【正文】 存入我愛我家 “ 房屋管家 ” ， 由我愛我家全權(quán)代為出租 、 管理 ， 獲得固定的租金回報 。 國外經(jīng)驗的借鑒 ? 現(xiàn)場做秀，輕松滲透 —— 系列風情文化節(jié) 世界風，華僑情 看表演，觀展覽 — 巧用公園借勢 選在 2023年 6月 10月節(jié)假日，充分利用公園可開放的部分場地承辦各種文藝、雜技、馬戲等娛樂表演及作為發(fā)布會或媒體活動場地，以達到聚集人氣，提升華僑城品牌知名度的目的。 專家視角，品牌發(fā)言 —— 聯(lián)合知名媒體開辟地產(chǎn)專欄 縱觀北京專業(yè)地產(chǎn)媒體，以媒體角度發(fā)布的業(yè)內(nèi)評論較多，而真正深篤地產(chǎn)的正是開發(fā)商自己。 公園為商業(yè)提供更加密集的消費人群 ， 建立更廣泛的社會口碑；商業(yè)為公園提供相應配套 ，提升公園附加值 。生態(tài) 結(jié) 論 區(qū)域內(nèi)項目景觀優(yōu)勢突出 ， 綠化率明顯高于京城其他地區(qū)；共同點緊鄰或位于城市綠帶中 ， 充分利用城市資源華僑城發(fā)展商自行投資興建百萬平米主題公園 ， 開創(chuàng)首都旅游地產(chǎn)先河 ， 但園區(qū)游客流量較大 ， 將對住宅產(chǎn)生噪音 、 交通堵塞等負面影響 推廣策略重點： 樹立品牌階段 借主題公園強調(diào)發(fā)展商實力 ， 突出園林綠化的生態(tài)及景觀優(yōu)勢 產(chǎn)品推廣階段 弱化主題公園的游樂功能，降低對居住品質(zhì)產(chǎn)生的影響 ? 世紀東方城 山水文園 華 僑 城 均 價 5500元 /平米 小居 7300元 /平米 6000元 /平米 大居 9000元 /平米 起 價 4980元 /平米 6280元 /平米 5500元 /平米 最高價 5700元 /平米 9000元 /平米 6500元 /平米 單體總價 30— 100萬元 75— 1000萬元 60— 130萬元 主力總價 50— 90萬元 250萬元 100萬元 物業(yè)費 /月 *平米 /月 *平米 待 定 綜述 優(yōu)勢 總價較低 ， 銷售速度快價格區(qū)間大 ， 客群范圍廣現(xiàn)房實樓 ， 售價穩(wěn)步調(diào)整 售價及產(chǎn)品走高端路線項目品質(zhì)大幅提升 價格定位合理綜合性價比較高 劣勢 由于大量產(chǎn)品低價發(fā)售降低發(fā)展商的開發(fā)利潤 戶型較大且單價迅速提升造成總價偏高 前期積累的大量客戶資源缺少利用價值 主力總價過于集中單體總價跨度大，缺少過度價格 東西向戶型總價較高 結(jié)論 區(qū)域內(nèi)主要與世紀東方城形成競爭 ， 較高的單體總價必將流失部分客戶；本案主力總價差異較小 ，吸納客層單一；東西向戶型面積較大 ， 總價較高 ， 將成為一期的難點；對其銷售時機和價格的準確把握將保障本案的預期利潤實現(xiàn)及銷售周期 。華僑城集團也發(fā)展成為一個以家電電子、旅游和房地產(chǎn)業(yè)為主導業(yè)務的大型投資控股企業(yè)集團。將為本案帶來更多的客源，改善交通可達性。 ? 第二部分 項目分析 市場分析 營銷策略 報告結(jié)構(gòu) 銷售執(zhí)行 泛區(qū)域潛在競爭 區(qū)域市場 宏觀市場 價格 項目分析 對華僑城品牌的理解 對旅游地產(chǎn)的理解 產(chǎn)品深度分析 園林 戶型 SWOT分析 客戶定位 品牌營銷 費用預算 整合營銷 總體策略 活動營銷 顧客營銷 銷售支持 媒體投放 推盤次序 現(xiàn)場管理 項目體結(jié)構(gòu) 價格策略 ? A D B C 一期 項目位于北京市東南區(qū)域 ， 行政上隸屬于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)和十八里店鄉(xiāng) ， 北至京沈高速路 ， 西至東四環(huán)路 ， 東至規(guī)劃中的垡頭東路 ， 南至規(guī)劃中的垡頭南路 ， 總用地面積約 ， 包括約 100公頃的主題公園和總建筑面積 。獲得多項獎勵，市場反映良好。投入市場以來，反映良好，銷售率達到 。所以，如何在東三環(huán)做好道路指引，進行有效的客戶攔截十分重要。 打生態(tài)概念是本區(qū)域項目的共同特點 ， 這需要我們要對產(chǎn)品進行深度挖掘，差異化對待，從更高的層次提升生態(tài)的意義和價值。 售樓處很偏僻，現(xiàn)場人流少，指引做的不夠到位。 在京外地開發(fā)商 ? 華僑城 區(qū)域內(nèi)市場分析 優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境 華僑城公園 —— 亞洲之星 ， 歡樂之城 三大市政公園 —— 渾然一體 ， 綠意昂然 城市綠化帶公園 華僑城專屬 逐漸成熟完善的文化氛圍 近期暫時缺乏周邊生活配套 未來良好的交通可達性 京沈高速 —— 規(guī)劃起點高，發(fā)展前景廣闊 四方橋 —— 四通八達，連通 CBD 地鐵 10號線 —— 迅速便捷 垡頭西路 —— 家門前的快速路 良好的政策支持 ? 世紀東方城 山水文園 物流港 總建面： 105萬平米 總建面： 100萬平米 總建面： 68萬平米 潛在存量： 40萬平米 潛在存量： 34萬平米 潛在存量： 68萬平米 （ 具體數(shù)據(jù)有待進一步核實） 投放時間： （三期） 投放時間： （三期） 投放時間：待定 柏陽景園 京城雅居 萬科青青 總建面： 總建面： 17萬平米 總建面： 30萬平米 潛在存量： 23萬平米 潛在存量： 7萬平米 潛在存量： 7萬平米 投放時間： （一期） 投放時間： （二期） 投放節(jié)點： （四期） 區(qū)域市場競爭項目一覽表 區(qū)域市場競爭激烈，潛在供應總量 179萬平方米，后續(xù)存量巨大。項目名稱分別用 “珠江 ”二字冠名。 2023奧運的影響 – 07－ 08年出現(xiàn)無新增住宅的真空市場現(xiàn)象 。北京世紀華僑城項目 營銷策略報告 偉業(yè)顧問 二零零四年十一月 ? 價格 市場分析 項目分析 營銷策略 報告結(jié)構(gòu) 銷售執(zhí)行 泛區(qū)域潛在競爭 區(qū)域市場 宏觀市場 對華僑城品牌的理解 對旅游地產(chǎn)的理解 產(chǎn)品深度分析 園林 戶型 SWOT分析 客戶定位 品牌營銷 費用預算 整合營銷 總體策略 活動營銷 顧客營銷 銷售支持 媒體投放 推盤次序 現(xiàn)場管理 項目體結(jié)構(gòu) 價格策略 ? 需求與供給 特點 A—— 北京市住宅市場總量供需平衡，需求穩(wěn)定增長 特點 B—— 大部分地區(qū)住宅價格走勢平穩(wěn)，熱點地區(qū)價格有上揚 特點 C—— 2023年 1－ 10月， 5500－ 7000均價樓盤 50％以上分布于朝陽與海淀 特點 D—— 服務比拼激烈 ,產(chǎn)品性價比全面提升，緊湊型戶型受到消費者的歡迎 特點 E—— 北京貧富差距過大，由于供給與需求不對稱，造成一定結(jié)構(gòu)上的失衡 北京市居住類市場宏觀狀況 ? 3090萬 70% 20% 10% 年收入 10萬以上家庭 年收入 310萬家庭 年收入在 3萬元以下家庭 90萬以上 家庭年收入 房價 10% 75% 住宅房價結(jié)構(gòu) 15% 30萬元以下 北京居民家庭收入結(jié)構(gòu) （數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局） 北京家庭收入與住宅價格比較分析 ? 74%20%6%北京本地人口外來務工經(jīng)商人口在京一天以上外來人口49%36%2% 3%10%滿足居住 改善居住 為他人購買 商住 投資外來人口占相當比例， 目前外地務工、經(jīng)商 人員已達到 20％。 – 二手房市場將沖擊低檔住房市場 ， 置業(yè)升級將給中高檔住宅帶來更大的購買需求 。體現(xiàn)其開發(fā)實力。 總裁陳長春善于樹立個人品牌，從而帶動整個公司的品牌。 世紀東方城 社區(qū)為板式高層，相對成熟，景觀設(shè)計簡單。 所以 ， 需要通過實效性較強的活動和密集性的媒體投放進一步提升華僑城品牌形象 ， 拉開與周邊項目的差距 。投資 1億多元做園林， 17萬平方米的園林綠化，僅樹種就有 80多種，實現(xiàn)“每個樓座都在園林中 ”的效果；投資兩個多億在社區(qū)中建北工大附中新址、芳草地小學及幼兒園；社區(qū)中將建 3個會所；整個社區(qū)將于2023年上半年建成 未來規(guī)劃中的大盤，將與富麗城形成對持之勢，良好的交通環(huán)境也將分流部分我們的客戶。 亦莊重點項目一覽表 總建面： 86萬平方米 總建面： 6萬平方米 占地面積： 戶 數(shù)： 1000套（一期） 戶 數(shù)： 352套 戶 數(shù)： 698套 價 格： 4800元 /平方米 價格：均價 7200元 /平米 價 格：均價 8500元 /平米 容積率： 容積率： 容 積 率： 投放節(jié)點： 投放節(jié)點： 投放節(jié)點： 項目位于亦莊核心地帶，交通便利，配套齊全，總房款低，二次投資臵業(yè)較多。 24小時酒店式服務、二十多項自助服 務。所以，華僑城需要調(diào)動一切合力，通過品牌在北京的有效落地，順利完成一期銷售，為二期的熱銷奠定基礎(chǔ)。 本路段面臨規(guī)劃與改造，預計 2023年初通車。 ? 華僑城 ——強勢品牌 抵達深圳 旅游 地產(chǎn) 酒店 文化 電子 對于華僑城品牌的理解 華僑城是 1985年 11月 11日經(jīng)國務院批準成立的一個大型國有企業(yè)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)過 19年的開發(fā)建設(shè)，華僑城城區(qū)已變成一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。 超萬米人工湖，溪水環(huán)繞，蕭太后河，組成了罕有的水色風景 A1A2區(qū)水系貫穿 綜述 優(yōu) 勢 周邊市政景觀資源充裕 大面積成熟園林環(huán)抱，景觀集中 加拿大原生態(tài)景觀設(shè)計 細節(jié)處理精致到位 戶戶門前水景參與性強 被聯(lián)合國評定為 “國際生態(tài)安全示范社區(qū) ” 主題公園結(jié)合市政公園及綠帶形成景觀住宅 外部景觀先行提前到位 區(qū)內(nèi)園林設(shè)計到位 劣 勢 小組團中缺乏景觀社區(qū)內(nèi)部景觀平淡主要集中在入口處 區(qū)內(nèi)大面積水景，物業(yè)公司后期維護成本、管理難度較大 . 游藝主題公園將給住宅帶來噪音、交通堵塞等負面影響。信譽 品牌營銷 口碑先行 借勢公園 大盤操作 大戶板式 高層 城市 商業(yè)為住宅提供消費支持 ， 提升項目的整體品質(zhì) ， 完善配套；住宅為商業(yè)帶來人氣 ，推動消費 。 ? Step 華僑城尋找知情人 “華僑城”喚起 活動告知 聚集人氣 擴大知名度 促進銷售 擴大口碑 層 良好的推廣素材 品牌感染力 “華僑城”樹立 “華僑城”建設(shè) 媒體支持 銷售支持 京深聯(lián)動 后期炒作 客戶培養(yǎng) 新聞發(fā)布會 知情人見面會 知情人聯(lián)宜會 報廣雜志 軟文專訪 網(wǎng)絡(luò)電臺 客戶帶客戶 返點 送物業(yè)費 資源共享