【正文】 古花園”、“新陽光健康花園”等等。建設(shè)密度34%一、 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（一） 、都市住宅市場背景分析隨著政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺(tái)，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來。策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個(gè)環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。篇房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。前言市場篇一、 本案面臨的市場特征二、 消費(fèi)者的調(diào)查三、 本案及周邊市場情況的調(diào)查四、 價(jià)格的調(diào)查產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品定位二、 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析三、 對(duì)產(chǎn)品的建議四、 產(chǎn)品的指標(biāo)建議五、 臨河處理六、 大門處理七、 車位建議銷售篇 一、 總體銷售策略二、 銷售價(jià)格策略三、 付款方式策略四、 銷售預(yù)測五、 銷售造勢(shì)六、 銷售準(zhǔn)備工作（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成.,多已成現(xiàn)房。（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設(shè)計(jì)小躍式。于是，有的開發(fā)商盲目地進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，使成都的商品房總開發(fā)量迅速猛增，直至過剩，甚至出現(xiàn)一個(gè)區(qū)域內(nèi)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的情況（如府南河）。（如“萬福世家”、“上河城”等）差異化營銷成為占領(lǐng)市場的有效辦法房地產(chǎn)營銷之根本，就是要找出市場的空白點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)，為項(xiàng)目樹立鮮明的風(fēng)格特色，與其它項(xiàng)目形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領(lǐng)市場。如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價(jià)值，置信公司通過各種手段，將其潛在價(jià)值充分的挖掘出來，最終將其價(jià)值提高到2000元左右。結(jié)論：綜上所述，目前的成都房地產(chǎn)市場，雖然由于開發(fā)量的急劇加大導(dǎo)致競爭日益加劇，但就市場需求和供給來說，仍然有市場供給不足的現(xiàn)象。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢(shì)，如外立面現(xiàn)代生動(dòng)，符合時(shí)代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺，還是受到一部分人的喜愛。得到市場長期檢驗(yàn)和認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)是相當(dāng)成熟的。C、躍式小戶型，設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，為年輕一族所接受。D、戶型優(yōu)勢(shì)由于受客觀條件的制約，該項(xiàng)目應(yīng)開發(fā)應(yīng)定位于中高檔的樓盤，以小高層電梯公寓開發(fā)為主，用環(huán)境包裝來打動(dòng)消費(fèi)者，提高銷售成功率。競爭一觸即發(fā)。A、修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M2四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠五、大門處理：大門應(yīng)結(jié)合建筑外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)，作為50畝小區(qū)的入口，應(yīng)大方氣派。二、銷售價(jià)格策略開盤時(shí)均價(jià)以3200元/m2為佳,中期追漲至3500元/E、現(xiàn)場做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對(duì)已訂房客戶進(jìn)行現(xiàn)場抽獎(jiǎng)。五、銷售準(zhǔn)備工作 現(xiàn)場建議：A、 售樓處售樓處是銷售的主要場地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實(shí)力，更能吸引客戶。辦公區(qū)沙發(fā)保險(xiǎn)柜空調(diào)立面效果圖手提袋內(nèi)容：人員配備模式第四部份工地外圍墻景觀化。E配套設(shè)施打消客戶入住后的顧慮，規(guī)避可能出現(xiàn)的不足，發(fā)揮社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，增加一些社區(qū)結(jié)隊(duì)活動(dòng)。a無差別市場廣告策略：導(dǎo)入期即在一定的時(shí)間內(nèi)向一個(gè)大的目標(biāo)市場運(yùn)用多種媒體組合，做同一主題的廣告。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費(fèi)者的心理變化過程：從感知—了解—信賴—產(chǎn)生購買行為a消費(fèi)者的需求：d記憶：這部分客戶知識(shí)文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時(shí)尚的東西，最主要的是他們的未來個(gè)人發(fā)展?jié)摿Υ螅渲幸徊糠忠呀?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。如現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱 占地 售價(jià)（元/m2） 套型面積(m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 售房率小天芳苑 9畝 2400—2800 — 請(qǐng)水 30%盛錦華庭 12畝 3500—4000電梯2798—3298多層 120—240 廚衛(wèi)精裝 10%從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設(shè)計(jì)和價(jià)格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認(rèn)可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關(guān)注，這樣矛盾的心理，導(dǎo)致開發(fā)思路混亂不清。B、 首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。針對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提出如下建議： 產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。為更好的順應(yīng)市場和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M2四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求32 / 32。全躍式兩室一（二）廳單衛(wèi)針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120——150M2對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。外立面的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，使之準(zhǔn)確定位。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。（2）、滿足自住需求A、 對(duì)本區(qū)域較熟悉和認(rèn)可，對(duì)該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應(yīng)在情理之中。如果開發(fā)商針對(duì)性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的