【正文】 3居 140160平 ，單價 , 223套 三 居 450平， 四 居 430平， 五 居 520平 ，月均去化 ，余 237套左右，后期仍有 400平以上產(chǎn)品推售，近 330套 霄云路 8號 萬科藍山 四居 240平，成交單價 ，月均銷售 7套，余 30套 金茂府 二期剩余 145套 三期預(yù)計為 270380㎡ 四居及五居， 248套，預(yù)計 2023年 4月后推出 公園 1872 剩余 69套房源 1樓預(yù)計在 2023年 4月加推 預(yù)計加推 300㎡ 以上的四居及五居。 ； 朝陽公園 價格： 5萬元 /㎡ 二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 燕莎商圈 價格：元 /㎡ 東北四環(huán) 價格： 萬元 /㎡ 亞奧板塊 價格：元 /㎡ 面積區(qū)間為 165190㎡ 三居 面積區(qū)間為 285310㎡ 四居 紅璽臺 ,160300㎡ 三 四居 ,精裝單價 /m178。； 霄云路 8號 ,450㎡ ，精裝單價 /m178。； 朝青板塊 東南三環(huán) 價格：元 /平米 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競爭背景 同區(qū)域（相近） 同產(chǎn)品（類型） 同客戶（相似） 同時期（交叉） 165－ 190平米 萬科藍山（ 167） √ √ √ √ 禧瑞都（ 170） √ √ √ 太陽公元（ 150－ 200） √ √ 綠城誠園（ 170） √ 中化方興（ 180－ 220） √ √ √ √ 君匯（ 190－ 280） √ √ √ 285－ 310平米 紅璽臺（ 280－ 300） √ √ 中化方興（ 320－ 350） √ √ √ √ 富力十號（ 220－ 280） √ √ √ √ 公園 1872（ 200－ 300） √ √ √ √ 泛海國際（ 300） √ √ 君匯（ 230－ 450） √ √ √ 四同原則確定 核心競品 :_________分流競 品 :_________(精確至產(chǎn)品類型） 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競爭背景 21 目標(biāo)下的背景分析 ——競爭背景 160190平米三居產(chǎn)品 285310平米四居產(chǎn)品 禧瑞都 170平兩居 ， 175平三居，成交單價 6萬，月均消化 7套，余 57套 紅璽臺 遠洋萬和公館 太陽公元 130㎡ 、 160㎡ 三居； 190㎡ 、 220 ㎡ 四居，均價 /㎡ ，月均去化 10套。商業(yè) 350套 住宅 330㎡五室 36套 15% 300㎡四室 36套 15% 270㎡四室 72套 30% 226㎡四室 48套 20% 217㎡三室 48套 20% 價格情況 住宅 45000元 /㎡ ， 商住公寓 40000元 / ㎡ ，含5000元 / ㎡ 精裝修標(biāo)準，贈送全德系廚衛(wèi)家具家電。而在東擴區(qū)域中住宅供應(yīng)僅占 25%，其高端居住的需求必將向周邊區(qū)域進行延伸。 2 3 4 6 7 8 1 項目周邊原景 混雜、雜亂 無任何豪宅意向 項目現(xiàn)有環(huán)境較差，需跳出周邊環(huán)境，營造豪宅 領(lǐng)地感 ，以 抵消周邊不良印象 —— 東側(cè)沿街 落成正式圍墻 +按園林標(biāo)準打造的綠植 +整改 南側(cè)道路 為銀杏大道 +路口 樹立精神堡壘。 12:21:5412:21:5412:21Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 12:21:5412:21:5412:212/25/2023 12:21:54 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 12時 21分 54秒 下午 12時 21分 12:21: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 12時 21分 :21February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:21:5412:21:5412:21Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時 21分 54秒 12:21: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 12時 21分 :21February 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 12 目標(biāo)回顧 目標(biāo)實現(xiàn) ——整體業(yè)績目標(biāo)實現(xiàn) ? 年度簽約及回款指標(biāo)完成情況 ? 各業(yè)態(tài)完成情況分解 ? 年度整體 簽約 金額在競爭市場中處于何種地位 13 策略及檢驗 ——年度營銷策略總控圖 第一階段 第二階段 第四階段 第三階段 推廣主題 渠道策略 重要節(jié)點 促銷策略 現(xiàn)場展示 主推資源 達成效果 13 策略及檢驗 ——推廣形象線 ? 不同階段推廣主題的展示以及效果 ? 不同 階段推廣形象設(shè)計稿 13 策略及檢驗 ——推廣渠道線 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 12月 10月 起勢期 開盤引爆期 持銷期 財富中心臨售接訪 正式售樓處開放 園林及樣板間開放 1.3.5商業(yè)開盤 短信 網(wǎng)站 活動 戶外 北青、京華 開盤前，每周三次，每次 1030萬條 搜房、新浪持續(xù)投放 東四環(huán)單立柱、交通指示牌、戶外圍擋持續(xù) 精英私享沙龍活動 （ ） 少年高爾夫體驗（ ） “游園驚夢”保利東郡開園盛典（ ） 相約宋祖英 第三屆和樂大使選拔賽 中秋奢侈品展賣（ ） 意大利設(shè)計師中國見面酒會（ ） 保利東郡城市精英高爾夫球賽（ ） 拓展 藍色港灣、國貿(mào) CBD商超 紙媒 北青 北晚、京華、航機雜志、新地產(chǎn)、紅地產(chǎn) 開盤后，每周五次，每次 50萬條 藍色港灣、國貿(mào) CBD商超 藍色港灣 電開 代理公司電開持續(xù)進行 推廣密集期 推廣密集期 13 策略及檢驗 ——推廣渠道線 ? 全年所有渠道的費用、比例、費效比統(tǒng)計，并進行效果解釋說明 ? 針對 創(chuàng)新的推廣渠道的使用啟示和總結(jié) 13 策略及檢驗 ——公關(guān)活動線 ? 重大活動亮點 ? 活動費用和效果對比 ? 針對創(chuàng)新 的公關(guān)活動的 使用啟示和總結(jié) 13 策略及檢驗 ——現(xiàn)場展示線 ? 重大現(xiàn)場展示亮點 ? 針對創(chuàng)新 的公關(guān)活動的 使用啟示和總結(jié) 14 年度整體營銷工作小結(jié) 21 全盤整體及本年度銷售目標(biāo) 產(chǎn)品類型 年度計劃簽約 毛利率 年度計劃回款 套數(shù) 面積 金額 合計 22 整體貨源盤點 住宅產(chǎn)品類型 總套數(shù) 總金額 可售存貨套數(shù) 可售存貨金額 累計簽約套數(shù)（套） 累計簽約金額（億元） 累計成交單價（元 /平米） 面積去化率 主要面臨難點 1號樓 90平米 140平米 … 2號樓 160平米 200平米 … … … 合計 備注： 樓號及具體面積段劃分視各項目自身銷售資源情況進行修改、完善； 除住宅外的其它產(chǎn)品類型均按此表格式進行貨源拆分、盤點 謝 謝 :21:5412:2112::21 12:2112:21::21:54 2023年 2月 25日星期六 12時 21分 54秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 33 客戶機會分析 ——置業(yè)目的 來訪（或成交）客戶 置業(yè)目的細分 客戶樣本數(shù)量 置業(yè)原因 51 改善型 26 % 父母 給子女 14 % 工作變動 7 % 子女給 父母 4 % … … … 合計 51 % 備注：此部分定量分析調(diào)研主要針對前期來訪客戶（未開盤項目） 改善型客戶情況 分析 客戶類別 成交客 戶 居住區(qū)域 工作區(qū)域 決策者年齡 居住者年齡 … 改善型 14 朝陽公園 3 % 朝陽 2 % 25以下 0 % 25以下 0 % 朝陽 4 % CBD 4 % 2530 1 % 2530 2 % CBD 1 % 東城 1 % 3035 1 % 3035 2 % 豐臺 0 % 石佛營 1 % 3540 4 % 3540 4 % 石佛營 3 % 酒仙橋 2 % 4045 1 % 4045 3 % 東城 0 % 西城 0 % 4550 2 % 4550 0 % 西城 0 % 四惠 2 % 5055 3 % 5055 1 % 崇文 1 % 宣武 0 % 55以上 1 % 55以上 1 % 酒仙橋 2 % 豐臺 0 % 未留 1 % 未留 1 % 合計 14 % 機場 0 % 合計 14 % 合計 14 % 無 2 % 合計 14 % 33 客戶機會分析 ——詳細數(shù)據(jù) 備注： 此部分定量分析調(diào)研主要針對前期來訪客戶（未開盤項目） 此表僅以改善型客戶為例，項目需根據(jù)客戶不同需求分項列表； 此表除居住區(qū)域、工作區(qū)域、決策者年齡、居住者年齡四項外，項目可根據(jù)需表述內(nèi)容自行添加分析項。 項目操盤啟示： 現(xiàn)場展示完善，配備 1:1比例樣板間 。 21 目標(biāo)下的背景分析 ——典型項目背景 地址 朝陽廣渠路 15號 (廣渠路大郊亭西北 ) 占地面積 155919平方米 建筑面積 366302平方米 容積率 綠化率 30% 項目規(guī)劃 住宅： 660套；廉租房： 322套 社區(qū)配套 國際雙語幼兒園、市級重點小學(xué)、3000平米 專屬會所 2023年 6月 30日，中化方興以 的總價拿下廣渠路 15號地，扣除 15000平米的廉租房面積，樓面價折合 15320元 /平方米 ，成為當(dāng)時新科“地王”。 ； 禧瑞都， 170㎡ 三居，精裝單價 6萬元 /m178。遠洋地產(chǎn) XX項目總體營銷策略大綱 XX公司 20XX XX XX 目錄 1整盤貨源盤點及銷售目標(biāo)分解 2核心問題導(dǎo)出 3營銷策略及執(zhí)行計劃 4推售及價格策略、蓄客計劃 5營銷組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項 目錄 1上一年度營銷總結(jié) 2本年度目標(biāo)及貨源盤點 3核心問題及營銷策略 4營銷執(zhí)行計劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項 12 全盤整體銷售目標(biāo)分解 13 目標(biāo)分解結(jié)論導(dǎo)出 1 整盤貨源盤點及銷售目標(biāo)分解 2 核心問題導(dǎo)