【成都樓市】某地產(chǎn)翡翠城二期定價(jià)報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 配套，當(dāng)項(xiàng)目處于成熟社區(qū)時(shí)，小區(qū)配套缺失的價(jià)值因子可由區(qū)域配套設(shè)施替代）252。 根據(jù)贈(zèng)送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價(jià)格；252。 成本導(dǎo)向：假設(shè)開發(fā)法。 翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應(yīng)了消費(fèi)者對翡翠城產(chǎn)品的接受程度。 （二）定價(jià)方法 價(jià)格是價(jià)值素總和的貨幣化表現(xiàn)。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時(shí)根據(jù)市場情況，價(jià)格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會及 05春交會，翡翠城二期別墅均價(jià) 12023元 /平方米、花洋起價(jià) 4600元 /平方米、高層起價(jià) 3800元 /平方米的價(jià)格信息已面向市場，并通過市場檢驗(yàn)。216。 思考問題： 價(jià)格高線與風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格的連續(xù)性；定價(jià)的評判標(biāo)準(zhǔn)；216。 一、定價(jià)理論研討252。 銷售面積： 翡翠城二期不計(jì)車庫，共有約 M2可售面積，其中別墅3878 M2，花園洋房 49402 M2， T型高層 38164 M2，蝶型高層 65744 M2，臨街商業(yè) 2234M2，地下室 11275 M2。 ” —— 清 發(fā)現(xiàn)新的價(jià)值點(diǎn)，增加溢價(jià)；252。 但是，在實(shí)際的操作過程當(dāng)中，想要準(zhǔn)確預(yù)期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。 競爭導(dǎo)向：市場比較法。翡翠城二期定價(jià)方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價(jià)格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價(jià)格。 （四）定價(jià)原則252。（如交通因素，在邊遠(yuǎn)山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會得到價(jià)格的疊加，而是因?yàn)榻煌ㄒ蜃拥娜笔蛊渚坝^價(jià)值大打折扣）216。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學(xué)的方法。 （一）二期銷售資源252。 聯(lián)院別墅均價(jià) 翡翠城計(jì)有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。 價(jià) 值 因子 權(quán) 重 東 湖花園 康郡 金林半 島 翡翠城地段自然 環(huán) 境 4 5 5人文 環(huán) 境 4 3 5 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 3 4 交通狀況 4 4 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 5 4周 邊 配套 3 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 4 4外立面 3 3 4小區(qū)景 觀 3 3 戶 型 3 5小區(qū)配套 3 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 3 3 物 業(yè) 服 務(wù) 4 4營銷 服 務(wù) 3 4 人文氛 圍 3 3 4 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價(jià)格（ M2） 8900元 8500元 14300元 采用數(shù)學(xué)曲線擬合法，得出價(jià)格與綜合評定的關(guān)系函數(shù) Y＝－ + 將綜合評定參數(shù) “”帶入函數(shù)，計(jì)算得出Y＝－ +*＝ 11315 一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點(diǎn)考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。 4月樣板間開放，花園洋房報(bào)價(jià)不低于 4600元以后客戶的接受程度；252。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。價(jià) 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 4區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 4營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時(shí)間 價(jià) 值 95％房價(jià)自然增 長 ％綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價(jià)格（ M2） 3900元 采用類比價(jià)值算術(shù)平均法，計(jì)算得到翡翠城二期 T型高層價(jià)格為：3900/*＝ 3992元 /平方米 綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價(jià)值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計(jì)算結(jié)果為：4170*＋ 4091*＋ 3992*＝ 4069元 在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：252。占用基地面積 16408 M2，總建筑面積 65744 M2。 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢；252。 B1D2一梯一戶銷售數(shù)量太少，將參照端頭戶型單獨(dú)定價(jià)；252。 贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；252。 地下室面積按開發(fā)成本核算（含報(bào)建費(fèi)及園林）；252。核心要素 主要量化衡量指 標(biāo)位置 景 觀 河景、公園景 觀 、主景 觀軸視 野 視線 的廣度、 視線 角度、遮 擋 和阻礙、 對視 、樓 間 距噪音 火 車 、 臨 路、 臨車庫 入口、 臨電 梯機(jī)房、商 鋪 （會所）影響后期建 設(shè) 三期及五期的影響朝向 日照系數(shù)采光 端 頭戶 型通 風(fēng) 端 頭戶 型內(nèi)部設(shè)計(jì)贈(zèng) 送面 積 贈(zèng) 送 類 型、 贈(zèng) 送大小戶 型 變 化 端 頭戶 型、奇偶 層 、露臺（陽臺） 變 化、情趣空 間亮點(diǎn) 設(shè)計(jì) 花園、地下室其他 樓 層 差價(jià) 入 戶 的便利性心理因素說明：252。 花園洋房標(biāo)準(zhǔn)戶型 1/2單元計(jì)有建筑面積 ，贈(zèng)送私家花園面積 81平方米，贈(zèng)送露臺面積 ，地下室面積 ，則扣除贈(zèng)送價(jià)值后，單平方米建筑面積核算價(jià)格為：（ *5100－ 81*1460000/*－ *1100） /＝ 4663元 /平方米 T型高層各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià)價(jià) 值 因子 權(quán) 重 C1C2C3FC1FC2FC3位置景 觀視 野 4 4 5 5后期影響 4 4 4 4朝向影響 4 4 4 4內(nèi)部設(shè)計(jì)贈(zèng) 送面 積 見說 明功能性 4 舒適度 4 5采光 4 4 通 風(fēng) 4 4 入 戶 距離 主要 針對 花洋特殊亮點(diǎn) 3 4 軟 影響供求關(guān)系 3 2 2總 價(jià)影響 5 4 4 5替代性 4 5 3 3 2綜 合 評 定 初步 結(jié) 果 3696 3764 423
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