【正文】 400 500 以上現(xiàn)有辦公面積9人以下 10至1 9 20至4 9 50至9 9 100 至149 200 以上辦公人數(shù)私營78%中外合資15%外資7%客戶構(gòu)成 ?私營企業(yè)客戶最多，占到 78%的比例； ?客戶以中小型企業(yè)為主，現(xiàn)在辦公面積 200500平方米的企業(yè)占多數(shù)， 500平米的總部型企業(yè)也占一部分； ?公司現(xiàn)有辦公人數(shù) 1049人中小型企業(yè)居多。 作為錢江新城 早期 入市的 代表作 萬銀的目標(biāo)客戶 ?咨詢，貿(mào)易相關(guān)企業(yè) 他們屬于資本和智力密集型企業(yè)，公司形象是業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素，所以格外關(guān)注所駐辦公樓的形象，不僅僅是品質(zhì)，更是市場 口碑 。 賣點(diǎn)提煉 ——五大賣點(diǎn)，其中品質(zhì)、成熟度是競爭中獨(dú)享的客觀價值 服務(wù) 成熟 品質(zhì) 純粹 賣點(diǎn)梳理 形象 表里如一的頂尖形象展示體系 純正商務(wù)空間 純粹的高端企業(yè) 新城最具活力商務(wù)板塊 立竿見影的回報 品牌服務(wù)團(tuán)隊(duì) 尊貴、值得信賴 辦公空間人性化 硬件標(biāo)準(zhǔn)國際化 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品規(guī)劃目前在新區(qū)內(nèi)多項(xiàng)指標(biāo) 位于前列。 著手梳理和評估未來一年杭州將發(fā)生的重大活動和社會事件。 活動目的： 針對金融類及浙江民營 客戶做直效營銷 活動形式： 現(xiàn)場酒會 +財(cái)經(jīng)論壇 邀請來賓： 浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)者 浙商商會會員 杭州金融協(xié)會會員 萬象城關(guān)系客戶 項(xiàng)目登記意向客戶 品牌 策略 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 最直接有效的戶外廣告 樓體條幅廣告 藍(lán)鯨國際、東方潤園等開盤，打出以上條幅主要以形象推廣為主，吸引區(qū)域客戶關(guān)注。 看樓路線醒目的標(biāo)識系統(tǒng) 造 場 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 異地推廣 中介推廣會 杭州 上海 溫州 開發(fā)商資源：行業(yè)資源 xx資源： xx行投資客戶，《地產(chǎn)評論》等 公眾資源：房展會，專題產(chǎn)品說明會、中介等 大活動 之 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷控策略： 合理產(chǎn)品分割和銷售控制，保障項(xiàng)目的高形象及銷售速度得以實(shí)現(xiàn) 高端樓層 中低區(qū)樓層 面向大單投資者組合銷售，整層產(chǎn)權(quán)以不大于兩戶為宜； 優(yōu)先考慮企業(yè)自用購買，同質(zhì)單位盡量集中，避免大小單位混雜 低區(qū)樓層作為集中的散售單位 高形象與相對較低價位和使用成本保障成交 16 F 4 F 41 F 30 F 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū) 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 C+D A+B I H G F E 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 中區(qū)劃分 2831F 四戶 A+B C+D E+F+G H+I 劃分原則： 四戶分割，主力面積在 350400平方，市場需求主力面積，而且做到每戶均有總裁室。 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 投機(jī)取巧的人。 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 :38:3922:38:39February 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :38:3922:38Feb2325Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 25日星期六 10時 38分 39秒 22:38:3925 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 25日星期六 10時 38分 39秒 22:38:3925 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 25日 10時 38分 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時 38分 差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 :38:39 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強(qiáng)大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 挑空花園 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 高區(qū)： 3245層，每層二戶 共四種戶型 面積 6931027平方米 中區(qū)： 1831層，每層四戶 共 11種戶型 面積 320533平方米 低區(qū)： 510層，每層九戶，面積 160252平方米 1115層，每層七戶，面積 160373平方米 1617層，每層五戶，面積 160412平方米 其中 1 2 38層數(shù)字吉利，建議整層銷售 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 開工活動 大客戶簽約儀式暨開盤儀式 簽約儀式暨產(chǎn)品推介會 房展會 活動有三種：一是純?yōu)殇N售、二是為形象宣傳、三是維系客戶關(guān)系，其實(shí)我們需要的是，讓客戶幫我們吆喝！ 無論是包裝還是實(shí)景，我們要做到的是，讓事實(shí)說話，讓產(chǎn)品說話！ 工地圍墻包裝 板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇 折頁 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售 物料 執(zhí)行要點(diǎn)： 中英文對照形象樓書及銷售折頁 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 開放時間 ： 2023年 10月 面 積： 200平方以上 執(zhí)行關(guān)鍵： 在 慶春路 選擇停車方便，物業(yè)形象檔次高的鋪面或酒店大堂內(nèi)做為接待中心，配備看房車。 設(shè)立建材、設(shè)備、技術(shù)展示區(qū)：豐富展示品類，提高展示水平。 時 間 ： 2023年 9月 活動形式：和政府聯(lián)動，舉辦錢江新城發(fā)展規(guī)劃展覽，錢江新城已開工項(xiàng)目參展 執(zhí)行關(guān)鍵：報紙、電視要做跟蹤報道 錢江新城發(fā)展歷程展覽 大活動 之 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理及市場研究 二． 形象定位及客戶定位 三． 營銷執(zhí)行體系 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 錢江新城的建設(shè)將提升本區(qū)域在城 市中的地位。 對樓層分區(qū)，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位 標(biāo)桿型客戶 需求面積半層以上 浙江省大型民營企業(yè) 行業(yè)類型：咨詢服務(wù)、電子信息軟件等行業(yè)形象要求極高； 跟隨型企業(yè) 本地領(lǐng)先企業(yè)為主； 行業(yè)類型 :貿(mào)易、資詢、廣告、建筑設(shè)計(jì)等； 客戶 ?大單投資客 (如基金 ) ?大單自用購買者 ?自用購買者 ?中、小投資客 產(chǎn)品 ?設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫字樓發(fā)展趨勢 ?設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn) ?保證相對于高端樓層的性價比優(yōu)勢，形象高但不增加會引起使用成本上升的產(chǎn)品配置 16 F 4 F 41 F 30 F 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū) 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 1. 產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)客戶層次，保證租戶的整體素質(zhì)； 2. 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求； 1. 保證產(chǎn)權(quán)不過于分散； 2. 提升產(chǎn)品的適應(yīng)性； 1. 完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競爭風(fēng)險； 2. 完全排除市場主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨曲高和寡的窘境。 0 5 10 15 20電視直郵路過朋友介紹報紙網(wǎng)絡(luò)分展場房展會電視 直郵 路過 朋友介紹 報紙 網(wǎng)絡(luò) 分展場 房展會客戶購買渠道分析 34%27%24%15%錢江晚報第一財(cái)經(jīng)樓市杭州日報客戶對推廣渠道的看法 ?辦公樓內(nèi)客戶看杭州本地報紙的占 49%，買寫字樓看樓市的占 24%，第一財(cái)經(jīng)也有不俗的收看率，占 27%； ?客戶購買寫字樓主要通過報紙、房展會、朋友介紹、分展場等渠道獲取信息。 甌 江 路 三橋 本案 萬象城 N 市民活動中心 大劇院 會議中心 富春江路 商業(yè)街 商貿(mào)會展區(qū) 企業(yè)總部區(qū) 商貿(mào)、金融、保險、證券 行業(yè)為主 以華潤新鴻基萬象城為帶動， 主要是大型商貿(mào)和會展覽酒店 業(yè)態(tài)區(qū)域，建成后將成 新城最具活力的商業(yè)區(qū)塊 。 錢江新城 CBD 商務(wù)空間 大 21 目標(biāo)梳理與市場研究 客戶目標(biāo) 市場環(huán)境 本體條件 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 －－保險公司行政主管（目前在黃龍辦公 ） 前景好、潛力大, 4 8 %缺乏商務(wù)氛圍，暫不考慮, 3 7 %可以考慮15%16 本報告是嚴(yán)格保密的。 黃龍 在售 預(yù)告 ?目前在建的寫字樓供應(yīng)量合計(jì)約 73 萬 m2； ? 該板塊共規(guī)劃建設(shè) 43棟高檔辦公樓，預(yù)計(jì)建筑面積在 300萬 m2 左右（含政府辦公用樓 ） 0100200300400總量（含已規(guī)劃） 55 300 60 40 25 40 21 170在建（一年內(nèi)） 25 77 10 0 10 50黃龍 錢江 武林 慶春 文教 城站濱江高新濱江行政區(qū)域認(rèn)知 1： 高端 銷售型寫字樓的 集中 入市 錢江新城將 刷新 寫字樓市場的品質(zhì)與價格體系 各板塊中高檔寫字樓供應(yīng)量的比較（ 2023年） 2023年 6月杭州在售寫字樓分布圖 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市氛圍提升上， 杭州從旅游城市向現(xiàn)