及水景，應(yīng)該將之作為本案最大的亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳。 人數(shù)： 100人左右 。 禮品發(fā)放區(qū)： 即時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。因此在售樓處及工地附近必須果斷采用。該曲目同時(shí)作為東方天韻所有對(duì)外廣播、電視、 VCD 等宣傳資料的背景音樂(lè)，造成東方天韻聲、光、色等綜合、立體的全方位宣傳。 （四） 儀式流程 09： 00－ 09： 30 所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。 10： 08－ 10： 13 公司董事長(zhǎng)致歡迎詞。鑒于本次活動(dòng)的社會(huì)性與公益性，所以請(qǐng)市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、濰坊市 宣傳部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)并發(fā)表講話是切實(shí)可行的！ （五） 配合道具 樓盤模型； 大型規(guī)劃平面圖； 指示牌（會(huì)場(chǎng)指示、簽到指示、 貴 賓休息廳指示）； 簽到桌； 停車區(qū)域； 停車區(qū)域指示牌，安排保安現(xiàn)場(chǎng)管理。 落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。 應(yīng)急措施準(zhǔn) 備：音響系統(tǒng) 、 麥可風(fēng) 、 無(wú)繩應(yīng)話筒 、 來(lái)客胸花、剪彩用品都比合同上要多，以確保禮儀活動(dòng)成功，防止短缺的尷尬。 （六）樓盤營(yíng)銷策劃中的其它相關(guān)工作。 我公司 工作人員 ； 貴司工作人員； 禮儀公司 工作人員； 具體操作執(zhí)行時(shí)，雙方將提供人員名單及不同人員分工安排。 做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我司提提前供樣品，由貴司定稿后我司統(tǒng)一制作）提前 8天辦理升空氣球所需的消防審批。 前期籌備工作：擬定與會(huì)人員。 10： 23－ 11： 10 由董事長(zhǎng) 揭曉東方天韻形象代言人名單，并請(qǐng)形象代言人現(xiàn)場(chǎng)演唱《東方天韻之歌》 。 09： 30－ 09： 50 來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)本次銷售部開(kāi)張活動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益與的最大化。 彩旗（ 梯 型旗） 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的 開(kāi)張 氣氛。 來(lái)賓休息區(qū)：可放在東方天韻 銷售部 現(xiàn)場(chǎng)。 會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會(huì)按照不同區(qū)域的不同劃分。出于以上考慮，建議本案主導(dǎo)廣告語(yǔ)為“ 東方天韻，感受西子湖畔的靈動(dòng)生活 ”。 策略用意： 本次促銷以公關(guān)促銷為主要形式，既充分展現(xiàn)了 東方天韻 的文化特性，又使客戶在輕松的購(gòu)房方式中享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)購(gòu)、廣場(chǎng)促銷的形式，必將成為房交會(huì)的亮點(diǎn)。 ④ 系列廣告創(chuàng)意 報(bào)紙文案 系列一（形象篇） 系列二（形象篇） 第二階段： 開(kāi)盤期 （ 1） 推廣目的 借 公關(guān)及廣告?zhèn)鞑バ纬墒袌?chǎng)熱點(diǎn)，并利用銷售季節(jié)，多點(diǎn)銷售，達(dá)到旺銷目的，力爭(zhēng)達(dá)到 預(yù)定 的銷售率。 （四） 階段性推廣策略 第一階段： 引導(dǎo)期 （ 1） 推廣目的 完成營(yíng)銷前準(zhǔn)備工作，并使市場(chǎng)對(duì) 東方天韻 產(chǎn)生初步認(rèn)知 （ 2） 推廣策略 ① 現(xiàn)場(chǎng)包裝 建立 VI系統(tǒng)，以統(tǒng)一形象對(duì)售房部門頭、廣告牌、大門圍墻進(jìn)行包裝，在主要路口設(shè)置導(dǎo)視牌（或街燈箱），對(duì)小區(qū)主入口通道用 POP掛旗進(jìn)行包裝，以此營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍。 注重推廣的系統(tǒng)性、節(jié)奏性，待方案通過(guò)后，應(yīng)組成專案小組，貫徹執(zhí)行。 交通方便快捷。 （ 3）白領(lǐng)：此類客戶 具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。 該區(qū)塊為日后濰坊市城市發(fā)展方向，且目前市政府已建成投入使用，距離本項(xiàng)目的也很近，其地理位置的優(yōu)越性不言而喻。東臨北海路，南為臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清路。 中高檔住宅無(wú)論是從建安成本還是土地成本都要高于低檔住宅，且中高檔住宅在 大都重視營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上漲。 低檔住宅供 不應(yīng)求，中高擋住宅拉升房?jī)r(jià) 從我們 的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看目前 濰坊購(gòu)房 的主力軍大致可 分 為 兩大階層 ： 5 （ 1）高收入階層 高收入階層主要有：私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、大企業(yè)的高級(jí)管理人員、社會(huì)名流、文體娛樂(lè)圈的名人等。對(duì)于能承受 21002700 元 /m2 價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。 2021年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段 客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消 費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。全市人均居住面積達(dá) 18． 2平方米，市區(qū)達(dá) 18． 6平方米，高于全國(guó)、 全省的平均水平。山東濰坊 東方天韻整合營(yíng)銷企劃投標(biāo)書(shū) 制作單位：杭州漢奇房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 2 目錄 一