【正文】 3658 4 6380 21日 27日 3 3465 0 0 0 12 28日 4日 4 6544 3 4745 5日 11日 3 3703 1 971 合計(jì) 104 116891 79 83889 ? XX項(xiàng)目 順 銷期 （ XX XX月 ）住 宅月均 去 化速度為 XX套 /月，約 XX億，銷售速度在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中出于何種地位。 示例 35 解決 核心問題的保障動(dòng)作 回顧 —— 問題 1 解決 策略 1 C、現(xiàn)場(chǎng)展示保障 ： —— —— —— 可配圖片說明，并注明完成時(shí)間，費(fèi)用成本、責(zé)任部門 銀杏大道 售樓處 樣板間 3期灣岸景觀 成熟園林 會(huì)所 2 3 4 5 6 7 5 沿街商業(yè) 1 示例 ——整體銷售動(dòng)線中的客戶接觸點(diǎn) 打造 豪宅領(lǐng)地感，抵消周邊不利影響 ；構(gòu)造 優(yōu)雅私家大道，展現(xiàn)靜謐宜居環(huán)境。 6萬(wàn)平方米 2萬(wàn)平方米 主題風(fēng)格 整體園林，以棲息、活動(dòng)、舒適為核心設(shè)計(jì)理念，細(xì)節(jié)上運(yùn)用 artdeco最為典型的幾何造型，與整個(gè)社區(qū)保持統(tǒng)一協(xié)調(diào) “ 龍歸日月”的龍脈之髓，樓座群以中央庭園為核心，西向合圍，首尾處直面 40公頃紅領(lǐng)巾公園 日式園林 —— 雙龍戲珠的蘇州中式 園林 備注：通過橫向?qū)Ρ软?xiàng)目規(guī)劃及園林，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 165190平米 285－ 310平米 類別 金茂府（已售磬） 本項(xiàng)目 金茂府 公園 1872 本項(xiàng)目 總面積 201㎡ 190㎡ 300㎡ 312㎡ 315㎡ 總面寬 14米 客廳面寬 6米 主臥面寬 總進(jìn)深 18米 層高 房間數(shù) 3房 4房 4房 4房 4房 套間數(shù) 1 個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 2房 4個(gè) 南向房間數(shù) 2個(gè) 3個(gè) 3個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 衛(wèi)生間數(shù) 2個(gè) 3個(gè) 4個(gè) 3個(gè) 5個(gè) 廚房個(gè)數(shù) 1個(gè) 2個(gè) 2個(gè) 1個(gè) 2個(gè) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——戶型指標(biāo) 備注：通過橫向?qū)Ρ戎髁粜透黜?xiàng)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)小結(jié) 33 客戶機(jī)會(huì)分析 ——活動(dòng) 區(qū)域分布 備注：此部分定量分析調(diào)研主要針對(duì)前期來訪客戶 ?居住 區(qū)域 主要分布 在 …； ?工作區(qū)域 主要集中分布 亍 …。 售樓處接待區(qū) 大堂銅門 商業(yè) 114㎡二室 75套 21% 84㎡一室 100套 29% 56㎡一室 175套 50% 22 核心問題導(dǎo)出 目標(biāo)分解結(jié)論 政策背景結(jié)論 競(jìng)爭(zhēng)背景結(jié)論 典型項(xiàng)目背景結(jié)論 導(dǎo)出項(xiàng)目核心問題 22 核心問題導(dǎo)出 問題 1 問題 2 問題 3 目錄 1上一年度營(yíng)銷總結(jié) 31 本體機(jī)會(huì)分析 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 33 客戶機(jī)會(huì)分析 34 核心問題解決策略及推廣形象切入點(diǎn)導(dǎo)出 35 活動(dòng)配合、渠道配合、現(xiàn)場(chǎng)展示配合、服務(wù)配合、銷售組織配合 36 營(yíng)銷費(fèi)用及效果預(yù)估詳表 上一年度營(yíng)銷總結(jié)上一年度營(yíng)銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問題及營(yíng)銷策略 4營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn)核心問題及營(yíng)銷策略營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng)1 整年貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問題導(dǎo)出 3 營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 ? 提煉 項(xiàng)目在區(qū)位交通、周邊環(huán)境、整體規(guī)劃中的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 2023年 10月 CBD東擴(kuò)規(guī)劃方案公布， CBD正式向東擴(kuò)展 3平方公里。 現(xiàn)場(chǎng)展示 樣板間及樣板區(qū)展示，售樓處設(shè)置液晶屏演示等科技系統(tǒng)。 11樓 貨源情況 一期 住宅 共 240套， 四室占65%。 8萬(wàn)，五居 28 315，推出 118套，去化 28套，均價(jià) 三居 125170 平，四居 220平預(yù)計(jì)推出 336套，預(yù)計(jì)單價(jià) 逸翠園 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 核心競(jìng)品 存量 2200套， 30萬(wàn)平米 存量 2400套， 70萬(wàn)平米左右 2023年 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 兩居 170平，單價(jià) 6萬(wàn)左右， 48套 四 居 260350平米 ，平層單價(jià) ，月均去化 ，余近 160套，預(yù)計(jì) 2023年 6月以后推出 三居 20 256平，四居 280、 350平，單價(jià) 6萬(wàn)左右 360套， 預(yù)計(jì) 2023年 6月推出 備注： 產(chǎn)品類型及面積區(qū)間的劃分根據(jù)項(xiàng)目自身主要貨源確定； 通過 對(duì)主要競(jìng)品的推貨體量和時(shí)間統(tǒng)計(jì)，尋找項(xiàng)目差異化推貨機(jī)會(huì)和威脅 ； 此 部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問題導(dǎo)出的 關(guān)鍵部分。 藍(lán)山， 167㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。 ； 太陽(yáng)公元 ,160200㎡ 三居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 萬(wàn)和城， 280㎡ 四居，精裝單價(jià) 5萬(wàn)元 /m178。； 綠城誠(chéng)園 ,170335㎡ 三 四居 ,精裝單價(jià) /m178。 ； 萬(wàn)科公園 5號(hào)， 180平米三居 ,精裝單價(jià) /m178。； 萬(wàn)科 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 紅璽臺(tái) 保利東郡 三居 165平，四居 190平，推出 182套，去化 60套，均價(jià) 4。 觀景、 8大科技） 項(xiàng)目案例分析 —— 09年地王預(yù)計(jì)今年 4月 17日入市 ，各方面質(zhì)素較佳，具備較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。目前，共積累 近 800組辦卡客戶 ； 由于項(xiàng)目主要蓄客時(shí)間均處于新政出臺(tái)前期，客戶中 90％為外地客戶 ，辦卡 有效率較低 。 此部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問題導(dǎo)出的關(guān)鍵部分。 轉(zhuǎn)角觀景窗 工人房獨(dú)立空間，做到與主人空間的完全區(qū)隔，毫無干擾 入戶玄關(guān)、衣帽間 三梯兩戶 專屬電梯入戶 工人專用通道 中西分廚 大面積可變空間，可根據(jù)需要自由打造 310㎡ 四室半四衛(wèi)三廳 戶型設(shè)計(jì)無可挑剔，奢適大宅 三面采光，入戶玄關(guān)、衣帽間、多功能廳、臥室方正闊綽，中西分廚，主傭分區(qū) 31 本體機(jī)會(huì)小結(jié) 項(xiàng)目 類別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 開發(fā)商 品牌 中化方興 招商地產(chǎn) 萬(wàn)科集團(tuán) 和記黃埔 保利地產(chǎn) 區(qū)位及交通 所屬版塊 泛 CBD板塊 朝青板塊 泛 CBD板塊 姚家園 朝青板塊 國(guó)貿(mào)直線距離 3公里 5公里 4公里 公共交通 地鐵 14號(hào)線 1 2 371 7 75特 9 地鐵 6號(hào)線； 682，640， 126路公交車 9路、 11路、 28路、37路、 57路等 75 72 440等 地鐵 6號(hào)線 ,48 594 408等 交通主干道 廣渠路、西大望路、東四環(huán) 毗鄰朝陽(yáng)北路、 東四環(huán) 緊鄰東四環(huán)主路 姚家園路、青年路、東五環(huán) 朝陽(yáng)北路、石佛營(yíng)路 外部 資源配套 市政配套 百盛、燕莎奧特萊斯、新光天地、 朝陽(yáng)醫(yī)院 紅領(lǐng)巾公園、家樂福、朝陽(yáng)大悅城八里莊第一小學(xué)、八里莊第三中學(xué)、北京耀中國(guó)際學(xué)校 百盛；紅星美凱龍、伊頓國(guó)際幼兒園、平樂園小學(xué) 家樂福、活力東方奧特萊斯、大悅城、朝陽(yáng)體育中心、姚家園小學(xué)、北京第 17中學(xué) 蓓蕾幼兒園、伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、石佛營(yíng)小學(xué)、芳草地小學(xué)、耀中、中央音樂學(xué)院附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、日壇中學(xué) 社區(qū)內(nèi)配套 商業(yè) 8000平米商業(yè) 1600平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 14000平米商業(yè) 8000平米商業(yè) 教育 國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)幼兒園、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 全日制小學(xué)及雙語(yǔ)幼兒園 幼兒園、中學(xué) 幼兒園 —— 會(huì)所 6000平米會(huì)所 10000平米運(yùn)動(dòng)型會(huì)所 2023平米會(huì)所 5000平米會(huì)所 （已啟用） 2023平米會(huì)所 其他社區(qū)配套設(shè)施 無 無 社區(qū)醫(yī)療站 無 無 物業(yè) 物業(yè)公司 金茂物業(yè) 第一太平戴維斯 萬(wàn)科物業(yè) 待定 保利物業(yè) 物業(yè)費(fèi) /平方米 .月 住宅： 公寓： /平方米 .月 待定 /平方米 .月 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 發(fā)力點(diǎn) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目整體 備注：通過橫向?qū)Ρ软?xiàng)目整體質(zhì)素，發(fā)現(xiàn)本案在核心競(jìng)品中的差異化機(jī)會(huì) 32 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 ——規(guī)劃及園林 項(xiàng)目 類別 金茂府 公園 1872 萬(wàn)科藍(lán)山 逸翠園 本項(xiàng)目 規(guī)劃 總占地面積 ㎡ ㎡ 8萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ 40萬(wàn)㎡ 17 萬(wàn)㎡ 36萬(wàn)㎡ ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 660戶 1502戶 775戶 486戶 336戶 物業(yè)類型 住宅、公寓、商業(yè)、 廉租房 公寓、商業(yè)、寫字樓 住宅、公寓 花園洋房 住宅、公寓、商業(yè) 容積率 綠化率 30% % 30% 35% 32% 交房時(shí)間 2023年 12月 2023年 4月 2023年 6月 2023年 6月 2023年 10月 園林 設(shè)計(jì)單位 德國(guó)維思平建筑設(shè) 計(jì)事務(wù)所 KFS Yamato planning consultant Co.,Ltd設(shè)計(jì) —— 深圳筑博 園林面積 6萬(wàn)平方米 2。 重大節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品亮相 樣板區(qū)開放 首次開盤 （ 3號(hào)樓、別墅、會(huì)館） 二次開盤 （ 4號(hào)樓西側(cè)） 三次開盤 （ 1號(hào)樓西側(cè)） 推廣主題 新聞炒作主題 望京，旺族 名門 ，不居人后 舉世匯中國(guó) 業(yè)界專業(yè)角度： 《 大望京真正高端居所缺失20年！ 》 內(nèi)容：望京地產(chǎn)發(fā)展梳理、高端豪宅缺失的原因、真正豪宅到來 文化名人采訪角度： 《 豪宅需要換血 》 內(nèi)容：望京豪宅都是偽豪宅、新時(shí)代豪宅的定義 開發(fā)商角度： 《 望京有豪宅嗎？ 》 內(nèi)容：望京地產(chǎn)發(fā)展梳理、高端豪宅缺失的原因、真正豪宅 到來 國(guó)際化生活區(qū)角度：