【正文】 活意境。這類客源主要選擇標準戶型。結合目標客戶群需求特點我們認為小區(qū)建設應以健康、自然的居住方式為主題指導 思想，整體規(guī)劃上以健康步道溝通各個組團，并為業(yè)主精心配置了運動生活會館、小型足球場、運動爬坡、綠色氧吧等各種休閑設施，同時還設置了幼兒園、小學等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。 戶型實用、舒適。 理由： （ 1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（推薦日報、晚報、廣播電視報、晨鴻信息等房產專欄） 車體 —— 主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 ② 公關活動 活動內容：組織 看房活動 策劃用意： 使更多的市民走進東方天韻，了解東方天韻 。 營銷網點 多點營銷，現(xiàn)場為主的營銷網絡建議：具體為以現(xiàn)場售房部為中心，成立 市區(qū)各 咨詢部 ， 形成點面結合，網盡 東方天韻 的目標客戶。 擬邀媒體：濰坊電視臺、濰坊日報、濰坊晚報、濰坊廣播電臺。簽到處設置簽到處背景。而對于樓宇這種特殊的商品來說，路牌是最直觀、 最動人、最有氣勢的媒體應用元素。此次活動將延續(xù)近一個月，并在售樓處開張當天揭曉該活動最后勝出者， 這是本媒體策略的焦點 ， 也是活動的亮點！ 與此同時，聘請知名音樂人為本項目特別制作《東方天韻之歌》，由最終確定的形象代言人在售樓處開張儀式上演唱。 樂隊：在現(xiàn)場安排一支由 20人組成的樂隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。 10： 00－ 10： 08 儀式開始主持人開場白介紹貴賓。所以在活動之初，與相關政府部門的銜接是本活動的重點。 提前 5天向濰坊氣象局獲取當日的天氣情況資料。車輛入場后由公司保安指引在簽到處簽到， VIP、嘉賓來車按保安要求入指定車位， VIP車輛可允許停入慶典現(xiàn)場停車位。 （四）銷售指導顧問 銷售計劃 （ 1） 促銷市場定位 （ 2） 銷售推廣計劃和節(jié)奏控制建議 （ 3） 客戶聯(lián)誼會等銷售活動的創(chuàng)意方案 銷售策略（包括定價策略、價格系數(shù)、提價策略和階段性優(yōu)惠策略等等）； 售樓人員培訓； （五）展示設計 售樓部室內外設計方案及展板設計； 房交會展示設計及展板設計； 其他展示會賣場設計。 貴賓、嘉賓： 由貴司確定具體人數(shù)， 由禮儀公司 進行統(tǒng)籌安排。 活動執(zhí)行要點說明： 來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐按不同來賓身份為來賓佩帶胸花。于 開張前一周 向與會領導貴發(fā)出請柬（貴司協(xié)調） 。 11： 10－ 11： 30特約嘉賓傳達西湖（代表杭州）的時尚生活理念。在現(xiàn)場設有簽到處并同時發(fā)放禮品。此外，另將 “ 東方天韻 ” 拆成四大個字，作為大紅胸牌由四位禮儀小姐分別佩帶，平行站立于現(xiàn)場媒體公證臺之前最顯眼的位置，吸引媒體的鏡頭。旗上一般印有樓盤標志及廣告標語。 創(chuàng)意表現(xiàn) 一 ： 鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。 主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設在 銷售部 門口或放在大廳內，主席臺左側為貴賓致辭專用致辭臺（透明有機玻璃，上有精美插花），右側為主持人用立式麥 克 風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化和不銹鋼禮儀柱。 五、東方天韻售樓中心開張方案 （一）開張儀式 形式：開張剪彩 +揭曉代言人 +自助酒會 11 地點：東方天韻 展示 中心現(xiàn)場。 第三階段： 正常銷售期 （ 1） 推廣目的 通過現(xiàn)場咨詢及現(xiàn)場銷售，配合小量廣告，維持銷售。 9 訴求形式 ， 以銷售廣告為主，多方表現(xiàn)東方天韻的區(qū)位、環(huán)境、戶型等優(yōu)勢，及自然、人文的生活理念。 ② 廣告策略 訴求形式 ， 該階段以形象廣告為主，主要表現(xiàn) 東方天韻 的區(qū)位特征及環(huán)境優(yōu)勢。 （二） 營銷的核心概念 考慮到消費者購房考慮的三要素，即區(qū)位、價格和戶型，其中首要因素為區(qū)位，其次， 東方天韻 區(qū)位也是其最具優(yōu)勢的特征，因此， 東方天韻核心概念的提煉，主要突出其區(qū)位特征，并要求具有較好的外延性。 市政與小區(qū)配套皆較為齊全。這部分客源對社區(qū)檔次、配套等較為關心。隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為中檔樓盤的聚集之地。地塊規(guī)劃平 整，往南兩公里即濰坊市政府辦公大樓和市民廣場，向北不到 1千米即為濟青高速公路濰坊北山口處。 因此中高檔住宅的大量入市將提升濰坊市總體房價。 高收入階層所購買的住宅主要是高檔住宅，這類購房群體的購房動機主要是為了提高居住品質和滿足虛榮心的需要，高檔住宅往往具有地段、環(huán)境、景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理等優(yōu)勢，同時，高檔住宅也是一種身份的象征。能承受 2700元 /m2以上 的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。 開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。 濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開始從實用型向舒適型、小康型轉變，三室兩廳逐漸成為市場主流戶型，面積多在 90平方米以上。僅 2021年，濰坊 市累計完成工程建設投資 20． 5億元，新改擴建道路 16條、園林 綠地500 公頃。目前，還有 20多家企業(yè)正在申請報批中。 項目特征：產品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。 銷售特色：價格 趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。 （三） 2021 年下半年濰坊房地產市場的走勢 在政府政策的刺激效應、房交會的拉動效應、住房升級的推動效應以及舊城改造拆遷安置的住房消費的增長效應等多重需求效應的共同作用下，自 2021年以來，濰坊房地產市場就