【正文】 方米增長(zhǎng) 11％增長(zhǎng) 194％增長(zhǎng) 80％空置面積(數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)春市統(tǒng)計(jì)資料， 2023年數(shù)字為專家預(yù)測(cè)）25長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供需格局（二）：需求狀況q 根據(jù) 2023年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)資料，以改善居住條件為目的的消費(fèi)者比例占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了 4％，且有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)q 房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費(fèi)者選擇購買住宅的主要影響因素q 經(jīng)濟(jì)實(shí)用仍是消費(fèi)者選擇購買住宅的主導(dǎo)原則167。高爾夫 ”27長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（一）(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤資料統(tǒng)計(jì)）28(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長(zhǎng)春市秋季房展會(huì)參展樓盤資料統(tǒng)計(jì)）長(zhǎng)春市住宅消費(fèi)需求趨勢(shì)（二）q元，每戶平均 人口數(shù) ，每個(gè)家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房?jī)r(jià)應(yīng)為總房款在 10萬元左右， 90㎡左右的房屋單位售價(jià)應(yīng)為 1000元 /平方米左右167。利潤(rùn)（萬元）3200 3600 4500 5000 5000 2130036 167。 適時(shí)繼續(xù)深入研究華村項(xiàng)目的可行性問題38開發(fā)模式創(chuàng)新與市場(chǎng)營銷q 深入研究消費(fèi)者需求，引進(jìn) “新城市生活主義 ”開發(fā)模式167。 有效拓寬融資渠道39轉(zhuǎn) 變通過價(jià)值鏈觀念的轉(zhuǎn)變提升主業(yè)運(yùn)作水平傳統(tǒng)型企業(yè)的價(jià)值鏈觀念現(xiàn)代型企業(yè)的價(jià)值鏈觀念資產(chǎn) /核心能力例如，目前長(zhǎng)影面臨世紀(jì)城項(xiàng)目啟動(dòng)資金的困擾，正在醞釀一次性置換老廠區(qū)土地，國信集團(tuán)對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注，必要時(shí)須予以決策引導(dǎo)q 與有資源潛力的同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，借勢(shì)發(fā)展167。從公司價(jià)值最大化角度考慮，應(yīng)該選擇行業(yè)吸引力和公司競(jìng)爭(zhēng)力俱強(qiáng)的業(yè)務(wù)作例如，長(zhǎng)影國有資產(chǎn)土地資源開發(fā)今后必須經(jīng)過招投標(biāo)過程的政策就直接對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目造成重大沖擊46q 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商的成功操作標(biāo)志之一是項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)能力，即 “開發(fā)一處、籌備一處、儲(chǔ)備一處 ”，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備能力是開發(fā)商抵御經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要因素167。 不惜代價(jià)搶先一步敲定 “陽光景都 ”三期項(xiàng)目立項(xiàng)q 以準(zhǔn)確的項(xiàng)目開發(fā)定位規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 167。 有利于形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力q 整合后的工程綜合開發(fā)即作為國信集團(tuán)的次主業(yè)167。配套塑鋼門窗工程量將達(dá)到 40－ 50萬平方米，工程額達(dá) － 167。計(jì)銷售額 50006000萬 70009000萬 利潤(rùn)額 20232500萬 8001000萬 15002023萬 45005500萬22023270007000900050006000 億45005500150020238001000202325000 5000 10000 15000 20230 25000 30000 35000不銹鋼業(yè)務(wù)塑鋼業(yè)務(wù)裝飾裝璜業(yè)務(wù)合 計(jì)銷售額 利潤(rùn)額萬元55 配置合理的人力資源，實(shí)行制度化、專業(yè)化管理167。 適度資金傾斜。 規(guī)避策略在于從認(rèn)識(shí)上、操作上真正建立房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)在國信集團(tuán)的次主業(yè)地位，尤其是需要清晰地認(rèn)識(shí)到次主業(yè)存在一定時(shí)期的培育過程167。 遍布的醫(yī)藥零售網(wǎng)點(diǎn)使百姓就近購藥成為現(xiàn)實(shí)167。 長(zhǎng)春市 “十五 ”規(guī)劃中已明確提出，要重點(diǎn)扶持吉林大藥房、吉林省北方醫(yī)藥公司、吉林省多邦醫(yī)藥公司等五家大型醫(yī)藥商業(yè)公司，促進(jìn)醫(yī)藥銷售企業(yè)的整合65近年來吉林省醫(yī)藥批發(fā)與零售額統(tǒng)計(jì)情況批發(fā)額零售額萬元（數(shù)據(jù)來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 國內(nèi)其他行業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)（海爾、亞太等）通過資本運(yùn)營手段（并購、租賃、托管等）開始收編弱勢(shì)醫(yī)療器械生產(chǎn)和銷售企業(yè)167。 醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)雖然發(fā)展速度快，但平均利潤(rùn)并不高167。 在目前國信集團(tuán)整體資金需求量大、尤其是為保證主業(yè)必須的資金支持之情況下，加之尚不具備實(shí)際深度介入醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)所需的專業(yè)化經(jīng)營管理基礎(chǔ)，從戰(zhàn)略布局考慮以退出為佳q 采取戰(zhàn)略性收縮方針逐步退出167。 主要消費(fèi)目標(biāo)群體為吉林市中青年及中青年以下年齡段的本地和周邊居民167。 國信集團(tuán)制度建設(shè)框架體系 167。 形成較低的公司經(jīng)營代理成本88國信投資集團(tuán)公司（母公司）全資子公司 控股子公司 參股公司在集團(tuán)公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，子公司自主經(jīng)營集團(tuán)公司實(shí)行股權(quán)管理、財(cái)務(wù)審計(jì)與監(jiān)督集團(tuán)公司參股收取投資回報(bào)決策中心投資中心財(cái)務(wù)中心利潤(rùn)中心成本中心產(chǎn)品中心結(jié)合目前現(xiàn)狀與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，建議將國信集團(tuán)規(guī)范為母子公司型的企業(yè)集團(tuán)，將目前表面交叉錯(cuò)致的相互投資關(guān)系轉(zhuǎn)換為主體明確的母子公司投資關(guān)系，并確立母公司作為國信集團(tuán)的投資主體89長(zhǎng)春國信投資集團(tuán)有限公司限公司 ”，作為國信集團(tuán)母公司。將原來物業(yè)管理公司重新變更注冊(cè) 母公司調(diào)控力度得到保證，子公司運(yùn)作靈活，有利于科學(xué)的多元化經(jīng)營167。 法律、稅務(wù)等專門職能性服務(wù)167。 有利于國信集團(tuán)在戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)的整體控制與整體協(xié)調(diào)92 PartⅢ 組織架構(gòu)調(diào)整與法人治理結(jié)構(gòu)梳理 167。 國信集團(tuán)制度建設(shè)框架體系 167。 產(chǎn)權(quán)管理即母公司對(duì)集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)的資產(chǎn)處置權(quán)q 國信集團(tuán)相應(yīng)于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整而采取母子公司制有以下實(shí)際意義167。 集團(tuán)宏觀組織管理與協(xié)調(diào)167。將原來北山大世界重新變更注冊(cè)為 國信集團(tuán)旗下的所有企業(yè)實(shí)際上都相當(dāng)于某一業(yè)務(wù)模塊的組合，各公司重大的人、財(cái)、物及經(jīng)營決策權(quán)等全部集中在集團(tuán)總部（參見南洋林德盡職調(diào)查診斷報(bào)告）q 根據(jù)本咨詢報(bào)告提出的五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，國信集團(tuán)需考慮對(duì)公司整體架構(gòu)在組織形式上進(jìn)行較大幅度的調(diào)整，其目的是167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性退卻 冰雪娛樂旅游開發(fā)（副業(yè)一） 專業(yè)化的物業(yè)管理（副業(yè)二） 副業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素與規(guī)避策略84q 地域限制：由于目前吉林市的旅游概念尚未在全國形成整體品牌，制約著冰雪旅游項(xiàng)目的有效拓展q 季節(jié)因素：冰雪娛樂旅游由于受到季節(jié)性限制，實(shí)際有效營業(yè)的時(shí)間有限，受氣候情況的影響還很大q 競(jìng)爭(zhēng)因素：周邊地區(qū)滑雪場(chǎng)逐年增加，為了盈利會(huì)使出十八般武藝，爭(zhēng)相分割一塊不大的蛋糕q 市場(chǎng)因素：這塊蛋糕正在形成中，目前不是很大，而且受周邊地區(qū)尤其是北京、長(zhǎng)春、哈爾濱等幾個(gè)冰雪旅游核心城市的瓜分q 經(jīng)營因素：由于專業(yè)服務(wù)水平或經(jīng)營策略上的偏差，導(dǎo)致業(yè)績(jī)不佳或錯(cuò)過市場(chǎng)拓展機(jī)會(huì)q 公共關(guān)系：目前與北山公園的關(guān)系僵持問題，制約進(jìn)一步的發(fā)展空間，企業(yè)利潤(rùn)受損q 加強(qiáng)全面營銷，以合適的方式積極對(duì)外宣傳，拓寬游客渠道，走出長(zhǎng)春和吉林q 合適的定位，尤其是考慮城市冰雪旅游與夏季休閑游概念相結(jié)合，規(guī)避季節(jié)性風(fēng)險(xiǎn)和單項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)q 借助與長(zhǎng)影的合作關(guān)系，通過長(zhǎng)影的品牌，考慮作為其外景地之一，擴(kuò)大知名度q 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，搞好公共關(guān)系，提升專業(yè)經(jīng)營水準(zhǔn)，倡導(dǎo)管理創(chuàng)新，建立一支協(xié)作高效的專業(yè)娛樂旅游經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)q 高度正視并認(rèn)真進(jìn)行危機(jī)攻關(guān)，切實(shí)保障平和的經(jīng)營環(huán)境（策略一：在不損害原則和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的前提下適當(dāng)讓步；策略二：不回避所必須面對(duì)的人文特色）風(fēng)險(xiǎn)因素 規(guī)避策略冰雪娛樂旅游業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略85q 消費(fèi)觀念：在長(zhǎng)春這一類北方城市，一般消費(fèi)者對(duì)有償物業(yè)管理服務(wù)還有一個(gè)適應(yīng)過程，此將影響國信集團(tuán)的行業(yè)進(jìn)入信心q 競(jìng)爭(zhēng)因素：因覺醒者的不斷進(jìn)入而形成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，有遠(yuǎn)見者甚至以長(zhǎng)期扶持性經(jīng)營政策爭(zhēng)奪物業(yè)管理的市場(chǎng)份額q 經(jīng)營因素：規(guī)?；?jīng)營和成本控制是物業(yè)管理保持盈利水平的主要環(huán)節(jié)，在行業(yè)進(jìn)入前期將有一個(gè)經(jīng)營徘徊階段q 專業(yè)化因素：作為一個(gè)新興行業(yè)的物業(yè)管理早已徹底脫出 “門衛(wèi)、收發(fā)、衛(wèi)生 ”的原始概念，如果不能通過專業(yè)化手段為業(yè)主提供增值服務(wù)，則物業(yè)管理企業(yè)將很難在市場(chǎng)立足q 研究和學(xué)習(xí)行業(yè)知識(shí)，通過具體的物業(yè)管理實(shí)踐、尤其是國信集團(tuán)自身房地產(chǎn)項(xiàng)目的示范作用來引導(dǎo)消費(fèi)q 以運(yùn)作上的高起點(diǎn)搶占行業(yè)拓展先機(jī)，直接與其他地區(qū)業(yè)內(nèi)專業(yè)企業(yè)合作，借鑒走在前面的南方經(jīng)驗(yàn)，以 “新 ”取勝q 充分利用與長(zhǎng)影合作的有利條件，保證一定的經(jīng)營起點(diǎn)規(guī)模；挖掘國信集團(tuán)社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，積極占據(jù)市場(chǎng)空擋q 引進(jìn)專業(yè)化人才，有意識(shí)地采取走出去、請(qǐng)進(jìn)來的方式培養(yǎng)基本經(jīng)營管理隊(duì)伍，通過國信集團(tuán)自身房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來展示專業(yè)化物業(yè)管理的內(nèi)涵風(fēng)險(xiǎn)因素 規(guī)避策略物業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略86 PartⅢ 組織架構(gòu)調(diào)整與法人治理結(jié)構(gòu)梳理 167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性退卻 冰雪娛樂旅游開發(fā)（副業(yè)一） 專業(yè)化的物業(yè)管理（副業(yè)二） 副業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素與規(guī)避策略71國信集團(tuán)副業(yè)一：北山冰雪娛樂旅游開發(fā)q 國信集團(tuán)自 98年以 BOT方式租賃經(jīng)營吉林市北山公園北部包括滑雪場(chǎng)在內(nèi)的 20公頃山地、創(chuàng)辦北山大世界冰雪娛樂有限公司以來，先后投入了 1300余萬元，目前已建成冬季具有多個(gè)雪道的滑雪場(chǎng)、溜冰場(chǎng)，夏季具有高爾夫練習(xí)場(chǎng)、滑草場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、釣魚場(chǎng)、射箭場(chǎng)和跑馬場(chǎng)，成為集冰雪娛樂、餐飲、住宿、洗浴設(shè)施為一體的綜合性休閑場(chǎng)所，成為吉林市唯一一家市區(qū)大眾化冰雪娛樂城q 隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，人們的旅游意識(shí)逐步加強(qiáng)，特別是近些年 “ 假日經(jīng)濟(jì)” 的興起，明顯刺激了旅游消費(fèi)。 從前節(jié)長(zhǎng)春市醫(yī)藥醫(yī)療市場(chǎng)基本分析可以看到，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，平均行業(yè)利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)167。 2023年 1－ 8月資本收益率：醫(yī)藥公司為 %，器械公司為－ %167。 人口的老齡化和人們生活品質(zhì)的追求，促進(jìn)了康復(fù)保健器械的市場(chǎng)需求167。 由于醫(yī)藥零售網(wǎng)點(diǎn)密布，導(dǎo)致各店銷售額普遍較低。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 62 167。 同時(shí)，隨著次主業(yè)本身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形成和發(fā)展，消費(fèi)者亦日益成熟，房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間將逐漸縮小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大167。 設(shè)立統(tǒng)一的銷售門面，實(shí)施系統(tǒng)的市場(chǎng)營銷167。計(jì)56 167。2023年 長(zhǎng)春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積有幾十萬平方米，按每平方米最低裝修報(bào)價(jià) 300元計(jì)算，則每年工裝項(xiàng)目工程額也在一億元左右53 167。 醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，使得長(zhǎng)春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿167。 有利于內(nèi)部人員合理調(diào)配167。 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)資源共享q 以循序漸進(jìn)的資本運(yùn)作規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)167。q 資金風(fēng)險(xiǎn)167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢(shì)型房地產(chǎn)開發(fā) 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展 主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素與規(guī)避45國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素q 政策風(fēng)險(xiǎn)167。從行業(yè)吸引力看，國信集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競(jìng)爭(zhēng)力不同，加上公司業(yè)旗艦；在次主業(yè)或副業(yè)的退出過程中，通過資產(chǎn)交換、兼并收購，可以最大程度的發(fā)揮資產(chǎn)的市降低融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)，進(jìn)行單純意義的投資，以獲取投資利潤(rùn)回報(bào)資本經(jīng)營產(chǎn)品經(jīng)營由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉是國信集團(tuán)今后發(fā)展過程中的必然選擇實(shí)業(yè)領(lǐng)域 資本領(lǐng)域42業(yè)務(wù) 1 業(yè)務(wù) 2業(yè)務(wù) 4…… 業(yè)務(wù) n業(yè)務(wù) 3業(yè)務(wù) 7業(yè)務(wù) 5 業(yè)務(wù) 6旗艦業(yè)務(wù) 1（房地產(chǎn)主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 2（次主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 3（副業(yè)）有選擇的退出弱勢(shì)業(yè)務(wù)，為主要業(yè)務(wù)提供資金支持增強(qiáng)主要業(yè)務(wù)有所為，有所不為：通過有效的資本運(yùn)營和資產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)筑國信集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力q資本經(jīng)營的主要目的在于打通主業(yè)融資通道，適時(shí)進(jìn)入資本市場(chǎng)和新興產(chǎn) 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強(qiáng)化獨(dú)一無二的項(xiàng)目差異性特點(diǎn)，逐漸樹立以 “影視文化藝術(shù)社區(qū) ”為中心訴求點(diǎn)的 “國信 ”房地產(chǎn)品牌q 科學(xué)的銷售機(jī)制167。 對(duì)商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費(fèi)的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進(jìn)駐，以帶動(dòng)商鋪人氣q 后續(xù)項(xiàng)目的儲(chǔ)備167。 引入融資渠道多、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)積累豐富、專業(yè)運(yùn)作能力強(qiáng)的戰(zhàn)略合作伙伴，彌補(bǔ)國信集團(tuán)的劣勢(shì)與不足，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同效應(yīng)，壯大國信集團(tuán)開發(fā)實(shí)力34未來五年內(nèi)，借助長(zhǎng)影的土地資源儲(chǔ)備并結(jié)合外部資源開發(fā)，通過借勢(shì)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，提升國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，成為長(zhǎng)春市具有一定綜合開發(fā)實(shí)力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)品種開發(fā)規(guī)模市場(chǎng)銷售利潤(rùn)水平市場(chǎng)占有行業(yè)地位 進(jìn)入長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓稅后利潤(rùn)達(dá)到 總銷售額達(dá)到 1012億元人民幣五年內(nèi)總開發(fā)量達(dá)到 30－ 40萬平方米在長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率達(dá)到 2－ %總體目標(biāo)35未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤(rùn)估算表據(jù)偏于保守的推算，未來五年國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入應(yīng)達(dá)到