【正文】 營管理思路 ，經營造活商源儲備等 推廣 項目經營 項目管理 16 項目培育階段 項目成熟階段 項目穩(wěn)定階段 項目運營管理分為前期介入階段、項目培育階段、項目成熟階段和項目穩(wěn)定階段。 Part . 2 項目運營管理思路 項目運營管理思路 18 項目培育階段工作內容。 ? 開街策略對于項目運營最為重要，等同于開盤銷售，開街策略作獨立講解。 ?開業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達到 85%，一二類口岸要達到 100%。 項目持續(xù)造熱，放出項目大獎及重大事件信息，同時宣傳語開始為項目造勢，廣派資料，同時，資料可加印各商家開業(yè)優(yōu)惠，持資料至項目可享受優(yōu)惠。 開業(yè)演藝活動 保障項目一炮而紅 注：具體活動內容、細則，在項目后期運營中，根據項目實際情況進行選定。 開街組織對于項目整體運營非常關鍵，在南充立勢第一炮需進行嚴密組織，盡可能避免差錯，穩(wěn)打穩(wěn)扎保障項目順利運營。 ?后期補位招商辦法： 隨時做好商家儲備，以備調整，補充現有租賃項目類似業(yè)態(tài)商家的變化。 ? 信息服務： 為經營者提供市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務。 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 35 安全防范 品質管理 規(guī)范經營 管理策略 管理策略 秩序維護指標： ? 管理服務范圍內實行 24小時秩序維護員服務； ? 各區(qū)的主要出入口設臵門崗； ? 巡邏崗人員，每 2小時巡場一次，覆蓋率達到 95％以上； ? 每日營業(yè)結束后進行全面清場，關閉各出入口，確保場內無外來人員； ? 安排專人對地下車庫進行管理，保證車輛停放秩序。必須圍繞顧客的利益來組織銷售，顧客利益與項目未來收益直接掛鉤。 ? 售后服務： 提倡 商戶產品 質量三包， 建立售后 跟蹤服務 信息反饋機制，提高客戶滿意度 。 ? 其它服務： 提供經營者所需要的其它服務，為經營者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機會。 公共交通車設臵方法： ?設臵門檻，需車票上車；在地下各節(jié)點對購物客戶進行放票。 ?應節(jié)促銷法 在節(jié)假日如春節(jié)、國慶節(jié)到來時對項目重新布臵，并配合一定商品折扣吸引消費者。 核心工作： 避免長期以來其他商業(yè)所存在商家與經管公司相處存在矛盾等問題，加強感情聯系，增進商家感情，提高后期運營便利度，同時也為造活項目商業(yè)提供了基層幫助。 5. 資源短信：發(fā)布市場促銷信息。 ?建立開閉市管理辦法和商家經營考勤制度，統一市場商家營業(yè)作息與經營時間，并嚴格執(zhí)行。 根據南充商業(yè)市場情況，市場基礎管理承受費用極限為 8元 /㎡ /月。月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費（開發(fā)商補貼） 壹 販 潮流廣場 潮牌服飾城 40元 /㎡ 而南充市場成熟度較成都偏弱，經營補貼力度更大。 預計項目管理成本為 X元 /年。 時間 預算總費用 （萬元） 費用細項 預算金額 （萬元） 第一年 1200 開業(yè)造勢活動 80 開業(yè)媒體宣傳 50 年度品牌營銷推廣 220 賣場商業(yè)氛圍營造 150 年度媒體宣傳投放 100 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 550 1200 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 賣場商業(yè)氛圍營造 120 年度媒體宣傳投放 100 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 550 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 賣場商業(yè)氛圍營造 60 年度媒體宣傳投放 80 賣場形象優(yōu)化 50 經營補貼 450 760 備注 ： 3000萬元為整體經營造活費用預算，實施中三年造活費用支出統合進行計算。月 包括： 物管 費 、 商業(yè)運營費 注：以上項目收取的物業(yè)管理費均包括商業(yè)運營費。 收取方式無統一標準，費用含在物業(yè)費用中統一收取，若單獨立項收取，商家阻力較大。 交房是項目管理中極為重要的一部分，是為項目提供穩(wěn)健經營、管理的前提保障 。 9. 通過 打造“中心街購物狂歡季”“ ” 等活動事件，有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)，積聚項目 人氣 。 公共資源利用優(yōu)勢： ?增進項目商業(yè)氛圍 ?提供項目商業(yè)功能補充 ?增加額外租金收益 ?拉動客源 造活及置換相關策略 氛圍營造 價值挖掘 資源利用 Part . 3 項目運營管理策略 50 Part . 4 運營管理風險及應對策略 ? 運營管理風險 ? 風險應對策略 51 Part . 4 運營管理風險及應對策略 一、運營管理風險 各項費用收繳 墊付裝修費收回 代收代繳費用收取 財務風險 散戶退場 商鋪大面積閑置 主力商家撤場 運管風險 在項目風險主要存在于項目基礎管理、招商運營和財務三個方面，三者之間緊密聯系和相互影響，只有建立完善的預防和處理機制，才能推動項目的良性發(fā)展： 管理風險 治安風險 消防風險 設施設備運行風險 商家違規(guī)經營風險 商戶假開攤造成閑置 52 二、風險應對策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 ? 穩(wěn)商策略 ?政策穩(wěn)商： 依據商家?guī)有院托袠I(yè)影響力，劃分等級，給予不同等級的商戶采取相應的減免租金、物業(yè)費等政策優(yōu)惠，彰顯運營管理公司成功打造市場的信心和決心，穩(wěn)定商家經營； ?情感穩(wěn)商： 從公司領導層面，通過巡場、專題會議、團拜會等形式，注重日?？蛻艚洜I情況的走訪和市場信息交流，建立與商家的信息互通渠道，指導市場運營策略的制定和商家情感關系的聯系，穩(wěn)定市場經營； ?以商穩(wěn)商： 組織建立以主力商家為核心，穩(wěn)定市場整體經營和經營品質為目的的“商貿促進協會”，通過此平臺和合理利用主力商家號召力，穩(wěn)定市場經營，規(guī)范商家經營行為； 商戶假開攤造成閑置 53 二、風險應對策略 Part . 4 運營管理風險及應對策略 ? 助商扶商策略 ? 宣傳助商： 設立專項營銷經費，通過線上廣告、定點投放廣告、主題促銷活動、展會活動等形式，拉動市場人氣商氣，助推商家經營； 1. 內刊雜志 —— 每 季印制 《 發(fā)現中心街購物宣傳刊 》，幫助商家推廣，吸引客戶。 ?其它促銷法 全方位商業(yè)管理公司必須牽頭，根據項目內商業(yè)的經營狀況和市場變化情況適時組織項目內的營銷推廣活動。年度營銷計劃的內容應包括以下幾個方面： 核心工作： VI宣傳 營銷活動 品牌宣傳 Part . 3 項目運營管理策略 45 造活及置換相關策略 品牌主要宣傳模式 核心工作： 造活及置換相關策略 VI宣傳 營銷活動 品牌宣傳 Part . 3 項目運營管理策略 ? 宣傳促銷： 與政府和行業(yè)協會聯合 舉辦“ 中心街購物季 ”、“ 雙 11促銷活動 ” 等 主題促銷活動 ， 對商業(yè)項目進行統一、有效的宣傳推廣， 提升項目知名度，帶動項目人氣，促進商家經營； ? 品牌 推廣 ： 舉辦 項目 活動 ，宣傳本商業(yè)，逐步建立項目品牌； ? 發(fā)行 期 刊： 定期發(fā)行 《 AAA宣傳 促銷刊物 》 ，以此為載體 傳播 項目宣傳、購物信息、 流行 趨勢 等，并免費贈送給 周邊小區(qū) 和顧客 ，建立項目與社會的信息流通渠道，逐步樹立市場形象； ? 資料庫行銷： 建立顧客資料庫 和商家商源資料庫，開展情感穩(wěn)商和市場推廣活動。 核心工作： Part . 3 項目運營管理策略 客戶體驗 客戶便捷 客戶策略 42 客戶便捷策略 公共交通車設臵： ?因項目并非循環(huán)動線，各街道跨度較長，如全程步行，消費者易產生抗拒心理；建議本項目在地面少量設臵公共交通車，進行購物客戶在項目各區(qū)間內接送。 ? 生活服務 ：提供就餐、休閑、娛樂、租房 、售房 等方面的服務。 ? 提供方便，使顧客可以很容易地找到想要的東西。 Part . 3 項目運營管理策略 37 ? 公共設備、設施完好率達到 92％以上； ? 房屋建筑完好率達到 95%以上； ? 道路完好率達到 92%以上； 安全防范 品質管理 規(guī)范經營 管理策略 管理策略 規(guī)范指標： 經營規(guī)范 項目硬件配臵規(guī)范： 核心工作： ? 制定設備定期巡回檢查測試及監(jiān)督 ； ? 配電室保證 24小時值班，嚴格按照國家標準操作運行 ； ? 對電梯、中央空調、供電、供水設備及照明系統養(yǎng)護、維修 ； ? 并做詳細記錄，提供方便、不間斷服務活動。 34 ? 商 鋪 裝修管理 ： 結合項目建筑立面形式，同時 遵循商業(yè)自身 規(guī)律， 統一規(guī)定和要求 外立面店招店面的展示風格和規(guī)格 ，不得隨意裝修，維持項目的整體 品質和 形象。 商貿促進會管理 運營主體和成功因素源于經營商戶，基于商家成立的商貿促進會，以及定期召開商家經營大會，是運營管理公司規(guī)范管理和商家自律的互補機制和相互關系的調和劑；建立合理的商家溝通機制，引導商家共治共管，營造良好的經營氛圍，促進市場繁榮旺場是商貿促進協會成立的最終目的。通過對報表的分析，我們就可以發(fā)現各個商家的經營狀態(tài)，哪些品牌不適合 項目 的定位和需求。 建議以 《 南充日報 》、 《 南充晚報 》 、等媒體作為主要發(fā)布手段，以宣傳單、海報、出租車廣告、短信廣告、戶外廣告為輔助，創(chuàng)造新聞點運用多種立體的方式進行開街宣傳推廣。 “三大開業(yè)活動” ?商家促銷活動 ?公司總體促銷活動 ?造勢活動，如尋寶（讓客戶湊齊各商家印花再進行抽獎），讓客戶無意識中逛完全部商業(yè) 開業(yè)促銷活動 以宣布博通發(fā)現中心街進駐南充為開始開始，然后進行開業(yè)典禮舉辦，開業(yè)典禮需具備氣勢，熱鬧，聘請名人、領導等進行剪彩等活動；典禮至于演藝活動之前。 項目增勢 突襲開業(yè)，低價搶市 業(yè)未開，聲先到 開業(yè)前 30天 —— 開業(yè)前 15天 項目前一個月至半個月的推廣開始提及具體的開業(yè)時間，用大獎和重大事件作為預告（不予明確），宣傳公告放上品牌 logo。比如：購物區(qū)隆重開街、休閑娛樂區(qū)閃亮開張 …… 。協助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，制造大型營銷活動，借助傳媒及廣告的力量，不斷吸引消費者眼球；同時建立商會，協調區(qū)域市場商戶關系與維護商業(yè)秩序，建立和維護項目品牌，不斷提升區(qū)域市場商家的競爭力。 商家結構不斷優(yōu)化，產品品質和項目品質不斷提升，項目開攤率保持在 95%以上，項目在區(qū)域市場的市場影響力不斷擴大。防止假開攤，防止死鋪。 為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經營行為、商品和服務質量進行必要監(jiān)督，保持良好經營秩序，并以此提升項目認知度。 ◎營銷推廣 體系 系統、持續(xù) 開展 營銷推廣，確保項目 持續(xù) 旺場經營 和品牌影響力提升。 1. 完善基礎物業(yè)管理，創(chuàng)造和維持良好的經營消費環(huán)境，保持項目良性發(fā)展； 2. 商家經營行為管理，建立投訴反饋機制，杜絕假貨、強買強賣等現象，提倡誠信經營，保障項目的市場形象； 3. 通過營銷宣傳活動，擴大項目影響了和認知度，吸引市場消費。只有通過運營層面的細節(jié)調整以及管理層面的規(guī)范操作才能一步步保證調整穩(wěn)步進行。 項目作為地下商業(yè)，對亍廣元市而言，尚屬一個完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗心理，如何打破商家、消費者的心理斥詬，是本案需要重點解決的問題。 Part . 1 項目經營管理目的及難點 f） 項目如何造活？開街時期人氣應較高，但如何保障人氣？ g） 怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經營中商家如何調整？ 6 Part . 2 項目運營管理思路 ?本司商業(yè)運營管理基礎（前提） ?管理體系及核心運營思路 ? 分階段運營目標及工作內容 7 本案運營管理的關系主體包括聯動開發(fā)公司、項目業(yè)主、項目商家和消費者，以及公共關系所涉及的政府部門、行業(yè)協會、社會團體等。 ◎物業(yè)服務 體系 獲取運營基礎平臺，保障 正常 的 經營秩序 ，維護良好的客戶關系。 ◎招商臵換 體系 根據 發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調整需要，持續(xù) 招商臵換， 提升商源品質， 確保品牌立市 。 14 a） 項目現階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進行運營？ b） 一般客戶對地下商業(yè)接受度丌高，認為品質丌強，如何改變觀念？ c） 各商家實力丌同造成項目各區(qū)間客戶認知度丌一，如何帶動各區(qū)間人氣？ d） 現階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運營？如果運營失敗如何調整？ e） 聯營商家無法提供租金，散戶商家實力丌強，如遇退場，如何把控？ 項目運營主要難點 f） 項目如何造活？開街時期人氣應較高，但如何保障人氣？ g） 怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經營中商家如何調整？ Part . 2 項目運營管理思路 項目運營管理思路 ◎ 基礎管理 以高品質物業(yè)經營為保障。在這一過程中，順應市場的變化與