【正文】 級開發(fā) 使用經(jīng)營 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 100% 開發(fā)商 100% 施工監(jiān)理極少 20%左右 一般委托物業(yè) /外委 中國房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)都是“投資商 +開發(fā)商”模式 很少的公司有規(guī)劃設計院 較少有此方面資源 個別公司開始介入嘗試 20%左右 中鐵二局進入葫蘆島 A股唯一一家以一級開發(fā)為主業(yè)的公司 —— 綿世股份 典型代表：珠江、富力、合生、當代節(jié)能 商業(yè)地產(chǎn)：萬達、華潤、中糧 和諧 共生 共生 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)區(qū)域布局 —— 基于城市群的布局思路 ? 一級城市群經(jīng)濟總量達到 10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； ? 二級城市群經(jīng)濟總量在 5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； ? 三級城市群經(jīng)濟總量在 2023~3000億，包括：關中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等； ? 經(jīng)濟總量 2023億以下為四級城市群 05000100001500020230250003000035000一級城市群 二級城市群 GDP10000億以上 GDP5000~7000億 三級城市群 GDP2023~3000億 四級城市群 GDP2023億以下 GDP 城市群 和諧 共生 責任 客戶細分帶來的客戶群擴大大大延伸了其產(chǎn)品線 和諧 責任 共生 創(chuàng)新 組織發(fā)展 模式 價值鏈核心 競爭力 管理目標 核心要素 人力資源 支持性職能 ? 組織結(jié)構(gòu)模式 ? 組織管控模式 ? 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的競爭能力規(guī)劃 ? 人力資源 ? 融資 ? 信息化 ? 科技創(chuàng)新 ? 企業(yè)文化 ? 風險監(jiān)控管理體系 ? ?? 中建地產(chǎn)管理目標三個方面 和諧 共生 共生 責任 創(chuàng)新 建立穩(wěn)定的融資渠道，積極創(chuàng)新融資方式 2 配合股份公司積極做好項目開發(fā)貸款和商業(yè)抵押貸款等普通債權(quán)融資方式，積極開拓與銀行的戰(zhàn)略合作關系 結(jié)合行業(yè)企業(yè)經(jīng)驗，研究探索融資創(chuàng)新模式，充分探討和嘗試信托、債券、基金等市場化融資方式 建立信息共享平臺，提升管理效率和管理質(zhì)量 3 建立信息整合和共享平臺，要適度超前設計、以保證快速發(fā)展需求 搭建網(wǎng)絡平臺、協(xié)同辦公平臺、數(shù)據(jù)庫共享平臺，規(guī)劃實施人力資源、財務資金、計劃管理、客戶關系管理、成本管理、采購管理等專業(yè)化信息模塊 對應實施策略 和諧 責任 共生 創(chuàng)新 跨越： 2023年的戰(zhàn)略行動計劃 財務線 “ 進 5”目標： ? 實現(xiàn)營業(yè)收入進入 A股上市房地產(chǎn)公司前 營業(yè)收入達 150億 ： ? 檢查財務制度執(zhí)行情況 ? 實現(xiàn)財務信息共享 ? 研究內(nèi)部資金統(tǒng)一運作模式并試點推進 ? 配合提出財務指標評估體系，研究內(nèi)部 EVA考核機制 ： ? 多元化融資平臺的探索 ? 制定融資策略和風險控制預案 ? 增強資金風險的控制能力 品牌線 1. 品牌內(nèi)涵外延的深化和拓展： ? 提出中建地產(chǎn)運營管理體系的品牌深度挖掘和持續(xù)發(fā)展措施建議 ? 積極參與社會活動擴大品牌影響力，樹立行業(yè)領先品牌地位 和諧 責任 共生 責任 創(chuàng)新 蓄勢： 2023年的戰(zhàn)略行動計劃（續(xù)） 業(yè)務線 1. 繼續(xù)加大項目拓展力度和項目投資專業(yè)管理： ? 開展市場研究工作，建立目標城市數(shù)據(jù)庫 ? 梳理各二級集團潛在土地資源、明確競爭區(qū)域 ? 建立對目標城市和進入城市的投資等級評價體系 ， 基本實現(xiàn)“ 5+X”的區(qū)域布局目標 2. 評估并完善一體化聯(lián)動模式： ? 開展一體化聯(lián)動具體實施模式的研究，對運行效果組織評估 3. 產(chǎn)品標準化建設： ? 系統(tǒng)規(guī)劃中建地產(chǎn)的產(chǎn)品策略 ? 針對住宅開發(fā)項目，開展客戶需求研究力爭完善一兩個改善型住宅的標準產(chǎn)品系列 4. 開展持有性物業(yè)和一級開發(fā)項目投資研究 ? 著手持有性物業(yè)和一級開發(fā)項目的基礎研究工作 5. 加強物業(yè)公司建設： ? 確定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，對其內(nèi)部管理體系進行梳理，建立中建地產(chǎn)物業(yè)管理體系和統(tǒng)一的服務標準 品牌線 1. 深化并最終完成品牌規(guī)劃： ? 系統(tǒng)整理、提煉中建地產(chǎn)的品牌內(nèi)涵 ? 規(guī)劃品牌管理體系，規(guī)范品牌使用管理 ? 明確中建地產(chǎn)項目的品牌準入 ? 組織品牌管理制度的執(zhí)行評估 和諧 共生 責任 共生 共生 組織發(fā)展模式 集團化專業(yè)管理 “ 是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后對資源統(tǒng)籌調(diào)配要求不斷提高、進一步提升市場競爭力以滿足更高目標的主要選擇 ” 中建股份地產(chǎn)業(yè)務集團化專業(yè)管理，有利于深層整合中建股份地產(chǎn)業(yè)務資源、推動地產(chǎn)業(yè)務的整合升級；從中建地產(chǎn)的發(fā)展目標看，集團化專業(yè)管理也是成為行業(yè)的創(chuàng)新者和領導者、成為全國性知名房地產(chǎn)企業(yè)的組織保障條件 管理目標 集團化專業(yè)管理 ? 組織發(fā)展模式 ?價值鏈競爭能力 ?支持性職能 和諧 責任 創(chuàng)新 產(chǎn)品目標研究 對中建地產(chǎn)產(chǎn)品類型組合的近期建議 一線城市作標志 考慮因素 因素權(quán)重 商務住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)模快速做大 (周轉(zhuǎn)率 ) 35% 5 10 10 10 5 10 5 符合區(qū)域品牌定位 35% 6 10 5 10 2 5 5 競爭激烈程度 10% 6 6 6 2 6 10 10 波動性 /風險 10% 2 6 6 10 6 6 6 現(xiàn)有土地資源匹配度 10% 1 2 2 10 6 5 1 總得分 二線城市作精品 考慮因素 因素權(quán)重 商務住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)?？焖僮龃?(周轉(zhuǎn)率 ) 30% 5 10 6 6 5 5 2 符合區(qū)域品牌定位 30% 10 10 5 10 2 6 6 競爭激烈程度 5% 6 2 5 6 10 10 10 波動性 /風險 5% 5 10 10 6 6 5 6 現(xiàn)有土地資源匹配度 30% 6 6 6 6 2 6 2 總得分 三線城市作領導 考慮因素 因素權(quán)重 商務住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)模快速做大 (周轉(zhuǎn)率 ) 15% 2 10 5 6 2 2 2 符合區(qū)域品牌定位 40% 10 10 2 6 1 6 6 競爭激烈程度 5% 10 6 6 10 10 10 10 波動性 /風險 5% 6 10 10 5 6 5 2 現(xiàn)有土地資源匹配度 30% 10 10 10 6 6 6 2 總得分 10非常適合 ,6適合 ,5影響效果不明顯 ,2有負面影響 ,1制約明顯 和諧 共生 標桿研究：萬科的產(chǎn)品觀 —— 客戶全生命周期對應的全產(chǎn)品線 和諧 責任 和諧 由多個城市群或單個大的城市群即可構(gòu)成經(jīng)濟圈。 共生 業(yè)務模式 投資商 策劃 公司 規(guī)劃 設計院 施工監(jiān)理 開發(fā)商 銷售代理 公司 物業(yè)管理 公司 資產(chǎn)經(jīng)營 公司 城市規(guī)劃 一級開發(fā) 二級開發(fā) 使用經(jīng)營 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 中建地產(chǎn)的業(yè)務模式：“復合型房地產(chǎn)開發(fā)運營商” 橫向一體化聯(lián)動 縱向 產(chǎn)業(yè) 鏈延伸 ? 橫向一體化聯(lián)動： 內(nèi)部一體化聯(lián)動：“投資 開發(fā) 設計 施工”一體化聯(lián)動、 “項目開發(fā)”一體化聯(lián)動 外部一體化聯(lián)動：建立以中建地產(chǎn)為中心的整合型價值鏈，“和諧共生，為我所用” ? 縱向產(chǎn)業(yè)鏈延伸： 以住宅開發(fā)銷售為主，適時加大持有物業(yè)經(jīng)營和一級開發(fā)業(yè)務比重，有選擇地進行優(yōu)質(zhì)項目的經(jīng)營運作 和諧 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標及實施策略（ 20232023年） B1. 財務目標及實施策略 B2. 品牌目標及實施策略 B3. 業(yè)務目標及實施策略 B4. 管理目標及實施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動計劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責任 和諧 共生 責任 創(chuàng)新 中長期發(fā)展規(guī)劃整體部署 時間近期 （ 20232023年） 中期 （ 20232023年） 長期 （ 20232023年） 資源優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、 管理體系優(yōu)化 積極拓展和配置資源 ? 核心資源：土地資源、資金資源和人力資源 ? 積極獲取優(yōu)質(zhì)土地 ? 中建股份上市之后資金相對充沛 ? 人力資源隊伍整合 明確業(yè)務結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 確定住宅、持有物業(yè)經(jīng)營和土地一級開發(fā)的業(yè)務比例 ? 提高核心城市的項目投資和收入貢獻比例 ? 豐富產(chǎn)品線，確定主要產(chǎn)品類型 優(yōu)化管理體系 ? 以 “ 三統(tǒng)一 ” 為重點逐步建立中建地產(chǎn)統(tǒng)一的管理模式和制度規(guī)范體系 重要經(jīng)濟指標行業(yè)領先 ? 營業(yè)收入指標進入 A股房地產(chǎn)企業(yè)前三位 ? 盈利性指標、效率性指標方面力求達行業(yè)平均水平以上 ? 安全性指標和成長性指標適應發(fā)展需要 市場競爭優(yōu)勢基本確立 ? 一體化聯(lián)動業(yè)務模式 ? 全國性區(qū)域布局 ? 有市場競爭力的產(chǎn)品系列 ? 全國性知名品牌 ? 房地產(chǎn)價值鏈核心環(huán)節(jié) 深層落實 “ 三統(tǒng)一 ” 為核心的管理體系 ? 完善中建