【正文】 原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒在一系列政策調(diào)控下， 2023年末杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，成交量與成交價(jià)逆向發(fā)展u2023年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波熱潮，成交量和成交價(jià)格都達(dá)到了較高水平。高地價(jià)又反過來影響了市場(chǎng)的高樓價(jià)出讓證號(hào) 位置 公司 占地面積（ ㎡） 總建面（㎡） 總價(jià)（萬元 ） 樓面地價(jià)杭政儲(chǔ)出[2023]70號(hào)下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團(tuán)股份有限公司、杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 29371 89822 171000 19038杭政儲(chǔ)出[2023]59號(hào)拱墅區(qū)（杭一棉 A、 B地塊）遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司、北京萊福建設(shè)有限公司 85069 142801 222600 15588杭政儲(chǔ)出[2023]53號(hào)西湖區(qū)（留下街 B 1 2 23地塊） 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 55224 79316 85500 10780杭政儲(chǔ)出[2023]43號(hào)西湖區(qū)（規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn) A20地塊）會(huì)盈投資管理（杭州）有限公司、金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 57027 114054 114100 10004杭政儲(chǔ)出[2023]23號(hào)西湖區(qū)（浙江工商大學(xué)地塊） 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 36131 93941 147600 15712杭政儲(chǔ)出[2023]20號(hào) 拱墅區(qū)，上塘河旁 浙江旅游西城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40858 130746 160100 12245杭政儲(chǔ)出[2023]17號(hào)上城區(qū)（規(guī)劃錢江新城望江區(qū)塊 C0 0 118地塊）杭州葛洲壩實(shí)業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、杭州康居投資管理有限公司84255 269616 349000 12944杭政儲(chǔ)出[2023]20拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊 綠城、濱江 104069 333953 363000 1087032從未來供應(yīng)來看，預(yù)計(jì) 20232023年，杭州將迎來一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)的高峰期 u 可預(yù)計(jì)的杭州住宅后期 1260萬平方米 的供應(yīng)量不可小視。 中國人民銀行宣布，從 9月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，這是央行今年以來第 7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2023. 中國人民銀行決定從 2023年 8月 15日 起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，這是央行在年內(nèi)第 6次動(dòng)用這一貨幣工具，調(diào)整后普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 12％的存款準(zhǔn)備金率。2023. 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔 2023〕 24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱 “24 號(hào) ” 文）明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問題。從短期看，反映政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，近期內(nèi)市場(chǎng)仍是調(diào)控整固期 恢復(fù)期。2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。2. 品牌：坤和品牌3. 精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)九樹公寓1. 資源稀缺：山景自然資源。別墅空間概念引入公寓 ； 如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。將家庭廳設(shè)計(jì)由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)五明設(shè)計(jì)、入戶花園、奢華主衛(wèi)、 270度弧形景觀窗216?！?高層 Town—House”, 前庭后院，入戶花園。帕拉蒂奧空間美學(xué)，十字內(nèi)廊和園廳，會(huì)客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動(dòng)區(qū)、休息區(qū)；216。3. 平層連廊，多單元共用樓梯。西湖 8號(hào) 1. 浮筑樓板。浙江省內(nèi)占 90％身份特征 216。216。奢華空間216。看重豪宅標(biāo)簽216。杭州貿(mào)易行老板216。多次置業(yè)216。外地工程承包商216。資產(chǎn)保值216。圈子小，私人時(shí)間較多216。資源大于區(qū)域216。杭州豪宅市場(chǎng)客戶基本為省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層，對(duì)豪宅標(biāo)簽感、資源占有比較看重。戶型特點(diǎn) 175~500平米，大面寬短進(jìn)深 “ 五明戶型 ” ，雙主臥設(shè)計(jì)、入戶花園、獨(dú)立工人房空中別墅全套房設(shè)計(jì)，面積 200－ 400平米，餐廳邊設(shè)計(jì)邊廳，可改為棋牌室 —— 獨(dú)立衛(wèi)生間、景觀浴室、 270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修 6000元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)： 聘請(qǐng)香港 ；采用原裝進(jìn)口 OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口 OTIS電梯的住宅項(xiàng)目；原裝進(jìn)口 SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進(jìn)口 Siematic櫥柜；原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進(jìn)的日本大金 VRVⅡ 戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。u戶式中央冷暖空調(diào) +新風(fēng)系統(tǒng)u新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；u戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開空調(diào)；u同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統(tǒng)采用了有 100多年歷史的瑞士上市公司 GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。緊靠園林中央公園216。216。 62樓空中花園60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心生活模式波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋ ＝華僑城片區(qū)經(jīng)過十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價(jià)值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級(jí)富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)華僑城 20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價(jià)值和居住價(jià)值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、 OCT生態(tài)廣場(chǎng)、保齡球館、體育活動(dòng)中心等華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂谷國際青年旅館海景酒店： 4星級(jí)深圳灣大酒店： 4星級(jí)威尼斯皇冠假日酒店： 5星級(jí)中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施u 以城市的配套體系來經(jīng)營(yíng)，功能齊全多樣；u 配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；u 教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大；u 文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。大廈前方營(yíng)造一個(gè)以水為主題的花園平臺(tái)： 8個(gè)特色水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構(gòu)成一條躍動(dòng)閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉(zhuǎn)變；?花費(fèi)數(shù)千萬元在這設(shè)置如拉斯韋加斯Bellagio多達(dá)約 100條的屏風(fēng)式噴水柱 ，晚上會(huì)配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致；216。216。216?？拷懈鄞a頭216。u最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。u全部 1301套單元中，其中 1000多套單元交樓標(biāo)準(zhǔn)已全部安裝了 “ 智慧家居 ” 系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個(gè)性化裝修風(fēng)格，選擇不同的 “ 智慧家居 ” 解決方案，由 CNHOORAY為業(yè)主量身定做 “ 智慧家居 ” 系統(tǒng)。隨著 精神理念層級(jí) 的提高， 從簡(jiǎn)單的資源占有和炫富，到表達(dá)成熟富豪生活階段 初級(jí)發(fā)展階段 高級(jí)發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段特征 產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡(jiǎn)單堆砌，對(duì)資源的利用意識(shí)停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場(chǎng)成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點(diǎn) u重點(diǎn)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出豪華和高檔的感覺u精神層面多數(shù)僅貼上身份和財(cái)富的簡(jiǎn)單標(biāo)簽u依托資源，重點(diǎn)挖掘精神理念層面的高度u具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大u具有成熟富人生活理念u具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點(diǎn)放大將豪宅價(jià)值演繹到極致8 9頂級(jí)豪宅硬件具有 8大 “ 頂 ” 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：大師之作 —— 定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國際品牌 —— 貨真價(jià)實(shí)、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng) —— 尺度放大 、人性化功能：功能多元 —— 室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享 —— 會(huì)所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業(yè)管理： 5星級(jí)服務(wù) —— 金鑰匙人文：時(shí)間元素 —— 古樹、山石、歷史科技：高科技元素 —— 時(shí)尚、精密、安全目前國內(nèi)頂級(jí)豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步做到 “圈層生活 ”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。杭州豪宅項(xiàng)目有強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐，對(duì)高價(jià)格的接受能力很強(qiáng)。多次置業(yè)216。私密性、安全性216。圈子朋友聚會(huì)216。私密性、安全216。頂級(jí)場(chǎng)所圈層朋友社交216。銀馬公寓也有房子，完全是為了投資。圈層影響置業(yè)目的 216。300以上四房及 200250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 216。其中以 30－ 40歲占 60％以上216。 8元 /平米 3. 同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)。2. Honeywell數(shù)字智能家居。留莊 三房三廳五衛(wèi) 350平米戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點(diǎn)或市場(chǎng)領(lǐng)先點(diǎn)項(xiàng)目名稱 創(chuàng)新銀馬公寓1. 大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割?？蛷d與書房一體，形成大面寬客廳。主臥擁有大面積步入式更衣間；216。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。小體量特色產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)良好： 如九樹公寓、留莊等個(gè)例產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)各具特色，滿足特定人群的價(jià)值需求。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大。5. 智能化： Honeywell數(shù)字智能家居。0810年，杭州土地市場(chǎng)將迎來供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的高峰，特別是大量高價(jià)地塊的面市將造成豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇216。?十七大報(bào)告在闡明未來完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要 “ 綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平 ” 。這是進(jìn)入 2023年以來，央行第二次使用這一貨幣政策工具，也是央行自 2023年以來，第 5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。五年期以下及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的 %征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。216。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)潛力都處于全國領(lǐng)先地位216。第一圈層 核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動(dòng)中小城市發(fā)展，點(diǎn) —— 軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。 公建如何做？216。 R2： 成為杭州杭州高端豪宅項(xiàng)目的一極問題 1：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)？S：216。區(qū)域核心區(qū)域項(xiàng)目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項(xiàng)目＋＋項(xiàng)目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒目 標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：216。西溪天堂項(xiàng)目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國際品牌的五星級(jí)度假酒店、超五星級(jí)度假酒店、精品商業(yè)、頂級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能?！拔覀儾皇菫榱耸澜缟隙嘁惶幒勒?，而是在尋找一些生活替代它。同時(shí)緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。資源 ? 臨近西溪濕地? 一處規(guī)劃綠地? 項(xiàng)目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離 700米，處于西溪濕地外圍保護(hù)帶范圍內(nèi)。西湖 8號(hào)公館： 60000元 /㎡白馬公寓： 35000－ 40000元 /㎡深藍(lán)廣場(chǎng)： 35000－ 40000元 /㎡九樹公寓： 40000元 /㎡杭州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目項(xiàng)目品牌利潤(rùn)最大化打造杭州市場(chǎng)上的高端豪宅項(xiàng)目的一極報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)