【正文】 方米增長 11％增長 194％增長 80％空置面積(數(shù)據(jù)來源：長春市統(tǒng)計資料， 2023年數(shù)字為專家預(yù)測）25長春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供需格局（二）：需求狀況q 根據(jù) 2023年 10月長春市秋季房展會調(diào)查問卷統(tǒng)計資料，以改善居住條件為目的的消費者比例占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了 4％，且有進一步上升的趨勢q 房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費者選擇購買住宅的主要影響因素q 經(jīng)濟實用仍是消費者選擇購買住宅的主導(dǎo)原則167。高爾夫 ”27長春市住宅消費需求趨勢（一）(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）28(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）長春市住宅消費需求趨勢（二）q元，每戶平均 人口數(shù) ，每個家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房價應(yīng)為總房款在 10萬元左右， 90㎡左右的房屋單位售價應(yīng)為 1000元 /平方米左右167。利潤（萬元）3200 3600 4500 5000 5000 2130036 167。 適時繼續(xù)深入研究華村項目的可行性問題38開發(fā)模式創(chuàng)新與市場營銷q 深入研究消費者需求，引進 “新城市生活主義 ”開發(fā)模式167。 有效拓寬融資渠道39轉(zhuǎn) 變通過價值鏈觀念的轉(zhuǎn)變提升主業(yè)運作水平傳統(tǒng)型企業(yè)的價值鏈觀念現(xiàn)代型企業(yè)的價值鏈觀念資產(chǎn) /核心能力例如，目前長影面臨世紀(jì)城項目啟動資金的困擾，正在醞釀一次性置換老廠區(qū)土地，國信集團對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注，必要時須予以決策引導(dǎo)q 與有資源潛力的同行業(yè)企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，借勢發(fā)展167。從公司價值最大化角度考慮，應(yīng)該選擇行業(yè)吸引力和公司競爭力俱強的業(yè)務(wù)作例如，長影國有資產(chǎn)土地資源開發(fā)今后必須經(jīng)過招投標(biāo)過程的政策就直接對合作開發(fā)項目造成重大沖擊46q 市場風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)商的成功操作標(biāo)志之一是項目連續(xù)開發(fā)能力，即 “開發(fā)一處、籌備一處、儲備一處 ”，項目儲備能力是開發(fā)商抵御經(jīng)營風(fēng)險的重要因素167。 不惜代價搶先一步敲定 “陽光景都 ”三期項目立項q 以準(zhǔn)確的項目開發(fā)定位規(guī)避市場風(fēng)險167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 167。 有利于形成核心競爭能力q 整合后的工程綜合開發(fā)即作為國信集團的次主業(yè)167。配套塑鋼門窗工程量將達到 40－ 50萬平方米，工程額達 － 167。計銷售額 50006000萬 70009000萬 利潤額 20232500萬 8001000萬 15002023萬 45005500萬22023270007000900050006000 億45005500150020238001000202325000 5000 10000 15000 20230 25000 30000 35000不銹鋼業(yè)務(wù)塑鋼業(yè)務(wù)裝飾裝璜業(yè)務(wù)合 計銷售額 利潤額萬元55 配置合理的人力資源，實行制度化、專業(yè)化管理167。 適度資金傾斜。 規(guī)避策略在于從認(rèn)識上、操作上真正建立房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)在國信集團的次主業(yè)地位，尤其是需要清晰地認(rèn)識到次主業(yè)存在一定時期的培育過程167。 遍布的醫(yī)藥零售網(wǎng)點使百姓就近購藥成為現(xiàn)實167。 長春市 “十五 ”規(guī)劃中已明確提出，要重點扶持吉林大藥房、吉林省北方醫(yī)藥公司、吉林省多邦醫(yī)藥公司等五家大型醫(yī)藥商業(yè)公司，促進醫(yī)藥銷售企業(yè)的整合65近年來吉林省醫(yī)藥批發(fā)與零售額統(tǒng)計情況批發(fā)額零售額萬元（數(shù)據(jù)來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 國內(nèi)其他行業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)（海爾、亞太等）通過資本運營手段（并購、租賃、托管等）開始收編弱勢醫(yī)療器械生產(chǎn)和銷售企業(yè)167。 醫(yī)藥醫(yī)療行業(yè)雖然發(fā)展速度快，但平均利潤并不高167。 在目前國信集團整體資金需求量大、尤其是為保證主業(yè)必須的資金支持之情況下，加之尚不具備實際深度介入醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)所需的專業(yè)化經(jīng)營管理基礎(chǔ)，從戰(zhàn)略布局考慮以退出為佳q 采取戰(zhàn)略性收縮方針逐步退出167。 主要消費目標(biāo)群體為吉林市中青年及中青年以下年齡段的本地和周邊居民167。 國信集團制度建設(shè)框架體系 167。 形成較低的公司經(jīng)營代理成本88國信投資集團公司（母公司）全資子公司 控股子公司 參股公司在集團公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，子公司自主經(jīng)營集團公司實行股權(quán)管理、財務(wù)審計與監(jiān)督集團公司參股收取投資回報決策中心投資中心財務(wù)中心利潤中心成本中心產(chǎn)品中心結(jié)合目前現(xiàn)狀與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，建議將國信集團規(guī)范為母子公司型的企業(yè)集團，將目前表面交叉錯致的相互投資關(guān)系轉(zhuǎn)換為主體明確的母子公司投資關(guān)系，并確立母公司作為國信集團的投資主體89長春國信投資集團有限公司限公司 ”，作為國信集團母公司。將原來物業(yè)管理公司重新變更注冊 母公司調(diào)控力度得到保證，子公司運作靈活，有利于科學(xué)的多元化經(jīng)營167。 法律、稅務(wù)等專門職能性服務(wù)167。 有利于國信集團在戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)的整體控制與整體協(xié)調(diào)92 PartⅢ 組織架構(gòu)調(diào)整與法人治理結(jié)構(gòu)梳理 167。 國信集團制度建設(shè)框架體系 167。 產(chǎn)權(quán)管理即母公司對集團內(nèi)部企業(yè)的資產(chǎn)處置權(quán)q 國信集團相應(yīng)于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整而采取母子公司制有以下實際意義167。 集團宏觀組織管理與協(xié)調(diào)167。將原來北山大世界重新變更注冊為 國信集團旗下的所有企業(yè)實際上都相當(dāng)于某一業(yè)務(wù)模塊的組合，各公司重大的人、財、物及經(jīng)營決策權(quán)等全部集中在集團總部（參見南洋林德盡職調(diào)查診斷報告）q 根據(jù)本咨詢報告提出的五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，國信集團需考慮對公司整體架構(gòu)在組織形式上進行較大幅度的調(diào)整，其目的是167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性退卻 冰雪娛樂旅游開發(fā)（副業(yè)一） 專業(yè)化的物業(yè)管理（副業(yè)二） 副業(yè)風(fēng)險因素與規(guī)避策略84q 地域限制：由于目前吉林市的旅游概念尚未在全國形成整體品牌，制約著冰雪旅游項目的有效拓展q 季節(jié)因素：冰雪娛樂旅游由于受到季節(jié)性限制，實際有效營業(yè)的時間有限，受氣候情況的影響還很大q 競爭因素：周邊地區(qū)滑雪場逐年增加，為了盈利會使出十八般武藝，爭相分割一塊不大的蛋糕q 市場因素：這塊蛋糕正在形成中，目前不是很大，而且受周邊地區(qū)尤其是北京、長春、哈爾濱等幾個冰雪旅游核心城市的瓜分q 經(jīng)營因素：由于專業(yè)服務(wù)水平或經(jīng)營策略上的偏差，導(dǎo)致業(yè)績不佳或錯過市場拓展機會q 公共關(guān)系：目前與北山公園的關(guān)系僵持問題，制約進一步的發(fā)展空間，企業(yè)利潤受損q 加強全面營銷，以合適的方式積極對外宣傳，拓寬游客渠道，走出長春和吉林q 合適的定位，尤其是考慮城市冰雪旅游與夏季休閑游概念相結(jié)合，規(guī)避季節(jié)性風(fēng)險和單項項目風(fēng)險q 借助與長影的合作關(guān)系，通過長影的品牌，考慮作為其外景地之一，擴大知名度q 增強服務(wù)意識，搞好公共關(guān)系，提升專業(yè)經(jīng)營水準(zhǔn)，倡導(dǎo)管理創(chuàng)新，建立一支協(xié)作高效的專業(yè)娛樂旅游經(jīng)營管理團隊q 高度正視并認(rèn)真進行危機攻關(guān)，切實保障平和的經(jīng)營環(huán)境（策略一：在不損害原則和長遠利益的前提下適當(dāng)讓步；策略二：不回避所必須面對的人文特色）風(fēng)險因素 規(guī)避策略冰雪娛樂旅游業(yè)務(wù)運作風(fēng)險及規(guī)避策略85q 消費觀念：在長春這一類北方城市，一般消費者對有償物業(yè)管理服務(wù)還有一個適應(yīng)過程，此將影響國信集團的行業(yè)進入信心q 競爭因素：因覺醒者的不斷進入而形成行業(yè)競爭，有遠見者甚至以長期扶持性經(jīng)營政策爭奪物業(yè)管理的市場份額q 經(jīng)營因素：規(guī)?；?jīng)營和成本控制是物業(yè)管理保持盈利水平的主要環(huán)節(jié)，在行業(yè)進入前期將有一個經(jīng)營徘徊階段q 專業(yè)化因素：作為一個新興行業(yè)的物業(yè)管理早已徹底脫出 “門衛(wèi)、收發(fā)、衛(wèi)生 ”的原始概念，如果不能通過專業(yè)化手段為業(yè)主提供增值服務(wù)，則物業(yè)管理企業(yè)將很難在市場立足q 研究和學(xué)習(xí)行業(yè)知識，通過具體的物業(yè)管理實踐、尤其是國信集團自身房地產(chǎn)項目的示范作用來引導(dǎo)消費q 以運作上的高起點搶占行業(yè)拓展先機，直接與其他地區(qū)業(yè)內(nèi)專業(yè)企業(yè)合作，借鑒走在前面的南方經(jīng)驗，以 “新 ”取勝q 充分利用與長影合作的有利條件，保證一定的經(jīng)營起點規(guī)模；挖掘國信集團社會資源優(yōu)勢，積極占據(jù)市場空擋q 引進專業(yè)化人才，有意識地采取走出去、請進來的方式培養(yǎng)基本經(jīng)營管理隊伍，通過國信集團自身房地產(chǎn)開發(fā)項目來展示專業(yè)化物業(yè)管理的內(nèi)涵風(fēng)險因素 規(guī)避策略物業(yè)管理業(yè)務(wù)運作風(fēng)險及規(guī)避策略86 PartⅢ 組織架構(gòu)調(diào)整與法人治理結(jié)構(gòu)梳理 167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性退卻 冰雪娛樂旅游開發(fā)（副業(yè)一） 專業(yè)化的物業(yè)管理（副業(yè)二） 副業(yè)風(fēng)險因素與規(guī)避策略71國信集團副業(yè)一：北山冰雪娛樂旅游開發(fā)q 國信集團自 98年以 BOT方式租賃經(jīng)營吉林市北山公園北部包括滑雪場在內(nèi)的 20公頃山地、創(chuàng)辦北山大世界冰雪娛樂有限公司以來，先后投入了 1300余萬元，目前已建成冬季具有多個雪道的滑雪場、溜冰場，夏季具有高爾夫練習(xí)場、滑草場、旱冰場、釣魚場、射箭場和跑馬場，成為集冰雪娛樂、餐飲、住宿、洗浴設(shè)施為一體的綜合性休閑場所，成為吉林市唯一一家市區(qū)大眾化冰雪娛樂城q 隨著經(jīng)濟收入的逐步提高，人們的旅游意識逐步加強，特別是近些年 “ 假日經(jīng)濟” 的興起，明顯刺激了旅游消費。 從前節(jié)長春市醫(yī)藥醫(yī)療市場基本分析可以看到，未來市場競爭激烈，平均行業(yè)利潤率呈下降趨勢167。 2023年 1－ 8月資本收益率：醫(yī)藥公司為 %，器械公司為－ %167。 人口的老齡化和人們生活品質(zhì)的追求，促進了康復(fù)保健器械的市場需求167。 由于醫(yī)藥零售網(wǎng)點密布，導(dǎo)致各店銷售額普遍較低。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 62 167。 同時，隨著次主業(yè)本身市場競爭的形成和發(fā)展，消費者亦日益成熟，房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)的利潤空間將逐漸縮小，市場風(fēng)險加大167。 設(shè)立統(tǒng)一的銷售門面，實施系統(tǒng)的市場營銷167。計56 167。2023年 長春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積有幾十萬平方米，按每平方米最低裝修報價 300元計算，則每年工裝項目工程額也在一億元左右53 167。 醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，使得長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿167。 有利于內(nèi)部人員合理調(diào)配167。 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)資源共享q 以循序漸進的資本運作規(guī)避資金風(fēng)險167。q 資金風(fēng)險167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避45國信集團房地產(chǎn)主業(yè)可能面臨的風(fēng)險因素q 政策風(fēng)險167。從行業(yè)吸引力看，國信集團現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競爭力不同，加上公司業(yè)旗艦；在次主業(yè)或副業(yè)的退出過程中，通過資產(chǎn)交換、兼并收購，可以最大程度的發(fā)揮資產(chǎn)的市降低融資風(fēng)險進入資本市場，進行單純意義的投資，以獲取投資利潤回報資本經(jīng)營產(chǎn)品經(jīng)營由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉是國信集團今后發(fā)展過程中的必然選擇實業(yè)領(lǐng)域 資本領(lǐng)域42業(yè)務(wù) 1 業(yè)務(wù) 2業(yè)務(wù) 4…… 業(yè)務(wù) n業(yè)務(wù) 3業(yè)務(wù) 7業(yè)務(wù) 5 業(yè)務(wù) 6旗艦業(yè)務(wù) 1（房地產(chǎn)主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 2（次主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 3（副業(yè)）有選擇的退出弱勢業(yè)務(wù)，為主要業(yè)務(wù)提供資金支持增強主要業(yè)務(wù)有所為，有所不為：通過有效的資本運營和資產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)筑國信集團的核心業(yè)務(wù)，增強企業(yè)的整體競爭能力q資本經(jīng)營的主要目的在于打通主業(yè)融資通道，適時進入資本市場和新興產(chǎn) 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強化獨一無二的項目差異性特點，逐漸樹立以 “影視文化藝術(shù)社區(qū) ”為中心訴求點的 “國信 ”房地產(chǎn)品牌q 科學(xué)的銷售機制167。 對商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進駐，以帶動商鋪人氣q 后續(xù)項目的儲備167。 引入融資渠道多、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)積累豐富、專業(yè)運作能力強的戰(zhàn)略合作伙伴，彌補國信集團的劣勢與不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同效應(yīng)，壯大國信集團開發(fā)實力34未來五年內(nèi)，借助長影的土地資源儲備并結(jié)合外部資源開發(fā)，通過借勢型的房地產(chǎn)項目運作，提升國信集團房地產(chǎn)主業(yè)綜合競爭能力，成為長春市具有一定綜合開發(fā)實力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商國信集團房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)品種開發(fā)規(guī)模市場銷售利潤水平市場占有行業(yè)地位 進入長春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓稅后利潤達到 總銷售額達到 1012億元人民幣五年內(nèi)總開發(fā)量達到 30－ 40萬平方米在長春的房地產(chǎn)市場占有率達到 2－ %總體目標(biāo)35未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤估算表據(jù)偏于保守的推算，未來五年國信集團房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入應(yīng)達到