【正文】 理售后服務定位策劃項目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項目實施階段的成本管理一般采購中端后端前端動態(tài)成本監(jiān)控（預警、強控、無效成本）成本后評估成本信息庫項目成本管理方案版目標成本基礎管理戰(zhàn)略采購成本科目、合約規(guī)劃、目標成本測算模型限額設計重點強化目標成本管理，加強動態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實成本責任。 責任 分享 利潤 =收入 —成本4尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購3尊重 分享 管理溢價：房地產企業(yè)內部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發(fā)成本和管理費用。 責任 專業(yè) 分享 責任 責任 專業(yè) 專業(yè) 18尊重 分享 分享 ? 采購策劃與計劃? 基于標準工程合約規(guī)劃形成項目工程合約規(guī)劃，提前預判合同，有利于采購策劃、采購計劃、招標等工作的開展。通用性原則標準工程合約規(guī)劃應具備參照性，可指導各項目工程合約規(guī)劃的開展。? 《工程標準合約規(guī)劃》 下發(fā)各項目參照執(zhí)行。 責任 ? 項目工程合約規(guī)劃內容分工– 項目公司工程成本管理部及工程部負責工程部分，成果由工程成本管理部完成；– 材料設備部負責材料設備合同。 分享 分享 分享 專業(yè) 234準確嚴謹原則目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標成本的權威性。定位版目標成本可根據(jù)定位階段規(guī)劃指標和建造標準的完備程度選擇適宜的科目測算目標成本，方案版及施工圖版目標成本均應按照《目標成本測算表》進行全科目測算。 責任 分享 專業(yè) 報批程序與原程序相同。? 《目標成本測算表（方案版）》審批通過后，下發(fā)執(zhí)行，作為限額設計及產品配置的依據(jù)，指導招標、設計、采購工作的開展。? 《目標成本測算表（施工圖）》超出《目標成本測算表（方案版）》 3%時，項目公司說明超額原因及后續(xù)措施，一并報集團總經理或其授權人審批。? 項目公司工程成本管理部完成工程竣工結算成本測算后，將成果提交給項目公司財務部，財務部測算非工程成本數(shù)據(jù)，形成《竣工結算成本測算表》?？深A見的風險因素不在修訂范圍內。尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用目標成本編制培訓課件46尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用會前準備資料48尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購50尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用成本管理體系中端主要優(yōu)化點及價值說明（ 4）52尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用動態(tài)成本概念? 動態(tài)成本 =已發(fā)生成本 +預期發(fā)生成本? 樂觀動態(tài)成本：預期發(fā)生樂觀估計? 悲觀動態(tài)成本：預期發(fā)生悲觀估計? 科目規(guī)劃余量：科目目標成本減去科目下合同動態(tài)成本之和? 合同規(guī)劃余量：合同目標成本減去合同發(fā)生金額之和，或直接計為零? 規(guī)劃余量的作用：計算預期發(fā)生，達到樂觀與悲觀的平衡。 責任 分享 當總科目動態(tài)成本超額觸發(fā)強控后，本項目所有合同付款無法發(fā)起。 責任 分享 – 結算調整： 由于施工過程中多種因素引起動態(tài)成本與目標成本發(fā)生偏差，在結算階段進行修正引起的成本變化。 責任 檔次調整252。 分享 面積變化252。64尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用無效成本分析與考核252。 專業(yè) 嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度216。 責任 責任 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用限額設計、成本對標的定義為滿足投資或造價要求，制定設計的限額控制值，進而指導設計工作開展的一種設計管理方法。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用目標成本參照指標限額設計指標設計任務書方案或圖紙成本對標成本部 設計部 設計院限額設計、成本對標作業(yè)流程重點：限什么？對什么？73尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用限額設計指標：建議分階段建立限額指標，由少到多，積累經驗，逐步完善可參考建立的指標造價限額指標需結合產品開發(fā)策略、客戶定位、產品線及產品標準等綜合確定。 責任 77尊重 78尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用成本對標及超標處理? 項目公司工程成本管理部開展成本對標工作，各階段方案、圖紙出來后，核查各項限額設計指標的執(zhí)行情況，與項目限額指標進行比對，將成本對標結果形成《成本對標表》，上報項目公司、造價咨詢公司總部及片區(qū)執(zhí)行總經理。 專業(yè) 專業(yè) 83尊重 ? 各項目開展成本評審時，工程成本管理部可結合項目情況，提煉評審要點，或對《設計成本評審表》提出修訂意見，提交給造價咨詢公司總部。 責任 專業(yè) 專業(yè) 分享 專業(yè) ? 集團運營管理部根據(jù)造價咨詢公司總部 /集團財務部的檢查評價結果對各責任部門進行成本責任考核。? 項目公司根據(jù)工程成本管理部的檢查情況對各責任部門進行考核，本體建設部、審計部結合成本責任考核結果，按集團相關規(guī)定進行績效考核及激勵。責任成本考核的結果直接與成本管理激勵金額掛鉤。 分享 分享 ? 設計成本優(yōu)化： 總結設計成本優(yōu)化的開展情況，描述開展情況及優(yōu)化效果，并總結經驗，必要時提煉形成案例。? 其他經驗及教訓： 總結成本管理過程的其他經驗及教訓。? 項目公司工程成本管理部完成項目成本后評估報告后，報項目公司、造價咨詢公司總部、集團財務部審核，集團分管執(zhí)行總經理審批通過。 專業(yè) 專業(yè) 105尊重 分享 專業(yè) 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用規(guī)費收費標準庫將項目所在城市或地區(qū)的規(guī)費價格和相關信息進行整理，形成規(guī)費信息庫。? 限額設計指標下達后，項目公司工程成本管理部將限額設計指標整理形成《項目技術指標表》（限額設計部分），提交軟件系統(tǒng)保存。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用成本信息庫使用? 于造價咨詢公司集團總部設立成本信息庫管理員，對成本信息庫進行日常維護及管理。 責任 責任 分享 分享 分享 分享 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用2. 戰(zhàn)略采購年度計劃針對新增戰(zhàn)略采購項目制定年度計劃，并滾動執(zhí)行，確保戰(zhàn)略采購有序開展122尊重 252。 責任 ? 必要時，材料設備部組織各相關部門開會，對產品進行研究分析，完成產品清單及標準的制定。? 開展戰(zhàn)略采購的前提： 有歷史優(yōu)秀供應商? 在優(yōu)秀供應商的基礎上挖掘市場優(yōu)秀供應商? 對初選清單的供應商進行約談與考察，開展戰(zhàn)略采購潛在供方評估。材料設備部組織對潛在供方進行考察。128尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用? 戰(zhàn)略采購組織保障? 戰(zhàn)略采購業(yè)務開展的原則： ? 業(yè)務排他 :除非出現(xiàn)重大問題導致無法滿足要求之外，在其能力范圍內的新業(yè)務，在雙方都能接受的條件下應首先授予戰(zhàn)略供方。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用建立戰(zhàn)略供方評估體系，實現(xiàn)供方激勵與淘汰，促進合作良性發(fā)展131尊重 ? 戰(zhàn)略供方年度評估分高于 85分的，集團材料設備部可考慮授予優(yōu)秀戰(zhàn)略供方名譽。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用供方管理? 項目履約評估– 戰(zhàn)略供方項目供貨完成后，由項目公司發(fā)起戰(zhàn)略供方項目履約評估。? 戰(zhàn)略采購供貨– 基于電商公司供貨流程130尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用合作建立 :? 戰(zhàn)略采購招標（談判）小組的建立? 招標? 直接談判戰(zhàn)略采購協(xié)議內容：? 合作周期及項目范圍 ? 產品價格清單或計價原則或可調價原則；對部分市場價格變動較多的產品可約定調價機制，對常用清單單價或費率進行周期性調整? 產品技術標準及品質要求? 產品供貨、付款等合作模式? 資源投入承諾、組織及人力配置清單? 溝通及協(xié)調機制? 風險及責任條款129尊重 ? 考察小組基于對潛在供方進行考察。 責任 專業(yè) 責任 責任 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用3. 單項戰(zhàn)略采購策劃252。僅為示例121尊重 供貨方式可分為甲供、甲定乙供，采購方式可分為招標、直接談判。 分享 分享 ? 項目采購實施與管理，項目合同簽訂、訂貨及驗收流程? 建立供方信息庫，建立高層溝通機制、項目履約評估機制、年度評估機制和激勵淘汰機制。 責任 ? 查詢使用成本信息庫，可通過軟件體系，進行多項目的目標成本信息對比查詢、經濟指標對比查詢、技術指標對比查詢、結算成本信息對比查詢、材料設備信息對比查詢，單項目全成本數(shù)據(jù)查詢，或以關鍵字搜索查詢。111尊重 分享 109尊重 責任 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用結算成本信息庫以統(tǒng)一成本科目、實體合同為基礎，將項目實際結算和理論結算成本統(tǒng)計進入信息庫 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 分享 ? 動態(tài)成本管理： 分析各期動態(tài)成本月報，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經驗教訓。 分享 分享 分享 分享 責任 《成本管理目標責任書》包括三個方面的內容：– 作業(yè)目標 ：將成本管理工作目標提煉成作業(yè)目標。– 責任成本指標要建立相應的指標說明和計算公式。? 項目公司分解項目公司成本責任及目標，與各部門簽訂成本管理目標責任書，確定各部門成本責任及目標。 專業(yè) 專業(yè) 責任 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用設計成本優(yōu)化的開展? 產品定位及策劃、方案、擴初、施工圖等設計評審前，設計主管部門應將設計方案或圖紙?zhí)崆?3天提交給工程成本管理部，工程成本管理部審閱方案或圖紙，并準備成本優(yōu)化建議。234充分配合設計、成本等相關部門在產品決策的全過程都必須充分溝通、密切配合，多角度分析，以期最佳解決方案。 專業(yè) ? 《項目限額設計超標處理報告》審批通過后，執(zhí)行處理方案。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用成本對標針對設計成果限額指標的實際完成值進行對比分析，并積累參數(shù)，為后續(xù)項目開發(fā)提供參考79尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用限額指標的下達? 項目公司建筑規(guī)劃部（組）、景觀咨詢部（組）、裝飾部（組）將審批通過的各階段限額指標通過設計任務書或設計合同下達給設計院，以指導其下一階段設計工作的開展。? 工程成本管理部制定造價限額指標，工程部制定結構類技術限額指標，建筑規(guī)劃部（組）制定規(guī)劃相關限額指標，景觀部（組）制定軟硬景比例限額指標。 責任 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用成本管理體系設計階段主要優(yōu)化點及價值說明（ 6）74尊重 72尊重 71尊重 責任 責任 設計方案優(yōu)化216。集團造價咨詢公司成本督導部統(tǒng)計各項目公司提交的無效成本發(fā)生情況，每月通過督導簡報向集團各專業(yè)公司和集團領導通告無效成本發(fā)生情況，提出減少無效成本的建議；252。 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用無效成本原因及分類無效成本管理 無效成本分類65尊重 專業(yè) 現(xiàn)場簽證252。結算調整252。252。 責任 – 無效成本 ： 房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 設定預警及強控的科目后，該科目的下一級科目的規(guī)劃余量在同級科目間共享使用。252。 責任 預 警觸 發(fā) 后，原合同或 設計變更、工程 變 更、合同 結 算流程仍可按照原定流程 進 行。 分享 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用合同簽訂、設計變更、工程變更審批時，記錄合同金額，預估變更金額，計入動態(tài)成本合約簽訂、變更簽證相關成本信息的及時錄入動態(tài)成本記錄53尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用目標成本動態(tài)成本記錄預警及強控分解項目合約規(guī)劃 合同變更指令 現(xiàn)場簽證動態(tài)成本月報集團統(tǒng)計分析無效成本管理合同簽訂：開展動態(tài)成本預警及強控管理，無效成本及動態(tài)成本分析結算成本測算合同錄入 原因分析 變動超額集團標準合約規(guī)劃51尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用會議輸出成果49尊重 價值2023 賽普版權（深圳），僅供綠城集團內部使用項目目標成本、合約規(guī)劃評審會47尊重 價值完善集團目標成本測算模型，并已設定計算公式，方便各項目使用（供 21張表，可根據(jù)項目情況選擇）結合綠城產品特點，細化了精裝修標準要求和景觀、精裝修方案版、精裝修施工圖版測算表45尊重 ? 因集團戰(zhàn)略要求（取消或增加精裝修等）使目標