【正文】 普及消防自救知識(shí)； ? 敲山震虎策略 ?嚴(yán)格組織日常秩序維護(hù)隊(duì)伍的訓(xùn)練，做到演練顯性化，強(qiáng)化商家對(duì)市場(chǎng)安保信心，威懾社會(huì)閑雜人員； ?關(guān)鍵交通節(jié)點(diǎn)，設(shè)立巡檢和值班崗?fù)?，保障市?chǎng)無安保盲點(diǎn)； ? 公關(guān)維護(hù)策略 ?維護(hù)派出所、消防大隊(duì)、工商質(zhì)檢等直屬主管部門公共關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； ?組織秩序維護(hù)隊(duì)伍與直屬部門開展體育和交流活動(dòng)，建立良好的互動(dòng)機(jī)制； ?組織節(jié)氣對(duì)相關(guān)部門的慰問； ?維護(hù)相關(guān)社會(huì)關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； 57 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 各項(xiàng)費(fèi)用收繳 墊付裝修費(fèi)收回 代收代繳費(fèi)用收取 ?運(yùn)營基礎(chǔ)策略 ?市場(chǎng)是運(yùn)營管理公司存在的載體，商家是運(yùn)營服務(wù)的對(duì)象和經(jīng)濟(jì)收入來源，提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題，才是各項(xiàng)費(fèi)用收取和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)； ?指標(biāo)考核策略 ?制定月度季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核機(jī)制，與費(fèi)用收繳部門及員工績(jī)效掛鉤，督促相關(guān)費(fèi)用收??； ?將費(fèi)用收取納入年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核，與員工及部門年終績(jī)效掛鉤，重獎(jiǎng)重罰，激勵(lì)員工全力收繳； ?機(jī)制管控策略 ?建立月度、季度、年度財(cái)務(wù)預(yù)核算和報(bào)表制度，掌控整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和資產(chǎn)掌控，指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營策略的制度和調(diào)整； ?建立分階段，建立各類欠費(fèi)清理、收繳和獎(jiǎng)懲機(jī)制，降低財(cái)務(wù)呆賬率； ?風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 ?根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)營實(shí)際情況，分階段實(shí)施多種經(jīng)營，降低代收代繳等低產(chǎn)出類業(yè)務(wù)的管控風(fēng)險(xiǎn)和人力成本； ?不開展預(yù)支墊付類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，規(guī)避相關(guān)呆賬風(fēng)險(xiǎn)； 58 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 ? 項(xiàng)目管理體系及附件 59 管理規(guī)約 管理手冊(cè) 交房方案 *公共關(guān)系管理 管理服務(wù)范本 項(xiàng)目五大管理措施保障 經(jīng)營 管理 推廣 物業(yè)管理是項(xiàng)目正常經(jīng)營活動(dòng)開展和良好經(jīng)營環(huán)境形成的保障，基礎(chǔ)管理則是項(xiàng)目經(jīng)營造活、持續(xù)發(fā)展和運(yùn)管管理收益的核心。 明確項(xiàng)目組織架構(gòu)，對(duì)四大管理職能機(jī)構(gòu)提出工作規(guī)范要求，規(guī)范每個(gè)職能崗位工作明細(xì)及工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，前期補(bǔ)貼費(fèi)用較高。 在項(xiàng)目未造活時(shí)，此部分費(fèi)用由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。月 包括： 物管 費(fèi) 、 商業(yè)運(yùn)營費(fèi) 5元 /㎡ 成都市部分商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)情況一覽表 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 例：成都項(xiàng)目收費(fèi) 根據(jù)案例，建議本案經(jīng)營物業(yè)管理費(fèi)用收取。 64 項(xiàng)目運(yùn)營成本匯總 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 項(xiàng)目前期銷售期，應(yīng)預(yù)留 3000萬資金，用作 3年內(nèi)營銷造活補(bǔ)貼。 合計(jì) 3000萬元 65 第一年運(yùn)營費(fèi)用明細(xì) Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 第一年運(yùn)營費(fèi)用保守預(yù)算為 1200萬元。 68 辦公、治消、保潔費(fèi)用構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 項(xiàng)目（辦公費(fèi)） 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費(fèi)用 1200 14400 2 交通費(fèi)用 800 9600 3 接待費(fèi)用 400 4800 4 飲水費(fèi) 600 7200 5 辦公室能耗 450 5400 6 通訊費(fèi)用 1400 16800 含網(wǎng)費(fèi) 7 公眾責(zé)任險(xiǎn) 1000 12023 小 計(jì) 5850 70200 辦公費(fèi) 項(xiàng)目（治消費(fèi)） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 常規(guī)用品 800 9600 含對(duì)講機(jī)費(fèi)用 分?jǐn)? 2 消防記錄用紙及色帶 150 1800 3 監(jiān)控用耗材分?jǐn)? 100 1200 4 能耗分?jǐn)? 600 7200 寢室、監(jiān)控 5 秩序維護(hù)培訓(xùn)費(fèi)用 300 3600 6 其它低耗品 100 1200 小 計(jì) 2050 24600 治消費(fèi) 項(xiàng)目 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 保潔外包費(fèi)用 37500 450000 2 垃圾清運(yùn) 400 4800 3 外墻清洗 / / 4 化糞池處理 500 6000 5 綠化養(yǎng)護(hù)外包費(fèi)用 / / 6 綠化租擺費(fèi)用 800 9600 小 計(jì) 39200 470400 保潔綠化 69 設(shè)備管理費(fèi)用構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號(hào) 項(xiàng)目（設(shè)備管理） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 通訊費(fèi)用 0 含對(duì)講機(jī)費(fèi)用分?jǐn)? 2 設(shè)備人員培訓(xùn)審證費(fèi)用 0 3 日常工具 0 4 日常維修費(fèi) 0 5 設(shè)備能耗 0 6 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用 0 小計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)一 序號(hào) 項(xiàng) 目（設(shè)備檢驗(yàn)） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 變壓器耐壓、繼保年檢 \高壓器具測(cè)試 0 2 電梯年檢 0 3 水箱清洗 0 4 建筑物避雷測(cè)試 0 合 計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)二 序號(hào) 項(xiàng)目（設(shè)備外包） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 消控設(shè)備 0 2 電梯維保 0 3 光彩工程 0 4 中央空調(diào) 0 合 計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)三 70 人力成本構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 人力成本 人數(shù) 計(jì)薪月數(shù) 職 務(wù) 月工資 標(biāo)準(zhǔn) 年度工資費(fèi)用合計(jì) （ 12月） 年終獎(jiǎng)勵(lì) 其他獎(jiǎng)勵(lì) 社保 （單位部分） 公積金 （單位部分） 節(jié)日費(fèi) 生日費(fèi) 防暑降 溫費(fèi) 誤餐費(fèi) 治消伙 食費(fèi) 體檢費(fèi) 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 服裝 費(fèi) 員工意外險(xiǎn) 費(fèi)用合計(jì)（月） 費(fèi)用合計(jì)（年） 1 12 項(xiàng)目經(jīng)理 5500 66000 13750 3300 8105 3960 1300 100 150 1512 200 17 8199 98393 1 12 經(jīng)營管理 主管 3200 38400 。 時(shí)間 預(yù)算總費(fèi)用（萬元） 費(fèi)用細(xì)項(xiàng) 預(yù)算金額 （萬元） 費(fèi)用說明 第二年 1040 年度品牌營銷推廣 220 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動(dòng)； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動(dòng)實(shí)施；（ 18萬元 /月） 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營造 120 全年每月賣場(chǎng)整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 10萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 100 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ； 經(jīng)營補(bǔ)貼 550 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼； 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動(dòng)經(jīng)營性補(bǔ)貼 ； 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)； 合計(jì) 1040 第三年 760 年度品牌營銷推廣 120 年度各主要節(jié)氣與換季營銷活動(dòng)； 全年各檔期品牌炒作與整合營銷活動(dòng)實(shí)施；（ 10萬元 /月） 賣場(chǎng)商業(yè)氛圍營造 60 全年每月賣場(chǎng)整體氛圍包裝、節(jié)慶日主題氛圍營造（ 5萬元 /月） 年度媒體宣傳投放 80 全年南充主要路口戶外大牌、高速路牌廣告位固定推廣 ； 全年報(bào)紙、電視電臺(tái)、公交等媒體宣傳、宣傳印刷品制作； 賣場(chǎng)形象優(yōu)化 50 項(xiàng)目部分公共導(dǎo)視補(bǔ)充及整體硬件形象優(yōu)化、美飾升級(jí) ； 經(jīng)營補(bǔ)貼 450 穩(wěn)商政策實(shí)施相關(guān)管理費(fèi)用補(bǔ)貼； 招商促進(jìn)及政策性優(yōu)惠； 商家大型營銷活動(dòng)經(jīng)營性補(bǔ)貼 ； 商家聯(lián)誼活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（按第一年的 80%測(cè)算） 合計(jì) 760 67 項(xiàng)目管理成本匯總 /年 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號(hào) 項(xiàng)目 預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費(fèi)用 70200 按每年 5%遞增 2 治消費(fèi) 24600 按每年 5%遞增 3 保潔綠化費(fèi)用 470400 按每年 5%遞增 4 設(shè)備管理費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 5 年度設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 6 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用 0 按每年 5%遞增 7 人力成本 1713002 按每年 6%遞增 8 稅收及附加 按國家稅率 %計(jì)算 合 計(jì) 2278202 未計(jì)算設(shè)備相關(guān)費(fèi)用及稅費(fèi) 項(xiàng)目管理成本匯總由 8部分構(gòu)成： 辦公費(fèi)用 治消費(fèi) 保潔綠化費(fèi)用 設(shè)備管理費(fèi)用 年度設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)用 設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用 人力成本 稅收及附加 注：根據(jù)甲方要求，此部分暫丌呈現(xiàn)。 預(yù)計(jì) 3年項(xiàng)目培育期運(yùn)營成本為 2800萬元，備用金 200萬元。（地一、群光）。月 包括：運(yùn)營費(fèi) 、廣告 推廣費(fèi)（開發(fā)商補(bǔ)貼） 萬達(dá)廣場(chǎng) 城市綜合體 48元 /㎡ 月 包括： 物管 費(fèi) 、廣告 推廣費(fèi) 、稅金（經(jīng)營稅） 地一大道 潮牌服飾城 20元 /㎡ 最少期限 3年。 60 附件一 1. 《 AAA項(xiàng)目交鋪面方案 》 2. 《 AAA項(xiàng)目管理手冊(cè) 》 3. 《 AAA項(xiàng)目（臨時(shí)）管理規(guī)約 》 4. 《 發(fā)現(xiàn) ?中心街項(xiàng)目物業(yè)綜合管理服務(wù)協(xié)議范本 》 附：附件名錄 附件二 附件三 附件四 61 Part . 6 運(yùn)營成本構(gòu)成與估算 ? 運(yùn)營成本構(gòu)成不估算 ? 管理成本構(gòu)成不估算 62 基礎(chǔ)管理費(fèi)用 經(jīng)營推廣費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi) （元 /㎡ /月） 資產(chǎn)折舊 （元 /㎡ /月） 空調(diào)費(fèi) （元 /㎡ /月） 運(yùn)營費(fèi) （元 /㎡ /月） 15 15 10 待定 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 市場(chǎng)承受 物業(yè)管理費(fèi) 管理費(fèi)補(bǔ)貼 假定按該標(biāo)準(zhǔn)一年補(bǔ)貼費(fèi)用 8元 /㎡ /月 32元 /㎡ /月 32*12*48000 =18432023元 項(xiàng)目經(jīng)營管理成本初判 根據(jù)粗算，本案如進(jìn)行常規(guī)全盤經(jīng)營，未來經(jīng)營成本較高。 為開發(fā)商提供經(jīng)營范本，明細(xì)管理詳細(xì)內(nèi)容，將雙方經(jīng)營建立 在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。 假開攤商戶堅(jiān)決予以臵換。 （根據(jù)人氣定） 8. 電子商務(wù)服務(wù)：搭建電子商務(wù)平臺(tái)，助推商家經(jīng)營服務(wù)水平，擴(kuò)大商家業(yè)務(wù)覆蓋范圍。 4. 公交車身、視頻及電梯轎廂廣告 —— 南充 主城區(qū)。 核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 氛圍營造 價(jià)值挖掘 資源利用 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 49 公共資源利用 項(xiàng)目可通過對(duì)部分公共節(jié)點(diǎn)進(jìn)行改造，利用，為項(xiàng)目提供功能補(bǔ)充，提供氛圍，同時(shí)，增進(jìn)額外收入： 核心工作： 例：公共節(jié)點(diǎn)及過街通道 例：中心廣場(chǎng) 利用方式列舉： （ 1）項(xiàng)目公共節(jié)點(diǎn)區(qū)域可以擺放臨時(shí)性攤位，如奶茶鋪，促銷區(qū)一類，增加收入?yún)^(qū)； （ 2）樓道口等進(jìn)出口節(jié)點(diǎn)區(qū)域附近，可設(shè)臵廣告位； （ 3）五星花園，人民花園中庭區(qū)域可作為活動(dòng)舉辦地點(diǎn)，吸引人氣，同時(shí)可以進(jìn)行擺展，增加租金收入； （ 4）過街通道，市區(qū)車輛日益增多，可在項(xiàng)目口標(biāo)注項(xiàng)目為過街通道。這將對(duì)公司的后期商業(yè)經(jīng)營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。獎(jiǎng)品可以是項(xiàng)目?jī)?nèi)商品，也可以是現(xiàn)金。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時(shí)要慎重。 ? 理念設(shè)計(jì) (MI)：發(fā)展目標(biāo) 、 商街理念、經(jīng)營定位、廣告宣傳語等； ? 行為設(shè)計(jì) (BI)：經(jīng)營守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語、行為規(guī)范等； ? 視覺設(shè)計(jì) (VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等 ； 44 造活及置換相關(guān)策略 年度營銷活動(dòng)策劃 ? 年度營銷計(jì)劃概要 ? 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀環(huán)境等方面的影響） ? 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的 SWOT分析 ? 年度營銷計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷售額、購物人次、利潤(rùn)等） ? 年度營銷活動(dòng)系列的制定 ? 年度營銷計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) ? 年度營銷計(jì)劃的實(shí)施 ? 年度營銷計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算 ? 年度營銷計(jì)劃的控制與監(jiān)測(cè) 項(xiàng)目整體開業(yè)后，為整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營銷計(jì)劃。 ?心理穩(wěn)