【正文】 級(jí)開(kāi)發(fā) 使用經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 100% 開(kāi)發(fā)商 100% 施工監(jiān)理極少 20%左右 一般委托物業(yè) /外委 中國(guó)房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)都是“投資商 +開(kāi)發(fā)商”模式 很少的公司有規(guī)劃設(shè)計(jì)院 較少有此方面資源 個(gè)別公司開(kāi)始介入嘗試 20%左右 中鐵二局進(jìn)入葫蘆島 A股唯一一家以一級(jí)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司 —— 綿世股份 典型代表：珠江、富力、合生、當(dāng)代節(jié)能 商業(yè)地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧 和諧 共生 共生 創(chuàng)新 中建地產(chǎn)區(qū)域布局 —— 基于城市群的布局思路 ? 一級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 10000億以上，包括：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； ? 二級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在 5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； ? 三級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在 2023~3000億，包括：關(guān)中城市群、長(zhǎng)江中游城市群、哈大齊城市群等； ? 經(jīng)濟(jì)總量 2023億以下為四級(jí)城市群 05000100001500020230250003000035000一級(jí)城市群 二級(jí)城市群 GDP10000億以上 GDP5000~7000億 三級(jí)城市群 GDP2023~3000億 四級(jí)城市群 GDP2023億以下 GDP 城市群 和諧 共生 責(zé)任 客戶細(xì)分帶來(lái)的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線 和諧 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 組織發(fā)展 模式 價(jià)值鏈核心 競(jìng)爭(zhēng)力 管理目標(biāo) 核心要素 人力資源 支持性職能 ? 組織結(jié)構(gòu)模式 ? 組織管控模式 ? 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)能力規(guī)劃 ? 人力資源 ? 融資 ? 信息化 ? 科技創(chuàng)新 ? 企業(yè)文化 ? 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控管理體系 ? ?? 中建地產(chǎn)管理目標(biāo)三個(gè)方面 和諧 共生 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 建立穩(wěn)定的融資渠道，積極創(chuàng)新融資方式 2 配合股份公司積極做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款和商業(yè)抵押貸款等普通債權(quán)融資方式，積極開(kāi)拓與銀行的戰(zhàn)略合作關(guān)系 結(jié)合行業(yè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，研究探索融資創(chuàng)新模式，充分探討和嘗試信托、債券、基金等市場(chǎng)化融資方式 建立信息共享平臺(tái)，提升管理效率和管理質(zhì)量 3 建立信息整合和共享平臺(tái)，要適度超前設(shè)計(jì)、以保證快速發(fā)展需求 搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、協(xié)同辦公平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫(kù)共享平臺(tái)，規(guī)劃實(shí)施人力資源、財(cái)務(wù)資金、計(jì)劃管理、客戶關(guān)系管理、成本管理、采購(gòu)管理等專業(yè)化信息模塊 對(duì)應(yīng)實(shí)施策略 和諧 責(zé)任 共生 創(chuàng)新 跨越： 2023年的戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃 財(cái)務(wù)線 “ 進(jìn) 5”目標(biāo)： ? 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)入 A股上市房地產(chǎn)公司前 營(yíng)業(yè)收入達(dá) 150億 ： ? 檢查財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況 ? 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息共享 ? 研究?jī)?nèi)部資金統(tǒng)一運(yùn)作模式并試點(diǎn)推進(jìn) ? 配合提出財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)估體系，研究?jī)?nèi)部 EVA考核機(jī)制 ： ? 多元化融資平臺(tái)的探索 ? 制定融資策略和風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案 ? 增強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)的控制能力 品牌線 1. 品牌內(nèi)涵外延的深化和拓展： ? 提出中建地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系的品牌深度挖掘和持續(xù)發(fā)展措施建議 ? 積極參與社會(huì)活動(dòng)擴(kuò)大品牌影響力，樹(shù)立行業(yè)領(lǐng)先品牌地位 和諧 責(zé)任 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 蓄勢(shì)： 2023年的戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃（續(xù)） 業(yè)務(wù)線 1. 繼續(xù)加大項(xiàng)目拓展力度和項(xiàng)目投資專業(yè)管理： ? 開(kāi)展市場(chǎng)研究工作，建立目標(biāo)城市數(shù)據(jù)庫(kù) ? 梳理各二級(jí)集團(tuán)潛在土地資源、明確競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ? 建立對(duì)目標(biāo)城市和進(jìn)入城市的投資等級(jí)評(píng)價(jià)體系 ， 基本實(shí)現(xiàn)“ 5+X”的區(qū)域布局目標(biāo) 2. 評(píng)估并完善一體化聯(lián)動(dòng)模式： ? 開(kāi)展一體化聯(lián)動(dòng)具體實(shí)施模式的研究，對(duì)運(yùn)行效果組織評(píng)估 3. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)： ? 系統(tǒng)規(guī)劃中建地產(chǎn)的產(chǎn)品策略 ? 針對(duì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)展客戶需求研究力爭(zhēng)完善一兩個(gè)改善型住宅的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列 4. 開(kāi)展持有性物業(yè)和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資研究 ? 著手持有性物業(yè)和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)研究工作 5. 加強(qiáng)物業(yè)公司建設(shè)： ? 確定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，對(duì)其內(nèi)部管理體系進(jìn)行梳理，建立中建地產(chǎn)物業(yè)管理體系和統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 品牌線 1. 深化并最終完成品牌規(guī)劃： ? 系統(tǒng)整理、提煉中建地產(chǎn)的品牌內(nèi)涵 ? 規(guī)劃品牌管理體系，規(guī)范品牌使用管理 ? 明確中建地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌準(zhǔn)入 ? 組織品牌管理制度的執(zhí)行評(píng)估 和諧 共生 責(zé)任 共生 共生 組織發(fā)展模式 集團(tuán)化專業(yè)管理 “ 是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后對(duì)資源統(tǒng)籌調(diào)配要求不斷提高、進(jìn)一步提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以滿足更高目標(biāo)的主要選擇 ” 中建股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)集團(tuán)化專業(yè)管理，有利于深層整合中建股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源、推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合升級(jí)；從中建地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)看，集團(tuán)化專業(yè)管理也是成為行業(yè)的創(chuàng)新者和領(lǐng)導(dǎo)者、成為全國(guó)性知名房地產(chǎn)企業(yè)的組織保障條件 管理目標(biāo) 集團(tuán)化專業(yè)管理 ? 組織發(fā)展模式 ?價(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)能力 ?支持性職能 和諧 責(zé)任 創(chuàng)新 產(chǎn)品目標(biāo)研究 對(duì)中建地產(chǎn)產(chǎn)品類型組合的近期建議 一線城市作標(biāo)志 考慮因素 因素權(quán)重 商務(wù)住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)?？焖僮龃?(周轉(zhuǎn)率 ) 35% 5 10 10 10 5 10 5 符合區(qū)域品牌定位 35% 6 10 5 10 2 5 5 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度 10% 6 6 6 2 6 10 10 波動(dòng)性 /風(fēng)險(xiǎn) 10% 2 6 6 10 6 6 6 現(xiàn)有土地資源匹配度 10% 1 2 2 10 6 5 1 總得分 二線城市作精品 考慮因素 因素權(quán)重 商務(wù)住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)模快速做大 (周轉(zhuǎn)率 ) 30% 5 10 6 6 5 5 2 符合區(qū)域品牌定位 30% 10 10 5 10 2 6 6 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度 5% 6 2 5 6 10 10 10 波動(dòng)性 /風(fēng)險(xiǎn) 5% 5 10 10 6 6 5 6 現(xiàn)有土地資源匹配度 30% 6 6 6 6 2 6 2 總得分 三線城市作領(lǐng)導(dǎo) 考慮因素 因素權(quán)重 商務(wù)住宅 城市改善型 城市棲居型 城郊改善型 城郊棲居型 郊區(qū)享受型 高端產(chǎn)品 規(guī)?？焖僮龃?(周轉(zhuǎn)率 ) 15% 2 10 5 6 2 2 2 符合區(qū)域品牌定位 40% 10 10 2 6 1 6 6 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度 5% 10 6 6 10 10 10 10 波動(dòng)性 /風(fēng)險(xiǎn) 5% 6 10 10 5 6 5 2 現(xiàn)有土地資源匹配度 30% 10 10 10 6 6 6 2 總得分 10非常適合 ,6適合 ,5影響效果不明顯 ,2有負(fù)面影響 ,1制約明顯 和諧 共生 標(biāo)桿研究：萬(wàn)科的產(chǎn)品觀 —— 客戶全生命周期對(duì)應(yīng)的全產(chǎn)品線 和諧 責(zé)任 和諧 由多個(gè)城市群或單個(gè)大的城市群即可構(gòu)成經(jīng)濟(jì)圈。 共生 業(yè)務(wù)模式 投資商 策劃 公司 規(guī)劃 設(shè)計(jì)院 施工監(jiān)理 開(kāi)發(fā)商 銷售代理 公司 物業(yè)管理 公司 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 公司 城市規(guī)劃 一級(jí)開(kāi)發(fā) 二級(jí)開(kāi)發(fā) 使用經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)金融商 (基金 \信托等 ) 中建地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式：“復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商” 橫向一體化聯(lián)動(dòng) 縱向 產(chǎn)業(yè) 鏈延伸 ? 橫向一體化聯(lián)動(dòng)： 內(nèi)部一體化聯(lián)動(dòng)：“投資 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 施工”一體化聯(lián)動(dòng)、 “項(xiàng)目開(kāi)發(fā)”一體化聯(lián)動(dòng) 外部一體化聯(lián)動(dòng)：建立以中建地產(chǎn)為中心的整合型價(jià)值鏈，“和諧共生，為我所用” ? 縱向產(chǎn)業(yè)鏈延伸： 以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主，適時(shí)加大持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)和一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重，有選擇地進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 和諧 創(chuàng)新 A. 中建地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃總體描述 B. 中建地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及實(shí)施策略（ 20232023年） B1. 財(cái)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B2. 品牌目標(biāo)及實(shí)施策略 B3. 業(yè)務(wù)目標(biāo)及實(shí)施策略 B4. 管理目標(biāo)及實(shí)施策略 C. 中建地產(chǎn)近期行動(dòng)計(jì)劃（ 20232023年） 中建地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 和諧 共生 責(zé)任 和諧 共生 責(zé)任 創(chuàng)新 中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃整體部署 時(shí)間近期 （ 20232023年） 中期 （ 20232023年） 長(zhǎng)期 （ 20232023年） 資源優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、 管理體系優(yōu)化 積極拓展和配置資源 ? 核心資源：土地資源、資金資源和人力資源 ? 積極獲取優(yōu)質(zhì)土地 ? 中建股份上市之后資金相對(duì)充沛 ? 人力資源隊(duì)伍整合 明確業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 確定住宅、持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)比例 ? 提高核心城市的項(xiàng)目投資和收入貢獻(xiàn)比例 ? 豐富產(chǎn)品線，確定主要產(chǎn)品類型 優(yōu)化管理體系 ? 以 “ 三統(tǒng)一 ” 為重點(diǎn)逐步建立中建地產(chǎn)統(tǒng)一的管理模式和制度規(guī)范體系 重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先 ? 營(yíng)業(yè)收入指標(biāo)進(jìn)入 A股房地產(chǎn)企業(yè)前三位 ? 盈利性指標(biāo)、效率性指標(biāo)方面力求達(dá)行業(yè)平均水平以上 ? 安全性指標(biāo)和成長(zhǎng)性指標(biāo)適應(yīng)發(fā)展需要 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基本確立 ? 一體化聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)模式 ? 全國(guó)性區(qū)域布局 ? 有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品系列 ? 全國(guó)性知名品牌 ? 房地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié) 深層落實(shí) “ 三統(tǒng)一 ” 為核心的管理體系 ? 完善中建